招商蛇口第三隻REITs上市，頭部房企“變身”資管玩家

21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道房企正積極切入資管賽道，招商蛇口保租房REITs已迅速完成上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“蛇口租賃住房REIT”）正式在深交所上市，這是第六單上市的租賃住房公募REITs，也是招商蛇口的第三隻REITs。

招商蛇口最早於2019年作爲發起人在港交所掛牌上市招商局商業房託，而後乘着境內基礎設施類REITs起步的機會，在2021年再將旗下產業園REIT送上深交所。隨着蛇口租賃住房REIT正式上市，招商蛇口正是形成兩隻境內公募REITs+一隻境外REIT的格局。

憑藉着商業、產園以及保租房的REITs集羣，招商蛇口旗下的多元化板塊已經基本搭建了資本化的框架。這是當前房地產行業發展的趨勢——隨着開發業務歸於沉寂，頭部房企更多選擇資產管理類業務作爲發展重點，REITs的興起也應合了房企的這種需求。

不僅招商蛇口，華潤置地、萬科等也在加快推進REITs上市的過程中。以成熟市場作爲對照，未來中國的房企或許也將從單一的房地產開發商變得更加“全能”，在“居住”的鏈條上延伸更多的機會。

REITs風起

儘管資本市場目前對REITs興趣較爲平淡，但蛇口租賃住房REIT延續了此前REITs首發的“熱度”，獲得了超額認購。

根據招商蛇口發佈的資料，太子灣項目和林下項目評估總值合計爲12.46億元，在發行階段，蛇口租賃住房REIT最終募集資金達到13.635億元，溢價率爲9.43%，網下詢價階段全場認購倍數達103.66倍，是2024年公募REITs網下全場認購倍數新高。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，“把租賃住房REITs和其他業態的REITs做一個比較，截至9月12日的數據顯示，保租房REITs相對發行價的漲幅平均是26%，倉儲物流和產業園是負增長，工業廠房漲幅是13%，消費類基礎設施漲幅是5%。這個數據可以看出保租房REITs遙遙領先，市場給予非常積極的反饋信號。”

蛇口租賃住房REIT的底層項目相對優質，其由深圳南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下兩個項目構成，均爲具備保障性質的租賃住房，總建築面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套。

截至2024年6月末，太子灣項目和林下項目運行時間分別超過4年和8年，出租率處於高位且收益穩定，屬於成熟且優質的項目資產。太子灣項目運行滿4年、今年前6個月平均出租率達94.66%；林下項目運行滿8年，今年前6個月平均出租率達97.24%。

根據基金招募說明書中披露的可供分配金額，按最終實際募集規模測算，蛇口租賃住房REIT於2024年7月1日-12月31日和2025年度預測淨現金流分派率分別爲4.00%和4.05%。

通過蛇口租賃住房REIT，招商蛇口將在資本結構改善上得到受益。招商蛇口方面表示，通過設立基礎設施公募REITs，公司能夠有效拓寬融資渠道，盤活租賃住房基礎設施資產，促進租賃住房項目持續健康平穩運營，並增強公司的可持續經營能力。

以招商蛇口過往的財務報表來看，REITs的上市對當期的業績表現有明顯的提振，但這種一次性收益也會帶來報表上的波動。2021年，招商蛇口產園REIT推進的過程中，招商蛇口將蛇口產園的底層資產萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作爲資產打包上市後，產生了稅後收益 14.58億元。

2021年當年，招商蛇口實現歸母淨利潤103.72億元；2022年，招商蛇口歸母淨利潤跌至42.6億元，招商蛇口在解釋原因時就提到了報告期內轉讓子公司產生投資收益同比減少。這主要就是受到REITs上市轉讓兩項底層資產的收益影響。

轉型破局

隨着蛇口租賃住房REIT的上市，招商蛇口已經基本搭建了旗下多元化業務的資本化框架。招商蛇口方面也表示，將依託蛇口租賃住房REIT、蛇口產園REIT、招商局商業房託三大平臺，進一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命週期發展模式與投融資機制。

不僅是招商蛇口，華潤置地、萬科也在借道REITs變身“資管玩家”。其中，華潤置地已有商業和保租房REITs上市，華潤置地也提出向大資管轉型；萬科則在今年實現旗下印力REIT上市，發行規模32.6億元；同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。

這是基於現實和未來所作出的理性選擇。華潤置地董事會主席李欣就曾表示，通過公司的判斷，目前的房地產行業已經全面進入存量時代，目前工作重點和重心已轉移到庫存去化。

李欣認爲，目前華潤置地的資產管理規模約4500億元，經營性不動產營收佔比超過25%，向大資管轉型已經具備規模勢能優勢。

REITs的興起爭契合了房企轉型的需求，但現實的困境也同樣存在。REITs投資者對資產的投資回報率有天然的需求，但在當前的條件下，符合需求的資產並不多。這也就造成了目前上市的多數REITs，擴募存在困難。

以招商蛇口旗下的REITs爲例，目前蛇口租賃房REIT僅有兩個底層項目，且是一線城市的核心地段；蛇口產園REIT在經過一次擴募後，目前也只有三個底層項目，也同樣位於深圳。

一位產業園REITs底層資產運營方的人士告訴21世紀經濟報道記者，“REITs目前普遍的回報率要求要到4%以上，成熟市場會到5%-6%，目前多數資產都是達不到這個要求的，2%-3%的居多。”

如果不能夠持續提升運營能力以達到回報率的要求，通過REITs實現轉型資管的目標對房企而言也難以實現。

趙然認爲，存量盤活的底層邏輯是各利益相關方在短期經濟利益和長期可持續發展之間的博弈與協同。破局的關鍵就在於，利益相關方如何通過有效的合作機制、政策支持和制度保障，在多方共贏的框架下實現短期經濟效益與長期社會效益的平衡。”