新城控股子公司被疑“套取”近9000萬元預售監管資金

[新聞頁-臺海網]

新城控股（601155.SH）進軍山東煙臺地產業多年，佈局商業綜合體、高端住宅項目等。但如今，卻面臨着部分項目停工、合作中斷等境況。頗受關注的是，其子公司以合作項目房產做抵押，向當地住建部門申請提取其獨資開發建設的芝罘吾悅廣場項目監管資金近9000萬元，用作工程建設等，被合作方煙臺靈芝灣置業有限公司（簡稱“煙臺靈芝灣置業”）質疑涉嫌違規“套取”。

9月份，新城控股方面在接受《經濟參考報》記者採訪時對質疑予以否認。那麼，上述資金的最終用途是什麼？煙臺市芝罘區住建部門監管資金的審批程序是什麼？

合作投資5億元地產項目

煙臺“璞樾園著”項目地處煙臺市芝罘區。這是新城控股進軍煙臺地產業的標誌性項目之一。

時間回到2018年5月。青島新城億鑫房地產開發有限公司（簡稱“青島新城億鑫”）與煙臺靈芝灣置業簽訂《合作開發協議書》，合作項目爲西口舊居改造地塊。同年9月，兩者共同成立煙臺億騰房地產開發有限公司（簡稱“煙臺億騰地產”），註冊資本3.1億元，前者出資60%，後者出資40%。

《合作開發協議書》顯示，上述舊居改造項目位於煙臺市芝罘區芝罘街道西口村，其中，B地塊的土地使用權面積約爲10.69公頃。《經濟參考報》記者獲得的資料介紹，2018年11月17日，煙臺億騰地產拍賣競得B地塊，後由青島新城億鑫操盤，新城控股並表。

資料顯示，新城控股成立於1996年6月，於2015年12月在上交所上市。公司實際控制人爲王振華，主營業務爲房地產開發與銷售，主要產品爲住宅、綜合體、物業出租及管理等。新城控股2024年半年報介紹，青島新城億鑫成立於2018年2月，公司間接持有99.93%股份。

2024年9月上旬，煙臺靈芝灣置業相關負責人介紹，雙方合作項目系舊村改造項目，根據政府要求由煙臺靈芝灣置業先期完成舊村原址老百姓安置房建設任務，於2018年6月完成交付。該人士表示，因以上安置房的建設交付，使B地塊的土地出讓金遠低於同期同類別價格標準，後雙方在此合作開發“璞樾園著”項目。

青島新城億鑫有關負責人向《經濟參考報》記者介紹，2018年12月，該項目通過公開拍賣程序取得土地出讓權，由煙臺億騰地產投資建設，股東爲青島新城億鑫和煙臺靈芝灣置業。數據介紹，該項目位於煙臺市芝罘區，佔地10.70萬平方米，容積率1.01，規劃建設面積10.74萬平方米，總投資5.05億元。截至2024年9月，已開發建設8.06萬平方米，銷售收回3.37億元，並已交付。

提取近9000萬元項目監管資金

而伴隨着整體地產行業下行等，青島新城億鑫與煙臺靈芝灣置業的分歧也開始顯現。

“與我公司合作期間，新城控股方面單方面、多次向當地住建部門申請提取監管資金，涉嫌‘套取’，並向相關部門實名舉報。”煙臺靈芝灣置業上述負責人稱，青島新城億鑫用子公司等名義，“申請”以雙方合作開發的“璞樾園著”項目房源作爲抵押，提取其獨立開發的芝罘吾悅廣場項目的監管資金，並用於後者工程項目建設等。

煙臺靈芝灣置業負責人口中的“子公司”，是指煙臺市芝罘區鴻璟房地產開發有限公司（簡稱“煙臺鴻璟地產”）及煙臺億騰地產。蓋有兩者印章的“申請”，向煙臺市芝罘區住建局提交了十幾份，用以提取芝罘吾悅廣場項目監管賬戶的資金，涉及監管資金約8700萬元，爲此提供B地塊“璞樾園著”項目價值約1.7億元的房產做抵押。《經濟參考報》記者獲得的其中三份“申請”，提交時間分別爲2023年1月3日、2023年3月16日、2023年12月14日，共提取住建部門監管資金2898.81萬元。

新城控股2024年半年報顯示，報告期內，公司持有煙臺鴻璟地產99.01%股份，負責芝罘吾悅廣場項目開發、建設等。“吾悅”作爲公司旗下的商業綜合體項目品牌，規模已位於行業第二位。

《經濟參考報》記者瞭解到，芝罘吾悅廣場於2021年6月份開工建設。其中一份“申請”如此描述，因芝罘吾悅廣場項目及煙臺西口舊居改造B地塊項目均隸屬新城控股，煙臺鴻璟地產及煙臺億騰地產現申請用西口舊居改造B地塊多棟現房住宅進行擔保，用於提取芝罘吾悅廣場1#等多棟住宅樓、商住樓、商業樓監管戶內應留存的800萬元預售資金。根據西口舊居改造B地塊住宅樓備案價、銷售價等，以上擔保現房合計總價值爲1617.73萬元。

煙臺靈芝灣置業上述負責人表示，芝罘吾悅廣場項目因工程進度等因素，無法按規定從監管部門提取自有監管資金，新城控股方面進而違背雙方簽訂的合同協議，採取了上述行爲。來自《合作開發協議書》內容明確，合作公司（煙臺億騰地產）股東表決權爲煙臺靈芝灣置業40%、青島新城億鑫60%，對外提供任何形式擔保(爲購房人提供按揭貸款階段性擔保的除外)等，必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。

對於爲監管資金提供的擔保項目、資產等，“申請”則提出，保證在擔保使用預售資金期間，用於擔保的西口舊居改造B地塊相關現房不對外銷售和抵押融資。

涉嫌“套取”監管資金？

商品房預售資金是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，爲促工期、保交付，各地政府會要求開發商把預售資金存到專用賬戶，並由住建部門、銀行一同實施監管。採訪中，多名地產界人士表示，房產企業在住建部門監管賬戶中監管額度內的資金應當專款專用，必須用於有關的工程建設，並按照工程建設進度予以撥付。

那麼，煙臺鴻璟地產、煙臺億騰地產向芝罘區住建局申請提取的監管資金，最終用途是什麼？“申請”內容顯示，煙臺鴻璟地產承諾擔保使用的預售資金全部用於芝罘吾悅廣場工程建設，在申請後直接將資金撥付給施工單位、供應商，並提供相應證明材料。

“依據現有證據資料，其他股東方等無法判斷蓋有煙臺鴻璟地產及煙臺億騰地產公章內容的真實性和合理性。”北京市京師上海律師事務所主任、律師王旭分析認爲，因此，兩者向當地住建部門的申請理由，是否符合相關法律規定以及申請流程、是否符合提取條件均待確認。

9月份，青島新城億鑫有關負責人在接受《經濟參考報》記者採訪時介紹，2021年後國內房地產市場急劇下行，2024年上半年煙臺房地產銷售對比2021年下降66%，“璞樾園著”項目銷售也受到極大衝擊。股東方煙臺靈芝灣置業不願意隨行就市下調價格銷售，也不願意再追加註入開發建設所需資金，過去三年裡一直由股東方青島新城億鑫籌集資金投入到本項目才保障完成“保交付”的民生任務。

根據青島新城億鑫提供的數據描述，對於“璞樾園著”項目，目前青島新城億鑫出資3.77億餘元，煙臺靈芝灣置業累計出資1.27億餘元，因資金原因2021年5月後就沒有按照合作協議股比要求投入相應資金，即青島新城億鑫向煙臺億騰超額投入達1.86億元，該款項爲青島新城億鑫向煙臺億騰提供的借款。對於煙臺靈芝灣置業提出的“套取”質疑，青島新城億鑫表示項目資產不存在質押、抵押情況，項目經營行爲合法合規。鑑於行業和市場發生較大變化，雙方經營理念出現較大分歧，就上述借款及後續股權歸邊事宜，雙方股東協商至今仍未達成一致。

王旭律師表示，新城控股單方面用股東方合作的項目做抵押，爲其單獨開發建設項目提供擔保，已涉嫌違規。而根據現有相關規定，當地住建部門不應該爲此備案、批准提取資金等，對此沒有盡到監管義務，應承擔監管不力的責任。對此，《經濟參考報》記者多次聯繫芝罘區住建局。截至發稿，對方沒有做出迴應。（