廣深樓市新政後成交量躍升，二手房議價空間仍充足

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道新政之後，深圳樓市“活躍”了起來。

繼深業學府上城之後，深圳迎來了新政後的第二個“日光盤”。10月19日，深圳市光明區中建觀玥項目正式開盤， 2047批客戶搶192套房，登記比達1∶10.66，開盤90分鐘即售罄，銷售金額約6億元。

與此同時，深圳一二手房成交量也有明顯回暖。據美聯物業披露數據，今年10月1日-20日，深圳一手住宅網籤備案1432套，較上月同期增長37.56%；同期深圳二手房網籤備案2906套，較上月同比增長27.62%。

深圳市場需求旺盛，這也助推深圳成爲“929新政”之後市場反應最爲明顯的一線城市。同在廣東的另一座一線城市廣州，在全面放開限購後，成交量上也有好轉。據廣州市住建局發佈的數據，新政實施以來（截至10月21日），廣州全市一手住宅認購量7680套，較9月全月一手住宅網籤總量（5164套）增長48.7%；同期廣州全市一手住宅網籤6300套，與9月全月一手住宅網籤5164套增長19.47%。此外，廣州房地產中介協會公佈的最新數據顯示，10月7日-10月13日，廣州二手住宅共計網籤3120宗，交易套數創下自去年3月以來周最高水平。

“929新政”是近年來廣州、深圳釋放的房地產新政中力度最大的一次，它的刺激作用也在逐步體現中。儘管如此，市場的各個參與方普遍選擇審慎行事，信心的完全迴歸還需時間。

“日光盤”的特殊性

中建觀玥是今年深圳的第三個“日光盤”。“日光盤”市場被認爲是樓市火爆的標誌性現象，但是中建觀玥的“熱銷”，卻對市場的情緒未有非常明顯的帶動。

中建觀玥位於深圳的非核心區光明區。2023年8月，經過30多輪競價，中建東孚投資以總價16.15億元摘得光明區一宗地塊，成交樓面價2.1萬元/平方米，溢價率10.24%。其時這宗地塊的毛坯限售價爲5.03萬元/平方米。

一年後的現在，這宗地塊以中建觀玥的備案名入市，其備案均價是3.8萬元/平方米，開盤折扣疊加後均價爲3.3萬元/平方米，不僅遠遠低於限售價，對比周邊樓盤價格也有明顯優勢。中建觀玥周邊一樓盤的銷售策劃人士告訴21世紀經濟報道記者，“中建觀玥拿地樓面價很低，所以它很有空間，這個價格一平方米比我們要低7000-8000元左右，根本沒法打。”

中建觀玥的開盤時間，也恰逢其時。“929新政”後，光明區被調整爲非限購區，疊加超低價開盤，中建觀玥的“日光”在市場的預期之內。最終，中建觀玥僅用了90分鐘就銷售完192套房，成爲深圳今年的第三個“日光盤”。

雖然中建觀玥銷售成績亮眼，但市場普遍認爲它的“火爆”難以複製，對市場整體的情緒帶動有待觀察。

一位中建觀玥周邊樓盤的項目負責人則對21世紀經濟報道記者表示，“中建的樓盤賣光後，我們項目也有溢出客源過來看，但買的也不是很多。我們做不到它這個價格，周邊有些樓盤跟着調價也做不到它那麼低，所以它能日光是有特殊性的。”

不僅是價格因素，中建觀玥首期的銷售額不高，對市場情緒的刺激作用也相對有限。

“今年很多樓盤都不敢一下把所有的樓棟都推出來，都是一棟一棟地賣，這樣去化的節奏能夠控制得比較好。中建觀玥這次也是隻出了一棟，後續還有600多套房，就算是日光也才6億元的銷售額，對市場來說這個體量很小。”一位深圳房企的人士對21世紀經濟報道記者分析稱。

事實上，就算是貨值較高的網紅盤，多數也難以保持熱度。可供對比的是，今年上半年，深圳的網紅盤深灣玖序上半年開盤錄得過百億元的銷售成績，幾乎“日光”，但今年9月第二批次房源推售後，深灣玖序未能再度複製銷售神話。

成交量上行

雖然“日光盤”有其特殊性，但深圳仍然被認爲是“929新政”後市場反應最好的一線城市。

一家全國性房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“從我們全國樓盤的來訪量各方面分析來看，黃金週後深圳、成都的市場表現會好一些，其他城市還沒有明顯的變化，成交都有回落，幅度不一樣。”

據深圳貝殼研究院發佈的數據，新政21天（9月30日至10月20日），貝殼深圳合作門店二手房日均簽約量環比增長228%，創下近年政策效果之最。另據樂有家監測，今年10月以來，深圳樂有家門店成交的二手住宅價格與參考價之間的偏差值有所縮小，9月低於參考價20%以上的佔比達到52.9%，目前則縮小至39%。

廣東的另一座一線城市廣州，成交量也有所上行。克而瑞數據監測顯示，隨着國慶假期的結束及補錄的持續進行，今年10月上半月，廣州商品住宅網籤面積36.92萬平方米，較9月下半月環比增長32%，較去年10月上半月同比增長20%。

二手房方面也延續較好的趨勢。據貝殼平臺數據顯示，黃金週後第一週，廣州看房量高位回落至10.86萬次，環比減少10%，但與7-8月周均相比增加22%，與9月周均相比增加13%，成交轉化進一步加快，環比國慶周增長26%。

雖然成交量相較低點有所提振，但市場各方仍然相對審慎，因爲一手房供應還未明顯縮量，而二手房掛牌量也還在持續上漲。這些因素交疊，買賣雙方的博弈預料仍將持續。

據深圳市住房和建設局10月22日發佈的數據，截至10月21日，深圳2024年第四季度計劃入市的商品房項目38個，預計供應房源14448套，其中住宅11884套；同期，深圳的二手房掛牌量也已經突破6.7萬套，相比新政前明顯增加。

廣州新房、二手房的庫存也在高位。克而瑞的數據則顯示，截至今年10月13日，廣州全市商品住宅存量面積爲1174.4萬平方米，去化週期仍高達21.19個月。

在供應充足的背景下，潛在購房者的議價空間仍然充足。一位華南房企總部負責市場研究的人士告訴21世紀經濟報道記者，“現在的市場就是量漲了，但是價是穩的。零星有一些樓盤收回折扣，也有二手房業主聲稱要反價，但成交上還是低價房源爲主。”

一位在廣州天河區掛牌了一套二手房的人士對21世紀經濟報道記者表示，“新政後本以爲市場熱度起來，我的二手房也可以有希望賣出去了。我現在掛的是小區較低價，新政後也沒有意向買家出現，看房的都沒幾個。”

合富大數據顯示，雖然有部分房源漲價，但是大部分二手房業主還是更傾向於趁着利好積極出貨。現階段廣州二手房平均議價空間仍超過8%，從7月份開始，議價空間連續上升，9月底達到8.7%的高位。

在庫存量仍然高企的基礎上，廣州、深圳樓市要維持高成交量並實現止跌回穩還有待新的積極因素催化。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，當前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢，四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市市場量價或將築底企穩，從而對全國市場築底提供重要支撐。