北京、上海房地產新政“滿月” 市場情況怎麼樣？

2023年12月14日，京滬接連優化房地產政策，包括優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限等，大幅降低了居民置業門檻和購房成本。

政策落地後，京滬置業情緒有所提升，根據中指調查數據，2023年12月，京滬置業意願分別提升3個、7個百分點，短期內房地產市場活躍度也出現回升態勢，年底市場出現一定翹尾行情。

北京：新政尚未改善二手房下跌態勢 部分項目開盤去化較好

上月14日，北京發佈了多項房地產新政，包括下調首付比例、貸款利率，普宅標準調整等。其中，房貸首付比例的標準從上月14日當天開始實施，房貸利率下調也從次日也就是15日開始實施，新的普宅標準則是從本月1日起實施。

成交方面，新政後兩週新房成交量回升，2024年以來有所下滑。根據中指數據，新政落地後（12.15-12.31）新房成交4443套，同比增長28.4%，日均成交261套，較12.1-12.14日均增長120.0%，在部分項目集中網籤等因素帶動下，各周成交量環比持續走高。2024年以來，新房成交量有所下滑，前兩週周均成交量與新政前一週基本持平。

年底新房供應量有所增長。根據中指數據，2023年，北京新建住宅累計批准上市541.8萬平方米，同比下降18.9%，絕對規模爲2019年以來低位。12月批准上市面積爲85.4萬平方米，較上月增長25.8%，較2022年同期增長51.2%。價格方面，2023年12月新房價格環比上漲0.17%。

新政後兩週二手住宅活躍度有所回升，2023年12月成交量超1.2萬套，與11月基本持平。2024年前兩週，二手住宅成交量先降後升，上週（1.8-1.14）成交量環比增長超四成，二手房市場保持一定活躍度。價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年12月二手住宅價格環比下跌0.63%，已連續8個月下跌，跌幅較上個月擴大0.15個百分點。新政落地尚未改善二手房下跌態勢。

整體來看，2023年年底北京新房、二手房成交量出現一定翹尾行情，新政落地後，部分項目開盤去化較好，新房成交量回升跟新政落地、部分項目集中網籤、供應量改善等因素密切相關。新房價格上漲更多爲結構性帶動，新政對價格的影響較小。

上海：受制於供給端，新政後新房成交量增長不明顯

成交方面，新房成交套數環比增長2.4%。根據中指數據，其中新政後（12.15-12.31）新建住宅成交6193套，日均成交364套，較12.1-12.14日均增長19.0%。新政發佈當週成交量環比大幅增長，受制於供給量不足（2023年12月新房批准上市面積環比小幅增長，同比下降超四成），之後周度成交環比持續下降，但周均成交量仍高於新政發佈前一週水平。2024年1.1-1.14，成交量整體穩定在相對高位，上週成交量環比增長。

價格方面，2023年12月新房價格環比小幅上漲。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年12月，受改善型項目入市影響，上海新房價格環比上漲0.25%，爲2023年內最高，漲幅較上月提升0.15個百分點，同比上漲0.94%，漲幅較上月擴大0.24個百分點。

12月二手房成交近1.5萬套，環比增長9.4%。2023年，上海二手住宅累計成交17.7萬套/1454.2萬平方米，同比增長13.0%/12.4%。12月成交14952套/124.8萬平方米，環比增長9.4%/11.2%，同比增長21.7%/21.9%。

價格方面，二手房價格繼續下調，政策效果不明顯。2023年下半年以來，上海二手住宅價格連續下調，12月環比下跌0.80%，跌幅較11月擴大0.09個百分點，同比止漲轉跌，跌幅爲0.72%。

整體來看，12.14新政對上海市場情緒有所帶動，部分前期處於猶豫中的客戶加快簽約速度，上海新房、二手房市場成交量均出現一定積極變化，但受供給端限制，新房市場成交量提升幅度有限。

業內稱未來京滬政策仍有進一步優化空間和預期

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認爲，京滬政策整體對當地市場產生了一定積極效果，但整體帶動幅度有限。根據中指數據，2023年12月，重點100城新房成交規模環比增長，但同比仍下降約17%，重點城市二手房成交套數環比有所下降。政策效果不及預期，主要在於市場需求量不足，一是此前“認房不認貸”政策釋放了一波購房需求，本次降首付、降利率政策邊際效果減弱，同時受制於客戶二手房出手難度大，置換需求釋放緩慢；二是居民收入預期不穩，客戶還款壓力大，加槓桿意願弱；三是二手房價格下跌態勢未改，部分購房者仍保持觀望態度。

陳文靜表示，較爲寬鬆的政策環境爲需求釋放創造了良好條件，未來京滬政策仍有進一步優化空間和預期，在政策帶動以及優質改善項目供應增加等因素影響下，京滬房地產市場有望逐漸企穩恢復，市場“小陽春”行情仍有一定預期，2024年市場銷售規模或將實現穩中有增。從房價來看，隨着優質地塊進一步入市，2024年京滬新房價格整體或延續平穩運行態勢。而二手房掛牌量短期預計將處於高位，二手房價格仍有一定下跌壓力，若優化政策繼續落位，二手房價格也有望逐漸趨穩。京滬市場好轉有利於提振市場情緒，預計也將對全國市場形成一定帶動和支撐。

文/北京青年報記者 宋霞

編輯/田野

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