政策“狂飆一日”，北京上海等多地今起已執行公積金新政，有項目“開盤現場如同菜市場”？

經歷了政策狂歡的一日，反映到市場層面，先來看幾個地產從業人士的朋友圈：

“樓盤開盤現場如同菜市場”，這來自深圳某新盤置業顧問。

“乘勢新政，佔領先機”，這來自某位專家受邀去樓盤現場演講時的背景板照片內容。

“只有3000億，相當於最多隻能消化3000萬-5000萬平方米，這個級別對當下市場相當於大興安嶺着火，拿着水桶去滅火”，這來自某位地產行業分析師。

據《每日經濟新聞》此前報道，有華南房企人士向記者表示，三大重磅利好力撐樓市，降首付、降利率、取消下限，公司將全面響應，助力購房者“換新”。

戴德樑行研究院副院長張曉端表示，儘管此番政策效力值得期待，但整體行業及市場深陷調整的狀態難以在短期內獲得本質性改變，價格下行的趨勢短期內仍將延續。

北京上海等多地已執行公積金新政

從目前的情況看，公積金貸款利率政策得到了各地最積極的反饋。

5月17日中午，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

據不完全統計，目前已經有合肥、成都、蘇州、重慶、上海、廣州、北京、深圳等城市，以及江西、河南等省同步下調公積金貸款利率。

響應最快的是河南，當日下午，河南省省直機關住房資金管理中心及省內多地相關部門就宣佈下調公積金貸款利率。首套個人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現行的2.6%下調至2.35%，5年期以上由現行的3.1%下調至2.85%。

第二套個人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現行的3.025%下調至2.775%，5年期以上由現行的3.575%下調至3.325%。

據央廣網，北京已執行個人住房公積金貸款利率下調，據北京住房公積金管理中心工作人員介紹，貸款人無須另外申請，貸款利率會自動下調，若貸款人不更改每月還款金額，則會自動計算爲多還本金，少還利息。

上海公積金髮布關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。

據央視新聞，2024年5月18日起，湖北全省17個市州已全部下調個人住房公積金貸款利率。5年以下（含5年）首套個人住房公積金貸款利率由2.6%下調爲2.35%，5年以上首套個人住房公積金貸款利率由3.1%下調爲2.85%。

5年以下（含5年）第二套個人住房公積金貸款利率由3.025%下調爲2.775%，5年以上第二套個人住房公積金貸款利率由3.575%下調爲3.325%。

湖北住建還替貸款人算了一筆賬，例如，小張打算申請90萬元貸款購買首套住房，還款期限20年、等額本息還款方式，如果使用原來的3.1%利率計算，他每月需支付5036.55元。但使用下調後2.85%的利率，他的月供將減少至4924.07元，每月節約112.48元，20年總計可以節省26996.04元。

不過，對於2024年5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，2024年5月18日至2024年12月31日仍執行原利率，自2025年1月1日起執行下調後的利率標準。對於已經受理且放款日爲2024年5月18日（含）後的個人住房公積金貸款，執行下調後的利率標準。

中指研究院報告指出，央行、金融監管總局此次針對首付比例、房貸利率的調整，也是落實4·30政治局會議重要部署，是“適應我國房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，促進房地產市場平穩健康發展”的具體措施，體現出監管部門對於穩定房地產市場的決心。

政策調整後，首付比例、房貸利率均將處於歷史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願。若核心城市加快跟進相關舉措，有望對市場情緒產生更大的帶動作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，限制槓桿的必要性已經下降了。當前面臨的是信貸需求疲弱，加槓桿動力減弱，這導致金融加速器效應退化，修復槓桿動力，首當其衝的就是降低首付比例。

“而且，降首付與降利率結合起來，再加上房價下跌和後續可能降稅費，月供負擔將大幅下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。”

專家建議“自上而下建立大體量資金”

對於昨日同樣備受關注的“支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲：

目前看，僅靠地方層面“以舊換新”、國企收購，均是小打小鬧。因爲，房價下跌預期濃重的情況下，加上國企債務和資金的壓力，參與意願不足，收購規模太小，無法起到穩定市場的作用。

要自上而下建立大體量的資金，注入國家信用：

一方面，發行超長期國債，或者發行PSL，對國開行注資、向商業銀行提供低成本資金，鼓勵他們直接收購，或貸款給地方國企城投，由後者來收購。這是解決供給端的問題。

另一方面，組建普惠式住房銀行，給新市民提供超長期限、超低利率的普惠貸款，購買“國家隊”收購的房源。

另外，建議全面修正對金融機構、國企城投在此業務領域的業績考覈，算大賬、算長遠賬。短期內貸款收益不平衡，但長期內消費和內需的修復、房地產風險軟着陸，帶來的社會收益是巨大的。