業內首家!融創完成境內債二次重組,削債比例超50%

房地產“止跌回穩”趨勢下,上市房企的化債工作也在加速。

1月21日晚間,融創中國發布公告稱,公司境內公司債券及供應鏈資產支持專項計劃的重組方案,已全部經相關債券持有人會議審議通過。

這意味着,融創154億元的境內債務整體重組宣告成功,成爲行業第一家實現境內債市場化重組的房企。此前,上市房企對境內債的處理方式多爲增信展期。

融創也不例外,早在2022年,融創便曾完成境內公開市場債務重組,60億元的境內債加權平均展期3.51年,此後該公司按照調整後的安排,在2023年相繼兌付了6.31億元。

首輪重組較爲順利,主要因當時境內債利率未發生變化,僅調整了兌付安排,債權人利益沒有受到較大影響。融創中國董事局主席孫宏斌,還對其中一支境內債提供連帶責任擔保,給予了債權人信心,因此第一輪重組談判相對順利。

但在隨後兩年時間內,房地產市場仍持續處於調整期,房企尤其是出險企業的處境依然艱難,即便是完成債務展期的房企,不少也陷入了兌付難、方案難落地的尷尬境地。因此,在本次二輪談判中,融創對境內債的處理方式,與以往大有不同。

具體而言,融創的債務重組方案,組合了現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期四種選項,爲債權人提供了多元化收益及退出機制;對融創而言,預計可削減超過50%的境內公司債務,留債部分最長展期達9.5年,且5年內不再有兌付壓力。

如在“現金要約收購”選項中,融創按每張債券面值20%的價格發起現金要約購回,現金總金額不超過8億元,方案接納債券本金上限40億元,預計最高降債40億元。

“股票及/或股票經濟收益權兌付”選項中,通過向特殊目的信託增發特定數量的股票,人民幣100元債券對應融創股票13.5股,預計新股總髮行5億股,預計最高降債37億元。

“以資抵債”選項系設立服務型信託,債券持有人享有其控股子公司所持有的特定資產收益權,標的債券每100元面值受償金額35元人民幣,預計最高降債30億元。

下一步,融創將安排債券持有人,就其持有的債券在重組方案選項中進行選擇、分配。

此外,在境外債方面,據知情人士透露,考慮到目前市場情況並未達到此前預期,融創近期正尋求更全面的境外債綜合解決方案,以期從整體上優化公司資本結構。

“融創是第一個真正意義上完成境內債重組的房企,對行業推進債務重組具有一定的借鑑意義,越來越多的出險房企在化債時,選擇借鑑融創的方案。”一位市場分析人士說。

比如市場消息顯示,融信中國也在推動境內債務重組,重組範圍並不侷限於六隻公募債券,還包括四隻私募債券,削債方案將會參考融創等公司境內債務重組的方案。

不僅是融創,近段時間以來,多家房企的化債工作都在提速,包括融創、龍光、碧桂園等在內的10餘家房企,相繼公佈了債務重組方面的最新進展。境外債務重組方面,龍光、碧桂園先後披露了重組方案最新進展,並與債務委員會和部分境外債權人達成一致。

從具體方案看,過去房企債務重組以展期爲主,雖有部分房企提供債轉股等多元重組方案,但整體佔比不高。在新一輪債務重組中,房企化債策略,正從原來的展期爲主轉向全面削債,主要通過折價贖回債券和強制轉股等方式實現。

比如1月9日,碧桂園發佈公告稱,公司境外債務重組提案的關鍵條款,已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識,如果該重組提案得以落實,將使公司實現大幅去槓桿化,目標是減少債務最多116億美元;包括將債務到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本。

1月6日,龍光集團宣佈,已就境外債整體重組方案的條款與若干境外債權人達成一致,整體重組方案將涉及註銷境外債務,以換取各境外債權人有權選擇包括現金支付、短期票據與強制可轉換債券的組合、強制可轉換債券、長期票據等多個選項。

中指研究院企業研究總監劉水認爲,折價回購、債轉股等方式能從源頭減少債務,有助於企業走出債務危機,可爲房企爭取恢復流動性的時間,換取未來價值回升以及償還債務的空間。

從債務到期情況來看,克而瑞數據顯示,2024年房企債券到期規模4828億元,2025年債務到期高於2024年、達5257億元。業內認爲,在接下來的2025年,房企仍然面臨規模不小的債券到期規模,預計企業化債工作在2025年將會進一步提速。