正榮地產實控人歐宗榮被採取強制措施，或涉十多年前福州拍地

1月20日晚間，正榮地產公告稱，公司實控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。

另有市場消息稱，歐宗榮去年7月便失聯。據接近正榮地產的人士表示，此次事發緣由與正榮地產上市公司體系沒有關係，歐宗榮本人不在正榮地產任職。

土拍往事

《國際金融報》記者瞭解到，歐宗榮的出事或涉十多年前福州拍地一樁舊事。

2013年12月20日，福州市國土資源局以公開拍賣方式出讓福州市城區4幅地塊。首先拍賣的宗地2013-44號，由4塊相連的地塊打包組成，起拍價35.67億，樓面價6064元/平方米。最終，泰禾集團以35.87億元競得該地塊，樓面價6098元/平方米，溢價率僅爲0.57%，近乎底價成交。

該地塊位置優越，位於晉安區東二環泰禾城市廣場東側，塔頭路南側，化工路北側，地塊周邊有多條道路，交通通達性好。

這組優質地塊也吸引了多家開發商，包括同爲閩系房企的正榮。

根據規劃，這幅市區地塊用途爲商服用地（商業、商務辦公、酒店）和住宅用地，拿下該地塊後，泰禾將其併入東二環泰禾廣場。

2015年1月，泰禾以非公開發行股票的形式募資不超過40億元，用途是包括福州東二環泰禾廣場東區等項目的建設。對於這個擴容到150萬平方米的綜合體，這樣的資金顯然不夠。2016年5月，泰禾集團又發行了一筆3年期20億元的中期票據，利率爲6.2%，這筆募資的一個重要用途依然是東二環泰禾廣場商業項目建設。

2017年，東二環泰禾廣場東區購物中心開業，加上兩年前開業的西區，至此這個福建最大超級綜合體全面亮相，總建築面積達70萬平方米，其由15萬平方米的購物中心、歐式商業小鎮、2.5萬平方米下沉式商業廣場、獨棟商業會所、5萬平方米的5A甲級寫字樓、4萬平方米的白金五星級酒店、酒店式公寓、21萬平方米的頂級SOHO辦公等八大業態組成。

泰禾將福州東二環泰禾廣場視爲集團旗下的“商業旗艦”項目，開業當天請來了明星張馨予等站臺助陣，董事長黃其森在開業儀式上表示，東二環泰禾廣場，不論體量規模還是業態功能，都是當仁不讓的福建最大、海西最強，放在全國範圍也是業界翹楚。在他看來這意味着，泰禾商業地產邁上新臺階。

根據泰禾方面給出的口徑，開業當天，東二環泰禾廣場整體客流突破25萬，營業額破1600萬元。

同一年，泰禾用東二環泰禾廣場部分商業做抵押，向長安信託借款31億元；2019年，因爲無法還本付息，泰禾被債權人申請執行。

2022年2月，福建福州東二環泰禾廣場現身阿里拍賣網，其地上1-7層商業房地產被標價27.59億元處置。

2023年9月，東二環泰禾城市廣場三期部分資產分別被掛牌，總起拍價約29.10億元，後因無人出價而流拍。

有消息稱，去年這部分商業以流拍價交付給了執行人抵償債務。

泰禾廣場的故事兜兜轉轉，似乎逐漸正在進入尾聲，而由此引發的次生效應還在繼續。有消息稱，泰禾幾次在福州的土拍中都遭遇了正榮，而其勝出過程可能涉嫌“圍標”，這也是歐宗榮出事的原因。

跌宕正榮

莆田商界，歐家三兄弟的創業故事廣爲流傳，白手起家，一門三子，誕生了福建最大的地產家族。

排行老二的歐宗榮是家族裡最早涉足房地產的，他出生於1964年，福建莆田市東嶠鎮汀塘村村口不遠處，一座土坯搭起來的小院落是他的家。後來的歐宗榮曾經回憶過往，“我出生在莆田最貧窮的鎮，最貧窮的村，最貧窮的家裡。買不起書包，吃地瓜吃不飽，沒有房子就住在祠堂裡”。

爲了生存，改革開放後，還沒中學畢業的歐宗榮在大哥的帶領下外出打工，他們在建築工地學做石構件，輾轉福建三明、江西宜春、南昌等地，在這個過程中，歐宗榮看到了國內的基建市場前景，開始有了創業的念頭。

1985年，歐宗榮組建了江西正榮市政工程有限公司，意思是“正直構築繁榮”。憑着敢拼、敢幹、敢爲人先的闖勁，歐宗榮在行業裡樹起了口碑。

直到1996年，歐宗榮參與江西宜春舊城改造，負責修建道路拓寬城市路網，但答應的尾款沒有按期支付，甲方用一塊地抵扣了工程款，促成了歐宗榮由包工頭向房地產商的轉變。

這塊地就是後來的“贛西第一街”，爲宜春市首個商業綜合體項目，也是歐宗榮首次參與開發的商業地產項目，投資過億。於此同時，歐宗榮還參與了於都長征大橋、九江防洪工程等重點工程建設，一步步成爲江西省“路橋民營老大”。

但歐宗榮的野心不止於此。不久之後，他整合了自己在江西、福建等地的8個全資子公司，成立了正榮集團，向房地產行業轉型。那個時候，他在宜春開發建設了麗景山莊，成爲當時江西最大的房地產項目。

很快，地產黃金十年來到，乘着東風，正榮集團野蠻生長，歐宗榮的身價也不斷攀升。2007年，其以30億元的財富第二次登上胡潤百富榜，排名第269名。

2013年，正榮開始四處攻城略地，斥資150億元先後在上海、福建南平、蘇州、南京、西安等地拍下10餘宗地塊，其中僅在10月份就以73.46億元的價格拿下了四幅地塊。

頻繁出手的原因是想要做大規模，尋求上市。這一夙願最終在2018年達成，當年1月，正榮地產正式在港交所掛牌上市。也是這一年，正榮以1080.17億元的合約銷售金額正式跨過千億，當年的克而瑞房企銷售榜單上，正榮挺進了行業TOP 20。然而數字端的打架，讓其跨越之路上也傳出過“買榜”質疑。

同年的胡潤百富榜上，歐宗榮以330億元的財富，排名胡潤百富榜第79名，成爲莆田地產商人中的首富。

上市後，房地產市場政策收緊，市場降溫。受大環境影響，正榮地產銷售增速開始放緩，其2019年的銷售增長率從前一年的53.95%驟降至21.02%，2020年更是降至8.57%，這一年“三道紅線”政策出臺，“高槓杆、高週轉、高溢價”的模式開始行不通了。

危險信號傳出的2021年，正榮並未嗅到。上半年，其在長三角等區域增加了356萬平方米的土儲，矇眼狂奔的後遺症開始逐步顯露出來。

2022年2月11日，正榮集團股價突然暴跌，正榮地產和正榮服務的股價分別下跌66.39%和54.52%，單日市值蒸發超100億港元。暴跌的根本原因在於市場傳聞稱正榮將無法按計劃贖回2億美元永續債，並可能進行境外債務重組。儘管正榮集團隨後澄清，但市場信心已然受損。

7天后，正榮發佈公告稱，預計現有資源不足以償還2022年3月到期的債務，包括2億美元永續債，正式宣佈暴雷。隨後，其對多筆境外債券發起交換要約，並對部分債券進行同意徵求，試圖通過債務重組緩解資金壓力。

暴雷後的正榮面臨多方面的困境。

2022年5月，正榮地產因無法支付多筆票據利息而構成違約，同時其開發的部分項目如上海嘉定正榮悅瓏府出現停工情況。2024年，正榮地產因未能履行法律義務被法院列爲被執行人，執行標的金額高達6.73億元。

儘管正榮集團試圖通過債務重組緩解危機，但受市場信心等影響，進展不如預期順利。

2024年，正榮地產全年銷售額爲67.29億元。

本文源自：國際金融報

作者：孫婉秋 吳典