重磅信號：樓市或迎來鬆綁潮，“認房不認貸”利好改善需求

近期，針對樓市鬆綁的利好消息接踵而至。7月27日報道，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

圖源住建部官網

這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之後，住建部對於住房政策調整的具體方向與內容做出的最新表態。

有業內人士分析認爲，本次住建部表態，有助於降低購房者置業成本，提振市場信心，帶動樓市成交的逐步企穩。預計後續各地在降首付和利率、換房稅費減免、“認房不認貸”等方面有望陸續出臺相關優化政策。

對於住建部的發聲，易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次住建部提及的政策方向充分體現了相關部門落實中央政治局會議的有關精神、調整優化購房政策的導向，也有助於引導各地在此類領域持續放寬政策。

“降低首付比例和貸款利率的含義在於，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高於4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此解讀稱，住建部措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人羣龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期並釋放需求。李宇嘉分析，考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導，此次政策降低成本和門檻，會有效果，但具體的效果，還要看後續各地推進落實的情況，要看金融財稅部門後續的政策實施。

“認房不認貸”在一定程度上或利好首付比例較高的一、二線城市。據易居研究院統計，根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值爲24%。具體看，此類城市首付比例主要分爲三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

一線城市方面，上海、北京的首付比例是最高的，爲35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、瀋陽和鄭州等城市，首付比例均爲20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。

根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市二套房首付比例平均值爲42%。從20個城市的具體情況看，二套房首付比例有四檔標準，即80%、70%、40%和30%。這也說明二套房首付比例的規定更加豐富和多元化。

總體分析，城市能級越高，首付比例越高；而城市能級越低，首付比例則越低。包括北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例比較高。而城市能級越低，首付比例則越低，包括哈爾濱、長春、太原等二線城市，其二套房的首付比例也比較低，即均爲30%的水平。

中指研究院也指出，目前多數城市首付比例已經降至監管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高爲80%和70%（非普宅）。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，假設認房不認貸能實現，一線城市的置換需求將會大量釋放。因爲現在一線城市已經跨越剛需時代，進入到改善時代，改善房總價基本都在千萬以上，“認房不認房”信貸”降低了已還清貸款人羣的首付，能有效激活中高端市場的消費活力。

但這也是一把雙刃劍，政策落地可能會刺激更多投機力量涌入房地產市場，如何刺激這股力是政策層考慮的重點。另外目前房企還是需要在一線城市拿地，一線“安全島”的概念還在強化，如果進一步放開限購，大家更去不了三四線城市了，那三四線的活力會更弱。

2016年，上海施行認房認貸政策，這也被稱爲“史上最嚴樓市調控方針”。該政策是指以前有過房貸或買過房，即便房子賣掉了或者貸款已經還清，再次買房就算第二套房。

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上海作爲全國購房政策最嚴的城市，後續是否會跟進認房不認貸的具體舉措值得大家關注。疊加近期降低存量房貸利率，賣房房屋減免增值稅、契稅等利好預期，對於首套或改善型購房者而言，購房的門檻或將大大降低。