新政樓市觀丨京滬取消普通住宅標準 釋放了哪些信號？

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

11月18日晚間，北京市住建委、北京市財政局、北京市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，取消普通住房和非普通住房標準。

取消該標準後，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

同時，購買首套140平方米以下住房，契稅按1%徵收；140平方米以上，契稅按1.5%徵收。購買140平方米以下的二套住房，契稅稅率爲1%；140平方米以上的，契稅稅率爲2%。

當日上午，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，明確取消普通住房和非普通住房標準，以及取消標準後相關個人住房交易稅收事項，

除了契稅、增值稅優惠全部按照此前財政部下發的相關文件執行之外，上海還明確，取消普宅非普標準後，個人所得稅覈定徵收稅率統一爲1%。

兩地的政策都是自2024年12月1日起施行。

多家機構表示，此舉可使得房屋交易環節的稅費有所下降，並對改善性需求有所利好。按照北京、上海等城市的房價水平，大部分購房者可節省的成本在幾萬元至十幾萬元不等。

取消普通住宅標準，並相應地降低相關稅費，是近期樓市政策的重要方面。

今年7月，黨的二十屆三中全會明確，要取消普通住宅和非普通住宅標準。9月底召開的中央政治局會議明確，抓緊完善土地、財稅、金融等政策。11月8日，財政部部長藍佛安介紹，支持房地產健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部等三部委聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。

值得注意的是，在一線城市中，京滬兩地的樓市政策出臺速度，通常晚於廣深。分析人士指出，此次兩地率先取消普通住宅標準，釋放出的信號頗爲積極。

上海易居房地產研究院指出，京滬優化房地產稅收政策，是建立在房地產市場向好發展的背景之上。根據近期國家統計局發佈的全國70個大中城市房價指數數據，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產市場呈現止跌回穩、向好發展的良好態勢。

該機構表示，京滬貫徹落實房地產稅收優化政策，將和行政、土地、金融等政策互動，持續釋放組合拳效應。

分析人士指出，此舉有利於京滬樓市繼續保持熱度。

中指研究院指出，11月1日至15日，上海商品住宅成交套數4909套，同比增長58.5％。

根據北京市住建委的數據，截至11月18日，北京11月二手房網籤達到了10047套。中原地產首席分析師張大偉表示，11月全月，北京二手房住宅網簽有望接近2萬套。他還指出，由於新政是12月1日落地，預計部分成交會延後到12月再網簽過戶，從而對12月的市場帶來支撐。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，政策折射出兩個重大信號：

第一，隨着增量時代轉向存量時代，政策導向從抑制過快流轉、房價過快上漲轉到促進交易循環，房地產稅收改革的方向也將是降低流轉環節的稅負，比如契稅、增值稅（含土地）、個稅以及附加在土地和房產開發交易上的各種稅負，從而產生“降成本”的效應，這樣才能促進交易良性循環。

第二，將稅負轉移到後端保有和維護環節。一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面，後端公共服務維護和保養以及房屋養老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩定。而且，此舉也會培育政府更加重視存量消費，而不是增量建設，這是服務型政府轉型的舉措。