政策在路上，樓市是否能復甦？

國慶長假前，A股一波大漲行情，真是羨煞旁人！大家都認爲這是國慶前國家直接發錢，讓大家盡情旅遊消費。在國慶期間股市迎來瘋狂的開戶潮，然而，節後的首個交易日，A股市場卻遭遇了大幅調整。隨後幾天A股三大股指集體低開，漲跌動盪。有網友調侃稱“感謝新股民，老股民解套了”，這種情況確實存在，一部分人還在回本路上，另一部分人看好樓市，清倉置業房產，覺得實物實在。據瞭解，國慶長假有一定的看房客戶都是從股市中解套前來看房，國慶節前各部門政策出臺一波接一波，開發商優惠力度也比前幾個月來說相對較大，所以國慶長假樓市旺銷現場並不比股市遜色。

有人認爲股市如此動盪，樓市也應該會冷下來。不知大家有沒有發現，每次新出臺政策後都會火那麼幾周或一個月，然後就一下子不火了，這種“一月遊”現象會不會發生在國慶節後呢？今年“十一黃金週”相對來這幾個月以來，很多樓盤確實銷售得不錯，旺銷單圖刷屏朋友圈。如成色不足的銀九樓市，廣州整月銷售套數僅爲4000多套，是近十幾年成交最爲慘淡的一個月。而今年“十一黃金週”7天內廣州成交約6000套，但這只是環比數據，在同比數據中，2024年廣州銷售成交數據出現較明顯的下滑，具體看中指數據。

從中指數據中看，2024年代表城市新建商品住宅國慶成交量均明顯低於2023年國慶成交量，剔除2023年9月份最後兩天數據，日均成交量均有上升，這也符合政策預期設想“止跌回穩”的態勢。國慶假期後，中心城市多個樓盤均打出收回折扣或上漲2-3%的價格空間，衆多開發商抓緊熱銷尾巴。

在國慶假期後，充滿期待的A股市場先升後跌，港股、地產股等更是全線大跌，市場不得不又產生擔憂和懷疑，擔憂股市期待中的反轉只是短暫的反彈，樓市並沒有好轉，只是伴隨政策出臺及傳統樓市旺季帶來的迴光返照，樓市是否會復甦又變成老生常談的話題！

關於樓市是否會復甦？不能單從中國內部經濟情況、優化政策出臺等方面來思考，需要有更多的國際視野，看通實質的底層邏輯。樓市發展如此慘淡的市場狀況，主要由於前幾年高週轉、高槓杆的的過熱發展，然後國家出臺多種政策限制房地產發展過快，尤其是三道紅線的限制，加上美元過度寬鬆的貨幣政策，國內融資受阻，大部分開發商選擇境外融資開發項目。2018年中美貿易戰正式打響，11次連續加息、關稅限制等措施，給中國的經貿、科技、金融等領域帶來嚴重的影響，尤其出口市場萎縮，從而使原有的國內外雙循環變單循環，造成社會中普遍認爲的“產能過剩”。

“產能過剩”實質爲勞動力過剩，就是勞動所生產出來的產品過多，但大部分僅侷限於國內消化，供大於需，就會出現嚴重的市場內卷——拼價格。例如，拼某某這軟件的市場用戶數量不斷增長，公司市值遠超同行。有人說這幾年的經濟環境差主要因爲口罩，這隻能說是雪上加霜，實質上2018年市場經濟已經有明顯的下行趨勢。

在產能過剩的大背景下，美聯儲連續11次瘋狂加息後，國際資本涌入美國，當然也包括中國資本流出，市場投資資本減少，廠企利潤收入萎縮，裁員失業節流，國內的市場消費信心不足，加上口罩的影響，每個人都不敢消費、不願消費！

2024年9月份，美聯儲連續11次瘋狂加息後的首次降息，可以說告別中美博弈的貿易戰，中國勝利了，避免被美國收割，但迎來的卻是新一輪的中美博弈的金融戰。在東歐美國開啓熱戰，意料之外是以色列開啓中東熱戰，美國在亞太區域頻繁製造“小動作”，以此配合中美金融戰，所以國際環境複雜性造成中國經濟不穩定性。本輪A股的大幅上調，是美聯儲降息、穿雲箭的地緣安全及國家一系列救市措施出臺的成果，說破了就是A股上調是國家現階段的需求，對外是與美國背後的全球跨國資本利益集團搶資金（尤其降息資產貶值），對內是國家讓265萬億存款流動起來，通過A股上調帶來融資機會，激發企業投資熱情，提高就業率，增加個人收入，促進消費，同時可應對各種化債需要。

在這樣的大環境下，樓市復甦即需要有幾個條件：

條件1：股市興旺，樓市纔會火

股市是資金流動性最大的地方，股市上漲不一定說明經濟會變好，但證明有錢的人會變多，容易產生外溢收益，有錢後就會有消費的慾望，但這個需要看國際環境，東歐、中東、亞太等幾大區域的國際局勢情況十分複雜，變數大！

條件2：經濟改善，收入端提升

從根本上說，收入端是消費端的開始，居民收入不穩定、不提高很難提振消費，大量中小企業倒閉，老闆變打工，打工變靈活就業，畢業即失業等這些問題不解決，收入無法提高，消費就沒法閉環。

條件3：政策加力，落實是王道

目前影響樓市的五大部門有央行、發改委、財政部、住建部、地方政府。其中4大部門已出臺相應的政策或發佈新聞發佈會現場解答，積極找解決經濟發展出路！

9．24央行：中國人民銀行行長在新聞發佈會上宣佈，降低存款準備金率、政策利率、降低存量房貸利率，並統一房貸的最低首付比例。

9.29地方政府：

廣州：取消居民家庭購買住房各項限購政策；

深圳：首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整爲15%；

上海：將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年，首套不低於15%，二套不低於25%。

北京：關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知，分別從首付、社保或個稅年限、人才購房等方面作出優化。

10.8發改委：發改委新聞發佈會針對當前經濟運行中的新情況新問題，加力推出一攬子增量政策，推動經濟持續回升向好。

10.12財政部：財政部新聞發佈會上表示，下一步將積極研究出臺有利於房地產平穩發展的措施，包括專項債用於土地儲備、支持收購存量房和及時優化完善相關稅收政策。

目前就等住建部明確相應的政策動態走向，有何具體政策措施復甦樓市。政策落實在路上，樓市復甦需要一系列的組合拳與國際大經濟環境審視，大家可以多留意東歐和中東兩大熱戰及美國方面的消息，尤其是美國大選，可以更清楚瞭解國內經濟與樓市的發展趨勢。