政策性漲價潮，波及的城市越來越多！

今年，許多城市都在推新品。

比如，

重慶今年有個新品，通過奇偶錯層挑空，設計出了這麼一款戶型——

全屋贈送面積高達40%，其中包括一個面積約45㎡的露臺。

請注意，大碗不是在打廣告，

而是想告訴大家——

越來越多的城市，都在面臨產品的改革，而改革背後大有深意！

上面我所說的重慶的這款產品，有一個極其時髦的名字。

第四代住宅。

今年以來，廈門、福州、蘇州、武漢、成都、合肥、南京等多個核心二線城市陸續出臺相關文件，這些文件全都與推動第四代住宅的發張有關！

例如，

2024年2月，福州推出《福州市房產與規劃建築面積測算技術規程》；

2024年3月，江蘇省推出《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》；

2024年5月，濟南推出《濟南建築工程容積率計算細則》；

2024年5月，合肥推出《優化調整建築工程容積率計算規則等相關規劃管理要求》。

以及，

2024年10月底，杭州推出《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》。

重點一清二楚。

所謂第四代住宅，最核心的變化就在於——

容積率。

以杭州的新規爲例，咱們摘出兩個重點——

封閉式陽臺只算一半面積。

過去在杭州，新房設計若採用封閉式陽臺，那麼就得由購房者全部買單。

杭州變態的點就在於，

許多宅地出讓之前，硬性規定其要統一採用封閉式陽臺的設計。

如餘杭區的諸多宅地，以及濱江區全區都有這個要求。

新規之後，

原本10㎡的陽臺，需要計價的便只有5㎡。

風雨連廊不計容。

這又是杭州另外一個變態的點。

風雨連廊很好，下雨時可以方便業主歸家，充滿了設計關懷，更是房子某個維度上的品質體現。

在杭州，有風雨連廊的樓盤往往被市場認作是一個好樓盤。

曾經，風雨連廊的建設面積要計算到容積率之中。

對開發商而言，打造風雨連廊不僅要多付出成本，還影響了總可售面積，極大影響利潤。

對買家而言，則是自家房子的得房率下降了。

沒錯，

容積率最終指向的就是得房率。

所謂第四代住宅，本質上就是得房率更高的住宅。

今年，相信大家都關注過“0公攤”的新聞。其實，這就是部分第四代住宅的得房率超過了100%，對衝掉了公攤帶來的面積損失。

聽罷，很多人覺着好事將近了。

第四代住宅的全面普及下，

以後大家能買到的房子，得房率更高，使用面積更高。

這確實是好事。

但價格呢？

這纔是今天我真正想說的主題：

隨着第四代住宅的全面普及，我們每個人都不得不面臨一場政策性的漲價潮。

政策，它從來都不單獨行動。

每一條政策的出臺，都將與它一脈相承的政策配套聯動，產生共振效果。

回顧過去，在容積率新規之前，杭州推出了什麼政策？

取消新房的限價。

2024年10月中旬，杭州全面取消新房限價，把定價權交給市場。

緊接着，

2024年10月底，杭州發佈了《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知（試行）》。

想一想，假設限價未取消，那麼容積率新規之後會發什麼？

以濱江區爲例，

各板塊的單價在4-4.6萬/㎡，那麼原本10㎡的陽臺，如今只計價5㎡，相當於給買家們省了二三十萬。

但對開發商而言，卻毫無意義——

總可售面積沒變，可售價格沒變，一毛錢也多賺不了。

杭州限價政策取消後，開發商們重獲定價權。

市場化的情況下，

同等面積，得房率越高，對買家而言實際使用面積越多。

由此，

買家願意爲得房率更高的房子支付更高的高價。

開發商也就有了漲價的空間。

這纔是本輪政策的邏輯——

提高住宅得房率，進而推動價格上漲。

同時，

對於開發商而言，單價漲個幾千塊，再拋去那三瓜兩棗的建築成本，利潤空間也更大。

由此，

開發商拿地動力更強勁，對每塊地的估值更樂觀。

地價順勢就被推高了。

這纔是本輪政策的終極目的——

漲地價。

事實證明，這波推動漲地價的組合拳一點毛病都沒有。

來看幾個案例：

案例1.

今年8月，成都取消限價政策。

今年9月，成都第一塊第四代住宅地塊被拍出，溢價率高達86.92%，並刷新天府新區地價，成爲了新地王。

案例2.

今年7月，廣州下半年第一塊地成功出讓，地塊位於橫瀝島板塊的核心位置，成交樓面價11976元/㎡。

今年9月，橫瀝島板塊首個“超新規”地塊出讓，理論上的建成實用率達150%。最終，該地塊以13057元/㎡樓面價成交，價格環比漲了9%。

案例3.

杭州。

杭州，本身就是一個段位頂尖的操盤手。

限價時代，杭州就通過調整宅地的容積率，並修正限價的價格，以這種“一降一增”的細節手法賣出了一塊又一塊的宅地。

你說，取消限價和容積率新規先後政策出現只是偶然？

這種看法，絕對小看了杭州這樣的高段位操盤手。

取消限價，一定是爲了充分釋放漲價的可能性。

推出容積率新規，一定是爲了推動價格的上漲。

不信，你看。

10月底，杭州出臺容積率新規試行標準，預計在11月中旬實行。

11月中下旬，杭州將有4塊宅地出讓。

同時，

四塊宅地全是限價之後的產物，定價權交給了開發商。

四塊宅地中，有的宅地特別需要封閉式陽臺。

比如上城區的安琪兒地塊，它位於高架東側，需要封閉式陽臺阻擋噪音和污染。

再比如還是這宗安琪兒地塊，起拍樓面價爲29918元/㎡，相比同區位前兩宗地的起拍價每方高了小一千塊錢。

這真的一點兒也不偶然。

第四代住宅正在推着市場向前走。

隨着越來越多的城市推出容積率新規，第四代住宅即將全面普及，市場也將呈現兩種截然不同的走向。

一種，是以改善型住宅驅動的市場。

以杭州爲例，

新的容積率計算規則中，入戶大門也不計容了。

門頭就是一個樓盤的臉面。

一個樓盤高端與否，第一眼看的就是門頭。

過去，開發商可能需要利用配套用房，偷一些面積，才能把入戶大堂設計得高端敞亮。

現在，則可以放開手腳大幹一番。

比如廈門，

規定了第四代住宅的建築面積——

島外建築面積不少於144㎡；

島外建築面積不少於200㎡。

這個面積要求，直截了當地在說：

第四代住宅要麼就是做改善項目，要麼就是做核心區的豪宅項目。

這兩地在出臺容積率計算新規之後，

改善類、豪宅產品的上限被拔高了一大截。

容積率新規之下，

這些以改善型住宅驅動的市場，未來的產品只會是一個又一個上限更高的改善產品、豪宅產品，並且這些產品將會慢慢擠壓掉剛需產品的生存空間。

將來，這些以改善型住宅驅動的城市會割裂成兩個涇渭分明的市場。

一邊是不斷擡高的地價、不斷漲價的改善產品，以及緊隨其後的改善人羣和投資客；

一邊則是大批量的保障房、老破小等待着剛需自住的買房人。

換言之，剛需產品再也沒有投資的空間。

另一種，則是以剛需產品驅動的市場。

在這種市場當中，大量的居民尚且還沒有自己人生當中的第一套自有住房，滿大街都是剛性需求。

在這種市場中，會產生第四代住宅的變種。

舉個例子，你就明白了。

左圖爲改善型第四代住宅，我們可以看出其特點：

更大的面積；

滿足更多樣化的改善需求，比如大露臺、水池。

右圖爲剛需型第四代住宅，其特點就是一句話：

面積越小越好，房間越多越好。

其戶型所偷的面積基本都服務於能多出一個房間。由此，做出了88㎡四房兩衛的戶型。

這個戶型便來自深圳的一個項目。

衆所周知，深圳自有住房率僅僅30%，相比北京、廣州90%，以及上海80%差了一大截。在全國範圍，深圳的自有住房率也是墊底的水平——

深圳是一個剛需主導的市場，有太多太多人還沒有擁有人生中的第一套房。

只有在這樣的市場，纔會出現剛需型的第四代住宅。

市場的基本盤，決定了政策將如何在市場的發揮作用。理解了這句話，那麼接下來的買房操作，大家應該都清晰了。

如果你所在的城市是以改善型驅動的市場，比如杭州、廈門、成都等等（大多數城市都是），那麼你就得奔着改善型的住宅去，如此纔會有前景。

如果你所在的城市是以剛需驅動的市場，比如深圳、香港，那麼剛需產品仍舊可以入手。

當然，你難以做出判斷的話，那就牢記遵循“買新不買舊”的原則總歸是不會出過的。

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