一些城市的房貸利率，開始上調了
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11月6號廣州多家銀行開始上調房貸利率到3%，短暫的2.87%的利率至此成爲歷史，而和廣州一起上調利率的還有南京、蘇州、杭州、武漢等城市。
類似於廣州這樣針對最低房貸利率的回調，可以說是銀行對真正核心資產的捍衛宣言。
1
真以爲銀行在乎的是已經多到有些氾濫的房子嗎？
不，銀行在乎的是現金流。
只有個體進場買了房子背上房貸後，因爲每月還貸而源源不斷所產生的現金流，纔是銀行真正的心頭好。
換句話說，銀行所在意的是個體未來十幾甚至幾十年出賣勞動力（腦力或體力）所產生的勞動性收入回報，這些纔是所謂的核心資產。
房子不是，至少在處於下行通道，其價格體系依然還在不斷去泡沫化期間的房子絕對不是銀行的優質資產。
所以我們可以看到面對違約甚至斷貸，銀行的態度貌似越來越“富有同理心”。
可以對話，可以商量，甚至可以做出些許的讓步，只要債務人別徹底擺爛，只要個體還想盡辦法增加收入維持着房貸，怎麼着問題都不大。
這不是銀行對債務人的貼心，而是銀行對貶值資產的抗拒，如果真的讓債務人擺爛房子徹底斷供，那銀行面對的只有回收拍賣這一條路。
問題的關鍵在於這條路現在已經到了嚴重的堵塞狀態。
太多的二手房業主正在變現離場的賽道上擁擠着，爲了提前變現止損，可以談的價格成了唯一的離場法寶。
就像中指研究院的在過去一週接受經濟觀察報採訪時說的那樣：“相比新房市場，廣州二手房市場的房東們願意下調房價促成成交”
其實不止是廣州，以降價的方式加快成交，從而儘早進行止損的操作，大概已經成了相當一部分城市二手房業主們的共識。
而在這種背景下，銀行即使因爲斷供收回房子，極大概率面對的也是降價出售。
本來房子價格泡沫就已經被擠掉不少，現在要是再爲了變現而主動降價，資不抵債的黑鍋怕是到頭來只能銀行來背。
銀行不想做這虧本生意，所以房子必須背在業主頭上。
毒性（泡沫）還沒清除乾淨的資產，銀行不想要。
前期利率的讓利是爲了配合政策救市，現在利率重新回調到3%很明顯是看到市場在10月有些許回暖後又有了維護核心利益的信心。
當然銀行的理由是充足且光明正大的，說什麼3.2%的利率是大銀行的保本利率。
這種話聽聽就好，按照現在存款利率的下降，和央行各種貨幣工具利率的下調所撐開的利差空間，商業銀行還談不上保本那麼“悽慘”。
最多就是多賺一些和少賺一點的區別。
根據彭博社的“小道消息”有關監管機構已經要求銀行業者降低同業存款利率，如果消息屬實，那麼商業銀行的資金成本還會繼續降低，利差空間則會進一步擴大。
保本利率？銀行虧損？根本就不存在。
所以，不要把利率的回調當成市場回暖的表現，這只是銀行對自己“業務”零售價格的上調而已。
當然也可以把這種各地上調的利率，當成一種政策風向的引導，想達到的效果無非就是製造一些焦慮感，用上調後的利率造成一種緊迫感，配合過去10月份成交量的上漲，推動更多的人進場。
“還不買房？再不買房我們繼續上調利率了啊”！
不過，這種引導大概率是個美好的願景。
5月份廣州纔剛剛說過房貸利率要市場化，當時的官媒光明網的新聞標題是《重磅！廣州取消住房貸款利率下限，首套房首付最低15%》。
結果這纔過去了半年多，所謂的市場化就又打了退堂鼓，利率又變回了有政策下限的狀態。
這種利率政策上的左右橫跳，影響最大的就是居民端對樓市政策出發點和持久性的擔憂。
居民端難免會發出疑問，今天爲了加速去化新房可以把利率降至公積金附近，明天市場回暖新房成交大量上漲後，利率的大幅上調是否也會發生？
“反正你都上車了，利率上調了你還能跳車不成”？
一個沒有持續性且不能徹底市場化的救市政策，只會推遲那些還在持幣觀望的個體進場的時間，指望這製造焦慮感？
多少有點異想天開了。
2
讓居民端擔憂的不止是樓市政策的持續性，還有就是資金對房地產行業的厭惡態度並沒改變。
很明顯的一個現狀，當前的M2上了300萬億的高位，這裡面當然包括流通的錢和被以多重名義窖藏的貨幣，但總的來說廣義貨幣的總量是在變大。
這些錢怎麼就不去房地產裡抄底呢？
同理還有依然火熱的國債市場，各路資金寧願去吃那點低利率，都不願意去把錢借給房企或者乾脆直接趁火打劫的買下更多房企所謂的優質資產和股份。
怕未來房地產反彈後賺大錢扎手是吧？
顯然情況已經非常明瞭，資金還是不願意進入房地產領域，因爲但凡能借到錢也不至於萬科這種混合所有制的優等生滿世界賣自己的資產，爲集團籌措償債資金。
有沒有想過一個問題，所謂的四萬億白名單即是對房地產的一種救贖（爛尾方面），同時也是對房地產的定性。
那就是，一個沒人願意救的爛攤子，只能政府出來幫襯一把。
所以政府出面以帶有“引導性”的政策讓部分資金流入房地產，而即使這樣在金融系統內依然阻力重重。
這就好比一個班級的學生，別人都可以靠在課堂上聽講然後考個好成績，結果有一個姓“房”的學生就是死活不行，再怎麼學都是不及格。
沒辦法只能讓老師單獨給開小竈補課，可姓房的學生因爲底子太差硬是把老師給氣走了（初期鼓勵商業銀行放貸給房企）。
最後沒轍，校長強制讓3個老師組成“白名單”突擊小組，給這個房姓學生繼續補課，這三個老師雖不情願但迫於校長的命令只能照辦。
這就是房地產的資金白名單。
大家都知道資金的流向一直都是以利益爲導航，只會去可以讓資本本身繁衍增值的地方，而那些資金認爲不會讓其獲取利益甚至可能虧損的地方，絕對不會成爲流入的目的地。
因此，如果一個產業需要國家帶有些許“強制性”引導，才能讓部分資金不情不願的流入其產業內部的話，那這本身就可以視爲是一種變相的預警。
自由且以盈利爲目的的資金沒人願意進去爲這個產業填上債務的黑洞，只能靠行政的力量介入，這不是預警是什麼？
所以，什麼時候輪不到白名單起作用，那些沉澱在M2中的資金自發的蜂擁跑向樓市爲房企提供融資時，樓市的回暖也許纔是真的到來了。
而從現在的資金動向來看，回暖還遠遠談不上。
過去的一個多月的確有部分房企的融資出現上升，可這種帶有迷惑性質的回暖數據是建立在兩個基礎上。
第一，去年的融資基數實在太低，所以今年同期稍微多借了一點錢，就給人造成了資金開始重新向房地產投懷送抱的錯覺。
第二，絕大部分都是央國企背景的房企在借錢，而礙於這類企業天然的身份優勢，金融機構的大門從來都是對其24小時敞開的。
回暖？不存在的。
3
資金不迴流，是因爲看不到希望。
其實過去的經濟增長，不管是樓市還是基建，本質上都是用債務驅動的經濟增長模式。
因爲無論是樓市或基建，都無法靠自身盈利的滾雪球做起來，必須借債而且是大量的債務才能完成。
而用債務驅動通過樓市和基建推動經濟增長時，最大的痛點就居民端的收入下降，或者說居民端的收入跟不上債務增長的速度。
樓市靠債務驅動的後果，就是要靠更多的個體通過負債買房，來撐住不斷上漲的資產價格和所謂的上漲行情。
而地方的基建則不管是如何負債，負債的規模有多大，最終債務都會以稅收的方式和居民的收入面對面的來一次親密接觸。
換句話說，來自房地產和基建的債務是一定要靠居民收入來償還的，可能是購房，也可能是間接或者直接納稅的形式。
但債務在推動經濟增長的同時，本身就是在透支未來的居民收入，所以一旦收入增速放緩或者說收入增速被債務增速壓過去的話，那麼債務的擴張必然停滯。
當前的樓市的下行和效率越來越低且給地方帶來沉重債務負擔基建就是這種債務擴張的典型後遺症。
居民端的收入增速趕不上債務擴張的速度後，資產的價格就會產生動搖，而這還不是最重要的，重要的是資金的逃離。
在看到居民端收入增速被房地產債務擴張的速度遠遠甩在身後時，資金會大量的流出樓市，那些被斷貸抽貸，和在債券市場上成爲不受人待見房企，就是最好的例子。
這些流出的資金非常清楚一件事，當居民收入被債務增速碾壓後，再爲樓市提供任何融資大概率都是有去無回。
因爲沒人接盤爲樓市輸血了，當居民端的收入撐不起樓市的債務重壓時，就註定樓市會成爲吞噬一切資金的債務黑洞。
所以爲什麼要出白名單？原因就在這。
而這也說明了，爲什麼之前的限價政策會被掃進歷史的垃圾堆。
因爲單靠價格的管制是沒用的。
原因很簡單，用債務擴張的樓市，最恐懼和擔心的就是被債務越甩越遠的居民收入增長速度。
一旦居民的收入增速和樓市債務的擴張速度之間差距越來越大，管的再嚴的價格終究都會自行崩塌。
因爲這時房企爲了解決債務的壓力，必然會自發的打破過去由房企、銀行、地方這三家共同維護的房價神話，進行主動的甚至幅度在某些方面看來不小的降價。
新房的降價，又拉動了二手房價格的下滑，存量市場內爭搶購買力的戰鬥只會逐漸白熱化。
二級市場房產價格的下行，接着又會直接影響一級市場中地價的穩定增長，於是房地產過去那種地價擡起房價，房價再帶起地價的互助模式也會逐漸的土崩瓦解。
而在不動產和土地作爲優質抵押物的價值快速的貶值的背景下，金融機構的錢更不可能迴流到樓市中去。
託舉樓市的資金正在快速的下降。
既賺不來錢，又借不來錢，最終只能在價格上繼續砍刀子。
而在一場擊鼓傳花的債務遊戲中（相對絕大多數城市來說），誰會在標的物價格被“主辦方”主動下降時，還繼續參與其中呢？
4
10月交易量的回暖，讓一些城市的部分房企宣佈什麼收回所謂促銷優惠政策，現在一些銀行又跳出來說要回調房貸利率。
在這種人爲製造的樓市升溫背景下，一些“勇敢”的投資人羣開始加速跑步進場。
我不知道他們想過沒有，誰來接他們的盤？誰的收入可以爲他們未來的資產價值的高增長來折現買單？
過去的二十年的時間裡，大洋彼岸的美國人認爲琳琅滿目商品會在超市的貨架中自己長出來，他們只需要拿着美元買買買就可以。
與此對應的是我們相當一部分人認爲，樓市的增長是無限的，只要經過些許調整和政策上的少許讓利，資產價格上漲的好日子就會重新回來。
這些人只想着用自己買入的房產在持有幾年後，以大幅上漲後的價格去折現他人未來20多年的收入，卻從沒考慮過別人是否還有足夠的收入增速供自己漲價後的資產來折現。
不管地基的是否足夠有支撐力，就想在上面蓋出個摩天大廈，這種強行上馬的操作，最終除了房倒屋塌之外，大概率很難有第二種結果。
當然如果換個視角看，進場的這些人投資人羣起碼減輕了當前房企的債務負擔，同時還爲銀行貢獻了優質的金融資產（房貸）。
總還是要有人在這場遊戲裡受益的，而這個對象是誰就不好說了。
就這樣。
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