虛坪改革後房市走勢如何？李同榮：對房價影響有限

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案，內政部長林右昌日前宣佈虛坪改革方案，未來公設比可降低至25％～30。房市趨勢專家李同榮認爲，實坪或虛坪改革，在總價主導的剛需市場機制下，都對房價漲跌產生不了實質性的影響。

內政部宣佈的虛坪改革有兩大策略，第一，改進停車空間，重新定義爲「專有部分」並有「獨立產權」。第二，改進容積計算，將「一般電梯」改放到免計容積，同時增訂管委會空間以總容積1％爲標準。

李同榮分析，往後建商在總興建面積不受影響之下，虛坪灌水的公設就不復存在，尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設。另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1％爲標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺，也就是說，未來社區管委會空間將落在6至30坪。

而將一般電梯從現行的「應計容積」改爲「免計容積」，不必要且灌水的公設項目將被刪除，同時，並針對必要的公設強化分項標準審查，如此一來，未來新建大廈依土地面積大小，可以縮小公設5%-10%，也可以達到實值公設標準的合理化。

不過，公設比降低後，對房價漲跌是否有影響。李同榮認爲，兩大因素下對整體房價的走勢影響非常有限。

第一，整體市場總價不變，單價微調：目前房市處技術面高檔，總價主導剛需市場，在市場機制運作下，虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價，也就是說大部分市場在總價不變下，部分市場單價可能微調，對房價漲跌不受影響。

第二，部分超漲區單價不變，總價微調：目前全臺部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板，這些區域的房價原本開始微幅鬆動，若要維持總價，單價若拉高，敏感度會較強，因此可能會微幅影響總價的下修，也就是在公設縮水變動下，單價不變，總價會微調，但這不代表是政策影響，而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。

李同榮強調，內政部虛垀改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制，採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善，政策值得肯定，實坪制與虛坪改革熟優，其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵，前項政策已訂，後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。