廣州剛需買房，現在別碰這兩個板塊

我是紫沐，這是我第391篇日記。

有粉絲說我很久沒寫剛需的內容，希望我多關注剛需羣體。

那正好最近有兩個比較熱的瓜：

一個是Costco進駐老黃埔；

一個是華潤萬博悅府傳聞引進名校。

看似都是利好，但我有不一樣的看法。

現在剛需買房，儘量別碰老黃埔和萬博。

先說明一點，讓大家別碰老黃埔和萬博，不是因爲它們板塊發展出了問題。

在廣州近郊區域，它們依舊很有想象力。

但板塊發展沒問題，不代表其他地方沒問題。

比如說，溢價。

老黃埔和萬博，去年不少產品還賣6字頭。

像城光、華潤悅府、耀勝尊府，去年都賣這個價。

而且市場上買單的人不少。

站在2024年4月這個時間點，你當然知道他們都買貴了。

但馬後炮沒有意義，得去思考，當初爲什麼會有這麼多人覺得值。

答案很簡單，廣告效應。

去年老黃埔和萬博還有很多新房在賣，都在砸錢做推廣。

這就導致你刷到的大部分文章，都在說老黃埔和萬博未來發展有多好，增長潛力有多高。

這家媒體說好，那家媒體也說好。

看得多了，你就信了。

在腦海裡幻想着，這板塊發展起來，賣6萬好像真不貴。

但發現沒有，這裡有個bug。

“賣6萬不貴”的前提，是板塊已經塊發展起來了。

不是現階段的老黃埔和萬博，就值6萬塊。

這就是開發商爲什麼捨得砸錢做推廣的原因。

因爲能更容易賣出溢價。

你刷到的，展示給你看的，都是板塊完善之後的場景模擬。

在這個場景下，很多人會看不到那個bug，願意爲溢價買單。

有沒有發現，今年老黃埔和萬博的買家都冷靜了很多。

爲什麼冷靜了？

因爲這兩個版塊好像突然沒熱度了。

爲什麼沒熱度？

因爲新盤快賣完了。

老黃埔三劍客只剩下尾貨，萬博這邊也差不多，只剩個高價的華潤。

開發商不捨得繼續砸錢。

他們更願意把錢花在覈心區，今年核心區新盤多。

所以老黃埔和萬博的美顏濾鏡消失了。

沒有美化過後的場景模擬，也就沒有支付溢價的衝動。

一波流量過後，市場迴歸冷靜。

只留下一批高位接盤的業主。

新盤太多的板塊，普遍都有這問題。

在流量作用下，價格波動劇烈。

雖然在理論上，板塊內的業主也可以順勢做高拋低吸。

但現實很難。

因爲買家看到的是PS後的照片，原圖在開發商手裡。

認知差距、信息來源差距，都太大。

所以最後能高拋的往往是開發商，買家的結局只有高吸。

這就是老黃埔和萬博，溢價較高的原因。

當然了，很多讀者看到這裡應該會有疑問。

老黃埔和萬博溢價重，是去年的事了。

今年他兩的價格，都回落了許多，爲啥還是不建議碰。

原因很簡單，它和上篇文章的內容有關。

就是我覺得老黃埔和萬博的價格重塑還沒完成。

或者說直白點，我覺得它們還會繼續降價。

理由是什麼呢？

是現在覈心區內卷的新房太多。

核心區的價格內卷，肯定會影響到近郊板塊。

比如老黃埔，雖然今年價格普遍回落到5字頭。

但別忘了隔壁天河東現在也一堆新房賣5萬啊。

從板塊發展這個角度，天河東的規劃概念是金融城，是廣州未來珠金琶三大核之一。

未來產業密度，天花板高度，都比老黃埔更勝一籌。

或者說同樣是畫餅，天河東的餅比老黃埔更誘人。

另外從兌現速度去看，現在經濟環境一般，大城市的發展策略也是優先發展核心區。

也就是把餅吃進嘴裡的速度，天河東也比老黃埔要快。

所以只要天河東這堆新盤繼續打價格戰，老黃埔的房價就還得降。

降到有足夠的價差爲止。

這不是一個Costco就能改變的。

商業確實是板塊價值的加分項。

但商業要成爲板塊PK的勝負手，有個前提。

就是大家的基本面、想象力，都處於同一水平。

很明顯，老黃埔這兩項基本參數，都比不過天河東。

萬博也一樣。

對面海珠一堆新盤在打價格戰。

海珠的地段和未來想象力，都不用贅述，和萬博肯定不是一個梯隊。

但中海大境只賣7萬起步。

即將面世的保利東方紅，預計也差不多。

那萬博這6萬多的價格還能撐多久呢？

這還沒算上7號線二期的影響。

現在萬博和老黃埔的軌道通勤已經解決了。

當老黃埔價格重塑，萬博也不可能獨善其身。

所以現在剛需買房，如果你的目標是老黃埔或者萬博，是可以再等等的。

等到什麼時候？

等到鮎魚盤的出現。

什麼是鮎魚盤？

就是能重新定義板塊房價的樓盤。

它們有兩個特點。

第一，產品力強。

對比目前在售的其他新盤和存量二手盤，能不落下風，甚至更勝一籌。

第二，性價比高。

比如越秀觀樾，就是牛奶廠板塊的鮎魚盤。

比如中海大境，就是整個海珠中部的鮎魚盤。

比如天河華潤、珠花，就是天河東部的鮎魚盤。

比如之前的保利和頌，就是花地灣板塊的鮎魚盤。

比如即將到來的保利東方紅，有可能成爲創新灣的鮎魚盤。

比如即將到來的黃埔圖書館，有可能成爲老黃埔的鮎魚盤。

鮎魚盤的出現，能重新定義對應板塊的房價。

比如觀樾出來之後，牛奶廠的新盤和二手，再掛8萬就很難賣得動。

比如大境出來之後，海珠中部的新盤和二手想出貨就得降價。

所以同樣的，想入手老黃埔和萬博，完全可以等鮎魚盤出現再行動。

比如保利的圖書館項目，地段不虛老黃埔三劍客。

產品更是以最新標準打造，光戶型就領先一代。

要是賣4萬起，均價5萬，那就是老黃埔的鮎魚盤。

有鮎魚盤可以選，完全沒必要考慮那些清盤的尾貨。

至於萬博，說實話目前還沒看到有鮎魚盤出現，很可能要等里仁洞的舊改產品。

但之前說了，海珠對萬博的壓制力很強。

要是保利東方紅賣6字頭起步，7萬均價。

那萬博這些同樣賣6字頭的完全沒法打，會被降維打擊。

這不是引進名校就能抹平的差距。

更別說保利東方紅也有寶玉直這張教育牌可以打。

所以萬博後續價格重塑的機率同樣很大。

什麼Costco，什麼某某盤引進名校，在鮎魚面前根本沒看頭。

對剛需來說，老黃埔和萬博都是很好的菜。

但再等一等，這道菜會更香。