正略諮詢：產業園區轉型趨勢下，園區運營商的應對策略

產業園區是我國區域經濟發展、產業調整升級的重要空間承載形式，具有聚集產業、催生創新、推進城市化建設等一系列重要功能。我國產業園區主要經歷了5個發展階段，分別是勞動密集型（1.0）、產業聚集型（2.0）、功能複合型（3.0）、產城融合型（4.0）和生長型園區（5.0）。

01、勞動密集型

1978年改革開放後，產業園成爲了我國經濟發展的新載體。作爲最早期的產業園區形態，勞動密集型園區產業結構相對單一，以生產技術含量較低的產品爲主，簡而言之就是通過大量勞動力進行批量化的小商品生產。空間方面，這一時期的產業園整體規模較小，大部分位於市郊區域，距離城市中心較遠，園區內的建築大多爲工廠廠房及員工宿舍，功能簡單，形態單一。

02、產業聚集型

進入九十年代，產業園區的發展也步入2.0時期。這一時期產業園區開始以外資注入爲主要發展方式。由於我國整體經濟實力的提升，產業園區引進的項目不論在技術還是體量方面，都有明顯進步，資本和技術密集型產業蓬勃發展，爲我國的工業現代化奠定了重要基礎。同時，隨着商務辦公等新需求的出現，企業和員工對園區要求也不斷提升，生活便利性及娛樂性強的場所和設施開始逐步進入園區，各類配套逐步豐富。此外，產業園區也開始爲企業提供多樣化的服務，如提供勞務外包、人才招聘、政務手續代辦等較初級的產業服務。

03、功能複合型

進入新世紀，我國產業園區開始向功能複合型過度。產業類型上，電子信息、汽車、生物製藥、現代服務業、文化創意產業等新興產業蓬勃發展，產業需求進一步提升，衍生了物流、金融、商務等生產性服務業，並開始形成完整的上下游產業鏈，因此，產業園區開始向功能複合化發展。空間上，產業園區建築形態和品類更加多樣化，生活、娛樂和商業配套不斷完善，品質也都有所提升。服務模式上，園區開始服務於企業的發展與提升，爲企業提供更加全面和專業的服務，如張江高科技園區在這一階段開始提供技術研發、檢驗檢測、知識產權保護、法律諮詢、財務審計、人力資源服務、創業孵化等服務。

04、產城融合型

2010年，各地陸續提出產業新城、科技新城等新概念，我國的產業園區也開始向產融合方向發展。產業招商上，4.0園區更傾向於新內容、新產業和新模式，着力建設產業鏈，形成產業聚集。同時，園區開始大量運用數字化、智慧化等手段，如多功能會議室、智慧餐廳、智慧交通管理等載體共生出現，在功能和服務上都能夠更加契合當前產業園區需求，有利於企業發展和人才吸引。服務模式上，園區開始通過打造產業服務一體化平臺的方式，爲企業提供集成化的產業服務。最後，在向“城”融合方面，該階段園區開始注重滿足人才的居住生活、休閒娛樂、文化教育、社交等多方面需求，爭取實現產城融合。

05、生長型

2020年至今，產業園區開始向着以人爲本的生長型園區過渡。現階段的園區運營商更注重園區生態產業體系的構建，致力於打造與企業共同成長的創新生態綜合體。

當前，我國產業園區正在由產城融合型向生長型過渡。園區運營商需積極謀劃新策略，以應對產業園區轉型帶來的的新挑戰。

01、轉變盈利模式

傳統的物業租售收入已經不能滿足當前的園區發展需求，運營商需要開拓“物業租售+產業投資+增值服務”的新盈利模式。除傳統的土地運營、物業服務等收入外，領先的園區運營商大力開拓增值服務市場，通過爲園區企業提供技術服務、生活服務等賺取額外收益。同時，園區運營商也開始進行產業投資，通過自行進行股權投資或爲園區內企業提供融資服務，拓展收益來源。

02、構建全要素服務體系

2020年後，領先園區運營商開始重點聚焦於產業內循環的迫切需求，傳統基礎服務已經無法滿足企業和人才的需要，產業增值服務、產業投資孵化以及運營品牌輸出成爲園區的主要關注點。園區需要通過構建全要素園區服務體系，提供包含空間物業服務、政務服務、金融服務、科創成果轉化服務、產業文化與互動交流服務、人才服務、市場營銷服務等在內的專業服務。更加高效優質的配套服務將進一步推動產業園區成爲產城融合的生長型生態綜合體。

03、推動數字化轉型

隨着物聯網、雲計算、大數據等新一代信息技術的迅速發展和深入運營，園區招商、運營過程中的的數字化、智慧化也成爲重要趨勢，因此園區運營商應積極推動數字化轉型。通過引入先進的信息技術和物聯網技術，園區可以提升運營效率、優化資源配置，實現智能化管理。比如，當前頭部運營商已經搭建了深度智慧化的園區平臺，探索實現產業大數據的價值挖掘，促進園區載體與企業之間的深度互聯，形成雙向賦能；園區運營也會與與數字經濟、產業互聯網、低碳園區等新興趨勢融合加速，這些都有望催生出新的園區盈利模式。

綜合來看，產業園區運營商在5.0轉型的趨勢下，需要全面考慮盈利模式的拓展、搭建全要素服務體系及數字化轉型等方面的策略，以更好地適應市場需求，保持競爭力，實現長期可持續發展。