與債權人“談不攏”？房企債務重組緩慢背後的博弈與妥協

繼今年3月份中樑控股、中國奧園宣佈境外債重組生效後，截至目前，其他房企的債務重組工作雖然逐步推進中，但鮮有成功的案例再次出現。

爲何房企的債務重組工作進展緩慢？背後有哪些深層次原因？在業內人士看來，房地產市場持續深度調整、房企銷售不振、債權人和違約房企訴求差別等因素，都影響債務重組的推進。關鍵是，房企要拿出誠意充足、方式多樣的重組方案，以說服債權人。

來自債權人的博弈

今年3月份，中樑控股、中國奧園均發佈公告，宣佈境外債務重組所有條件已獲滿足，3月20日起正式生效。在此之前，富力地產、融創中國、當代置業等完成了境外債重組。

但是，在上述兩家公司的重組案例之後，截至目前，鮮有成功的案例再次出現。7月11日，龍光集團公告稱，持有現有票據未償還本金總額超過92%的現有票據持有人已簽署債權人支持協議。公司正積極與包括現有票據持有人在內的境外債權人磋商，力求達成境外債務的全面整體重組。

此前的5月29日，花樣年發佈境外債務重組的進一步公告。公告披露，於本公告日期，持有相當於本公司現有債務工具81.96%債權人已加入重組支持協議。

按照市場慣例，獲得75%以上債權人支持是重組計劃的積極指標，符合進入法庭流程的要求，這也意味着，重組接近實質性成功。不過截至目前，花樣年、龍光集團這兩家房企均未披露進一步的重組進展。

然而，在花樣年、龍光集團之外，更多房企的債務重組仍面臨博弈與困難。

8月20日，佳兆業發佈境外債務重組重大進展稱，當天，佳兆業與債權人小組訂立重組支持協議，有關債權分別佔佳兆業範圍內債務未償還本金總額的34%以上及瑞景範圍內債務未償還本金總額的36%以上。

去年10月份，佳兆業發佈有關債務重組公告，已就境外債務向債權人小組提呈初步指示性重組方案。但是去年7月份，佳兆業被債權人提出清盤呈請申請。因此，如果佳兆業想要避免被清盤，還需要贏得更多債權人對於重組方案的支持。

8月15日，據媒體報道，作爲第一家被呈請清盤的國資背景開發商，遠洋集團已經有超過A組債務本金總額50%的債權人簽署了重組支持協議。遠洋集團重組的範圍涵蓋現有債務工具，包括現有銀團貸款、現有雙邊貸款及現有票據，未償還本金總額約爲56.36億美元。A組包括銀團貸款和雙邊貸款，涉及金額爲130.4673億港元外加2.4975億美元。

不過，遠洋集團的債務重組仍處於博弈中。今年1月5日，債權人小組和其他債權人對遠洋集團提出法定償債書。6月27日，債權人小組提交針對遠洋集團的清盤呈請。7月17日，香港法院命令遠洋集團必須在8月21日或之前提交針對清盤澄清的證據，並駁回遠洋集團延期提交證據的請求。7月18日，遠洋集團發佈重組支持協議。

7月24日，律所年利達和海通國際以律師顧問和財務顧問的身份發起了一場電話會議，解釋債權人爲何不要簽署重組協議。年利達表示，確認超過60%債券持有人反對重組支持協議；債權小組委託的顧問認爲，遠洋集團在短期內可以承受額外的現金支付，也可以承受更短的支付期間。

此外，旭輝控股、世茂集團、正榮地產的債務重組仍在推進中。7月26日，世茂集團公告稱，已對債權人支持協議進行了修訂，以期達成債務重組的共識。於2022年底啓動境外債重組籌備工作的正榮地產，於今年8月9日公告稱，重組支持協議的最後截止日期進一步延長至8月11日。這些重組仍在推進中，但是至今未有結果。

方案誠意充足非常關鍵

房企的債務重組仍面臨哪些困難？中指研究院企業研究總監劉水告訴記者，一是房地產市場仍在深度調整，沒有明顯改善，投資人對行業發展信心不足。二是個別完成債務重組的房企，其市場銷售等經營表現未見明顯改善，其不良的“示範效應”，也爲其他違約房企債務重組的推進帶來陰影，增加了談判難度。三是債務重組複雜、談判週期較長，債權人和違約房企考慮的訴求有差別，意見較難達成一致。

2024年以來，全國商品房銷售額降幅依然較大，超過20%，房地產投資下降幅度在持續加大並且超過10%。從房企銷售來看仍然較弱，根據中指研究院發佈的《2024年1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜》，TOP100房企銷售總額同比下降40.1%，1-7月銷售總額超千億房企6家，較去年同期減少4家，百億房企51家，較去年同期減少34家。

房企債務重組達成的關鍵因素是什麼？從房企與債權人多輪談判以及重組成功案例可以看出，誠意十足的重組方案非常關鍵。

劉水錶示，從化債態度來看，積極作爲有助於債務重組；重組方案上，誠意充足、方式多樣有助於債務重組。融創和奧園均提供了較爲豐富的處置方式，包含了債權和股權兩類方式，融創還提供了子公司融創服務股權供債權人選擇，能夠滿足債權人多樣化的需求；從資產情況來看，資產優質有助於債務重組。

“喘息”後仍需市場銷售企穩回升

雖然暫時重組成功，債務展期、負債下降，房企迎來喘息的空間，但是來自銷售端的壓力仍然不小。“對於債務重組成功的企業，短期償債壓力將明顯減小，內債明顯展期，外債一部分是債轉股，另一部分一般是分多期後延3-8年。但是，如果房地產市場2年左右沒有明顯改善，房企的銷售沒有明顯恢復，對於債務重組成功的企業，後期面臨的償債壓力仍然較大。”劉水如是說。

今年前7個月，融創中國累計實現合同銷售額約爲276.9億元，中樑控股集團累計實現合約銷售金額約爲110.2億元，富力地產累計實現總銷售收入約63.8億元，與巔峰時期均相差甚遠。

對於重組成功的房企來說，實現良性運營的關鍵在於市場銷售企穩回升。劉水稱，“房企銷售明顯改善將有更多的銷售回款支持公司現金流，金融投資機構對行業發展的信心將恢復，房企融資環境將更加寬鬆，能籌集更多資金增加流動性，進而使得企業拿地、開發建設等逐漸恢復，房企經營進入良性軌道。”

新京報記者 段文平

編輯 徐倩

校對 王心