房企債務重組的隊伍熱鬧起來了

債務重組道路上，富力算是第一個吃到螃蟹的。

11月10日這天，富力地產總計467億元的境內外債券全部通過展期，成爲首家境內外債展期成功的房企。

還有一批早期爆雷的房企，也正在努力“上岸”。

10月，中國奧園完成了本金逾230億先有融資展期、世茂披露了盡調進展以及再融資安排。

11月，華夏幸福美元債重組啓動、融創傳出擬整體重組154億境內債、龍光傳出已向投資人提交境內重組方案。

苦尋解債之道的一年裡，房企們曾幻想過靠銷售回暖、靠融資開閘，但最後，多數還是走上了重組之路，這其中最大的進展便是債券重組。

一些房企大膽地拿着優質資產增信，直接攤牌和債權人談展期。

到了現在，債權人也並非不可撼動，只要還款條件好一點，同意展期的機率就會大大上升。

因爲時間越拖越長，欠款可能更沒有下文。適時做出一些讓步，最後反而不會兩手空空。

且能在私下能談妥的事兒，誰都不想走到法庭上。

富力在債券重組中，一次性提出整體展期方案，獲得境內外債權人集體舉手同意。

其美元債還款期限全部延長3至4年，境內債也平均延長了3年。而以往，債務還款期限通常多是延遲1年左右。

這讓業界有些驚訝。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，這種讓步，主要還是債權人的心態發生了轉變。

行業流動性危機早期，債權人還有點傲氣，希望最大化維護自己的利益。

但客觀環境在變，樓市短期看不到回暖跡象、房企失去再融資能力，且國內政策指向房企“優先保交樓”。

現在不談攏，恐怕債務人以後連展期都給不起了。

而如果債務重組失敗，就會走到破產重整清算這條路，那時候，債權人可能不是第一優先級的受償人，承受的虧損更多。

溝通中，債權人其實也在精挑細選，很看重公司的資產質量、信譽保證，以及與自身的適配度。

業界認爲，富力手中有很多優質資產，比如說豐厚的土儲、投資物業及酒店組合、城市更新項目等，將來變現機會大，這也給債權人吃下一顆“定心丸”。

還有業內人士透露，富力境內債如此順利，一定程度上得益於早前攢下的良好政企關係。

另一家出險房企世茂，9月初與債權人大華銀行就香港九龍大窩坪項目簽訂了融資協議，所涉金額共103億港元，以替換原有項目貸款融資。

世茂方面表示，該項再融資安排是爲了促進該項目的持續施工，而該項目也可能成爲世茂集團債務重組補充增信措施資產包的一部分。

曾經，大華銀行因世茂違反貸款條例而將其告上法庭，但現在態度發生了180度轉變。

一個重要原因是，大華本是世茂香港九龍大窩坪項目的債權人之一，而此項目釋放的價值未來能夠償還其欠款。

有出險房企債務重組之路遠沒有前述順利。

這些房企多數手上沒有可以抵押置換的優質資產，自身信譽度也不夠。

還有一點是，在談判階段，債權人各方利益有時不好協調整合。而展期方案需要獲得一定比例的同意才能通過，一旦比例不達標，展期就會失敗，需要繼續溝通、修改方案以爭取更多的支持，這樣一來，耗費的時間就更長了。

細分債權人來看，債務重組中境外債權人議價能力其實比境內債權人低。

在境內，債權人除了持有股權、項目資產等抵押物，監管機構有時爲了維穩也會“插一手”，這讓房企更有緊迫感。

但境外債權人購買地產債時，手上沒有抵押物作爲“抓手”。一旦房企還不上錢，債權人就有一種“任人宰割”的感覺：【只能同意展期，或者任其違約】。

另外，一位海外諮詢公司重組業務的負責人還指出，許多離岸債權人已不願繼續等待，然而，他們面臨着較多的法規限制，能夠採取的行動十分有限。

正因爲境外債權人更容易妥協，針對境外債務，房企提出的展期方案都比較大膽。比如，時間上，龍光提出將美元債展期到五年以上；數量上，綠地、富力一次性打包所有存續美元債展期。

境外債權人雖然略佔下風，但也不是地主家的傻兒子。要獲得展期，房企需要付出一定誠意，才能打動債權人。

比如，資產增信。

以富力地產爲例，其以海外兩處優質資產——倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣作爲美元債增信措施。

這兩大資產都位於當地的CBD區域，尤其ONE項目已經進入了銷售階段，且富力還爲它申請了後續開發貸款，增厚了保障。

摩根大通透露，富力的重組目標很清晰，對所有債權人一視同仁，全部公募美元債都進行了增信，並且還準備了債務重組支持協議備選方案。

另外，有房企還會以現金獎勵和提前本金安排爲主，部分結合同意徵求設置“早鳥費”,以提高同意比例。

展期意味着，等等還有機會。而當一些爆雷房企選擇直接違約時，心急的境外債權人有些坐不住了。

這半年來，恆大、融創、佳源國際、天譽置業、新力、龍光等多家官宣美元債違約房企，都被債權人提出“清盤呈請”。

如果清盤申請通過，法院會發出強制清盤令，頒令公司變賣資產，以償還債務、分配剩餘財產等。

現實沒有想象容易。業內人士分析，上述清盤行爲中，提出呈請多爲個別的債權人，這些債權人持有金額佔比極小，清盤須一定比例的債券持有人同意纔可能實施。

且在過往案例中，法院對此類呈請的判定較爲審慎，會考慮此舉是否將損害其它債權人利益，以及該呈請是否會對行業產生不利影響等。

對於債權人來說，走訴訟道路，花費時間長且費錢，未來進入破產清算程序，清償率可能更低。

也有成功的案例。比如前段時間，陽光城境外主體被香港高等法院頒佈了清盤令，這是大型中資房企在香港首個清盤令。

去年，陽光城一筆美元債獲大比例支持成功展期，但債權人東方金控是小部分的反對者之一。

從展期到清盤這期間內，陽光城並未對東方金控做出進一步表示，這就可能導致，債權人失去信心，清盤的意願更強。

成功的另一個重要原因，或許還在於債權人的面子比較大，東方金控是東方證券的全資附屬子公司，也是東方證券協調集團公司國際業務的平臺。

但從多數情況來看，“清盤呈請”只是一種施壓手段，目的便是叫醒裝睡的房企們。

有房企給出了體面的答覆，將盡最大可能與該債券持有人達成諒解，如果協商成功就可以駁回清盤呈請。

還有房企在盡力延期，融創將原本在11月16日的清盤聆訊時間延期到了2023年6月14日，這就意味着融創有了更多時間，準備境內債務重組工作。