央行「升半碼」走自己的路 黃舒衛指對房市影響有限:但對商用不動產較衝擊

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

房市自去年下半年起交易量明顯回升,央行21日召開理監事會議,會後宣佈升息半碼,爲去年第2季以來首次升息,跌破外界眼鏡。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,在經濟持續擴張、通膨隱隱作動下,央行選擇走自己的路,升息半碼,不過信用管制不動,對房市影響有限,但對商用不動產市場,衝擊較爲明顯。

黃舒衛表示,聯準會維持今年降息三次的預測,且將放慢縮減購債的步調。全球經濟局勢未受零星地緣政治衝突、中國大陸房企風暴影響,連長期處於負利率的日本都啓動升息,整體投資在高科技創新帶動新一波產業革命的樂觀氛圍下,引動資金涌入市場,不但各主要股市、比特幣頻創新高,甚至近期兩檔ETF申購金額都破千億。

民間消費成長平穩,民間投資回溫,預期內需續爲驅動經濟成長的主力,經濟成長溫和擴張可期,但電價調漲、淨零轉型恐帶動通膨壓力難降,因此臺灣央行終止連3凍,升息半碼。

黃舒衛分析,去年第3季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,是有史以來新高。受政策拉擡的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉擡,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。

住宅市場的剛需、置產熱潮已經傳導到土地市場,近期北部建商積極透過整合、標售、競價來取得中部及低基期房價區域土地,近期更有嘉義科學園區題材添柴火,即便央行再度升息,但基本面表現仍強,投資熱潮難擋,房價、地價難降。

商用不動產方面,黃舒衛認爲,相對於住宅、土地市場,此次升息半碼,對商用市場較具衝擊,其中壽險業進場的租金收益率門檻從2.845%拉高到2.97%,雙向作用一方面縮減可購物件的數量,也降低創價機會,另一方面,也擡升既有資產漲租的壓力,因此買方以自用、長期置產爲主,標的選擇則將偏好「售後回租」、工業類、開發型、土地產品。

黃舒衛強調,目前房市信用管制措施、打炒房、稅制改革已經全面化佈局,無論是住宅、商用的短期投資空間已小,再加上利率條件、升息幅度相對較低,無論房市管制或貨幣政策對市場的影響不大,今年市場最大的變數反而是年底美國大選結果,進一步觸動新一輪美中貿易衝突所帶動的全球產業、資金再結構對房市產生的漣漪效果。