廣州今年總價最高地塊開賣在即！未來帶動增城官湖片區提升
備受矚目的地鐵13號線官湖車輛段及上蓋地塊將於12月1日正式開賣。這宗地是廣州首宗公開出讓的地鐵車輛段上蓋地塊，同時也是2017年以來廣州公開出讓的總價最高、面積最大的地塊。宗地面積爲323348.3平方米，建築面積爲877011平方米。地塊起拍價高達1315517萬元，摺合樓面價15937元/平方米。距離開賣還有一週時間，官湖地塊目前已有買家以底價報出。
地塊規模大且宅地比重高 但競買門檻高
官湖地塊位於地鐵十三號線線路的東端，官湖站的南側。處於增城區新塘鎮官湖村和石下村之間，環城路、石新公路及新沙大道包夾的位置，整個地塊大致呈東西走向。
地塊全部爲淨用地，容積率≤2.81，建築限高≤120米。地塊的計容建築面積≤877011平方米，其中住宅≤795958平方米，商業≤25471平方米，公建配套≥51539平方米。
地塊起拍總價爲131.55億元，扣除公建後綜合起拍樓面價15937元/平方米。根據出讓公告，地塊設定最高限制地價1578621萬元，溢價上升20%即達最高限制地價，此時摺合樓面價爲19124元/平方米（扣除公建），達到最高限價後將轉向競自持，當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房建築面積爲100%，改爲搖號確定競得人。
值得注意的是，地塊對競買人有嚴苛條件限制，不僅不接受聯合競買，還要求競買人須具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗，且該競買人（或其全資子公司）須具有地鐵上蓋物業（指位於地鐵站點主體結構正上方，且結構相連的物業）開發經驗。這一競買條件門檻極高，與同樣是地鐵上蓋的番禺漢溪長隆地塊類似。也因此，定向出讓意圖較爲明顯。
並且地塊競得人需無償配建超5.2萬平方米公共服務及市政設施配套，未來地塊也將共享這些設施。具體配建要求方面，教育資源包括18班幼兒園，42班小學，18班初中，交通配套包括主幹道茅山大道建設，公交首末站等，此外還有健身所、社區衛生服務站、肉菜市場等配套。
官湖車輛段已建好 但周邊環境雜亂、配套不足
據廣州中原研究發展部介紹，地塊所在官湖車輛段，包括車輛段及地鐵控制中心，目前已建好並投入使用。這意味着，地塊已初步具備車輛上蓋的條件。實探發現，車輛段距離官湖地鐵口約500米，而官湖地鐵口附近正在進行緊張的施工，全力爲年底地鐵13號線首期開通衝刺。
廣州中原研究發展部實地考察發現，地塊周邊目前由村莊、城中村環繞，北部毗鄰官湖村，周邊生活居住氛圍一般，僅地塊南部有一較大型居住小區錦繡天倫花園。
區位條件方面，地塊毗鄰城市主幹道——環城路，也臨近東部快速路-廣園快速。地塊周邊大貨車較多，此外地塊東部和南部主要爲服裝紡織廠區及作坊集中區。
整體而言，目前地塊周邊仍較爲荒蕪和雜亂，同時周邊配套較爲匱乏。
目前地塊所在區域整體道路交通便利。地塊毗鄰環城路，臨近東部要道——廣園快速路，距離區域城市主幹道石新路、新沙大道也較近，可方便外接東部要道和連接東莞、深圳等周邊城市。此外，地塊西側未來將配建一條城市主幹道，這將進一步改善地塊對外聯通條件。
公交方面，由於地塊周邊目前居住區較少，以村莊、城中村爲主，周邊一帶公交覆蓋率不高，僅有零星幾條線路和站點，公交出行不太方便。
不過，地塊距年底即將開通的地鐵13號線官湖站直線距離僅約500米，步行5分鐘左右即可到達。通過地鐵13號線可快速直達未來廣州東部交通樞紐——新塘站，也可較快通達黃埔、天河等中心區域。
此外，官湖站也是地鐵遠期規劃線路23號線的首站。該線路日後通車，意味着從該片區，未來還可快速到達增城開發區、科學城、白雲區等熱點區域。
該地塊乘地鐵一站即可到達新塘TOD，新塘站將會建設成爲集地鐵、城軌、鐵路、客運站等綜合樞紐。這意味着，未來可通過該站點，可快速通往粵港澳大灣區各城市及廣州市內主要區域及樞紐。
周邊配套匱乏 未來需依賴地塊自建配套
據瞭解，地塊所在區域整體商服配套暫不成熟。地塊1.5公里範圍內僅有錦繡天倫小區的商業街，且大部分仍未營業。距離地塊3公里範圍內也無較成熟的商業配套。
區域成熟商服配套多集中在距離地塊4公里範圍內的新塘板塊。其中包括有新塘廣場、匯創廣場、水電廣場等，另外，根據規劃，未來將建設有新塘萬達廣場、凱達爾綜合體等大型商業。不過，地塊未來會配建2.55萬平方米的商業配套，有助於商業配套的完善。
目前地塊周邊教育資源也比較匱乏。周邊1.5公里內幾乎沒有學校配套。僅有臨近小區的配套幼兒園，需依靠自身配建2處託兒所，2處幼兒園（共18班），一所42班小學，一所18班初中。
地塊周邊醫療配套同樣匱乏，基本以村級衛生站爲主，距離地塊3公里範圍內也僅一小型醫院，不過，未來地塊將配建一個衛生站。此外，周邊由於村莊環繞，3公里範圍內無大型公園等資源，未來也將更多依靠自建小區綠化。
由於新塘產業升級，逐漸升級傳統制衣行業，同時引進富士康等大型項目。未來地塊所在片區臨近產業升級區及富士康項目，也可享受到相關規劃利好的輻射。
周邊無在售一手樓盤入市後至少賣3萬/平起
增城區是廣州一手住宅市場的成交大戶。大項目引進、產業升級以及樓市價格相對“窪地”，是該區域吸引人口流入的核心優勢，使得區域樓市受到不少剛需和投資客的青睞。
從2013年以來，增城一手住宅成交量佔全市比例基本處於20%～30%的高位。本站房產數據中心監控陽光家緣網籤數據顯示，2016年廣州成交最熱門區域集中在東部，其中不限購的增城成交32361套，佔全市約25%。相當於廣州每賣出4套房，就有1套在增城。而今年在3.17、3.30兩輪政策加碼之下下，享有不限購利好的增城，一手成交佔比更是呈現持續走高態勢。
廣州中原研究發展部調研發現，地塊所在周邊目前基本無一手樓在售，以二手樓盤爲主，主要集中在官湖地塊周邊南側，如錦繡天倫花園一期、二期，中森茗苑、富雅都市華庭等項目。
地塊所在片區主要二手住宅項目售價在1.5～2.1萬元/平方米左右。地塊旁的錦繡天倫花園價格約爲1.7-2萬元/平方米，其中二期項目剛交付入住。此外，距離500米左右的中森茗苑價格約1.7-1.9萬元/平方米。
廣州中原研究發展部發現，此次出讓的官湖地塊，扣除公建面積後，起拍樓面價已接近1.6萬元/平方米，與周邊在售二手住宅售價差距不大，預計未來地塊入市後，售價至少3萬元/平方米起。
廣州中原研究發展部認爲，從地塊限制條件等因素看，官湖車輛段地塊出讓定向意味明顯，畢竟出讓門檻高、符合條件的競買者極少。考慮到官湖地塊的規模，預計未來地塊開發，廣州地鐵與相關房企進行合作開發可能性大。
地塊出讓將對周邊片區帶來怎樣的影響？根據地塊出讓條件，將會給片區帶來近80萬平方米建築面積的住宅供給，規劃人口超2.2萬人。該地塊無需建設安置房，同時商業面積僅佔計容建面的3%，未來可直接開發利用住宅面積佔比大，不低於5.2萬平方米的公建配套，尤其是教育資源，也將大大提升地塊的價值。隨着產城融合發展加快，將促進區域價值提升，地塊對於廣州客吸引力也將提升。