中報觀察｜出現毛虧銷售不利之下雅居樂生存壓力增大

觀點網 未能保持“零違約”，但雅居樂還要繼續生存下去。但在如今艱難的市場之下，這不是個容易的任務。

從最新年報看，雅居樂的壓力變得越來越大，期內營業額雖然錄得211.37億元，較2023年同期上升5.7%，但這是以價換量的結果。

分板塊看，物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別爲124.66億元及86.71億元，收入佔比分別爲59.0%及41.0%。

其中，對應物業確認入賬金額124.66億元，同比上升22.6%，確認銷售面積117萬平方米，同比上升53.0%。

與此同時，確認銷售均價從2023年同期的13376元/平方米，降至10654元/平方米。土地成本及利息資本化等相關平均成本則同比上升了8.2%

回顧雅居樂過去幾年的銷售情況，該公司曾在2022年低價集中處理了一批項目，當年其合同銷售均價僅12595元/平方米，而翌年數據則恢復至14904元/平方米。目前尚不清楚雅居樂2024年半年內確認的是哪些物業。

影響雅居樂整體收入的因素，還有日益攀升的融資成本。2023年內，因高息貸款導致借貸成本攀升，已令雅居樂融資成本從2022年的5.59%升至超過7%，最新則達到7.96%。

這令雅居樂期內銷售成本達到230.07億元，較2023年同期的179.95億元上升27.9%，更導致毛利率出現18.7億元虧損。

同期，雅居樂經營虧損爲48.55億元，較2023年同期上升209.6%；虧損爲89億元，同比上升146.5%；應占虧損96.74億元，同比上升116.2%。

儘管雅居樂發展中物業及持作銷售已落成物業的減值撥備事實上是減少了的，但也難擋確認收入平均售價持續下降、毛利下降的影響。

另外，期內雅居樂出售合營企業及聯營公司的虧損也從2.73億元擴大至6.49億元。

盈利能力繼續弱化，意味着對債務的保障能力的下降。

截至2024年中期，雅居樂總借款事實上從535.54億元削減至511.86億元，但該公司的壓力並沒有實質的變小。

分債務類型看，雅居樂總借款中銀行借款及其他借款；優先票據；境內公司債券、商業物業資產支持證券、中期票據及可交換債券分別爲315.53億元、124.27億元及72.06億元。

其中，銀行借款及其他借款一年內需要還款的就有275.18億元；優先票據一年內需要還款的有124.27億元；境內公司債券、商業物業資產支持證券、中期票據及可交換債券爲24.39億元。

包括24.18億港元可轉換離岸債券在2024年11月也有可能進行回售，2025年1月，該公司再有一筆5億美元的美元票據到期，且同年3月末亦存在共7億元境內公司債到期。

就算單看利息，雅居樂截至目前由4筆永續債、1筆可轉換債券、4筆美元優先票據組成的9筆境外債，以及境內通過發債主體廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司，存續有2只債券；另通過海南雅居樂房地產開發有限公司發行了42.44億元的ABS，一年內就要產生數億美元的支出

但與之對應，雅居樂截至2024年中期末總現金及銀行存款僅88.20億元，撇除受限制現金後，現金及現金等值項目爲41.48億元，較2023年12月末的86.37億元出現大幅下降。

流動性較弱，資金捉襟見肘，今年5月14日，雅居樂就首次宣佈出現債務違約，稱未能在截至2024年5月13日的寬限期內償還4.83億美元高級票據的利息，並預計將無能力履行其境外債務項下的所有付款義務。

在此之前，雅居樂仍盡力進行了債務償還。包括於3月回購了一筆2.2億元債券，一筆2000萬元債券，以及按本金額加應計利息的代價全數贖回一筆14.5億元公司債。

或受債務違約影響，不久前8月19日就有市場消息顯示，雅居樂在香港的住宅項目鰂魚涌柏架山項目，被債權人接管並正出售。

該項目佔地近5萬平方呎，預計可建樓面面積約44.8萬平方呎，雅居樂本計劃興建兩幢樓高31至34層的住宅大廈，共提供約600個住宅單位及135個車位。

雅居樂應對債務的最大問題來自銷售端的壓力。

資料顯示，2024年1-7月，雅居樂合同銷售金額僅錄得98億元，同比下降68%，對應建築面積爲70.9萬平方米，平均價爲每平方米13829元，較年初的14411下降幅度大。

期內，雅居樂曾宣稱：“響應中國人民銀行提振房地產市場的政策，全國多個項目推出優惠促銷活動。”

最新的例證來自該公司位於南京江北的雅居樂匯港城樓盤。7月末，據媒體報道，這個樓盤正在以6折的價格銷售房屋，單價直降近1萬元/平方米。同時如果走團購還能更低。

目前，雅居樂再融資通路是否仍通暢是個未知數。2024年上半年，該公司未有公開的融資行動。

不過，雅居樂在6月份與15家房地產企業與廣州市相關金融機構簽署戰略合作協議。參加的金融機構包括農業銀行、建設銀行、工商銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、民生銀行、廣州農村商業銀行、廣州銀行、上海浦發銀行、興業銀行、廣發銀行、珠海華潤銀行、招商銀行、交通銀行、中信銀行等。

在債務壓力之下，雅居樂目前的土地儲備規模依舊豐厚，總建築面積達3249萬平方米，對應樓面平均地價爲每平方米2712元，土地成本價格具一定競爭力。