觀察 | 深鐵十年首虧 援救萬科與站城開發壓力下
觀點網 二十年前，深鐵第一條線路正式開通運營,使深圳成爲內地第5個擁有地鐵系統的城市。
然後，憑藉“軌道＋物業”模式，深鐵成爲全國最能賺錢的地鐵公司，深鐵懿府、深鐵瑞城、深鐵璟城、深鐵瓏境、深鐵熙府……操盤的TOD代表作隨着軌道拔地而起。
現在，深鐵用軌道串起了深圳市民的生活圈，但它的業績卻出現了波動。
近日，深圳地鐵集團有限公司披露的公司債券半年度報告（2024年）顯示，上半年營業收入92.99億元，同比上漲50.95%；歸母淨虧損37.93億元，出現10年來首次虧損。
站城開發承壓
根據交通部數據，2024年上半年，中國地鐵客流強度排行，深圳取代多年蟬聯第一的廣州，榮登坐地鐵最擠的城市。
上半年，深圳全市軌道交通線網累計運送乘客14.63億人次，日均客運量達到803.74萬人次，與2023年同期相比增長超17%，創下單日曆史客流新高，6條地鐵線路相繼刷新歷史最高紀錄。
與之對應，深鐵軌道交通建設運營及資源經營業務實現營業收入47.79億元，同比增長7.44%，收入佔比51.39%，毛利率-25.6%，同比增長9.78個百分點。
儘管客流量空前提升，但基於公共產品屬性，報告披露上半年深鐵軌道交通建設運營及資源經營收入與成本間仍存在約12億元缺口。
有業內人士認爲，地鐵公司關鍵是要提升運營效益，例如增加客源和班次、優化沿線設計以吸引更多乘客；但這對深圳等一線城市來說提升空間有限，因爲地鐵網絡已基本成型。
長期以來，地鐵都不是靠賣票賺錢的生意，於是深鐵從港鐵取經，用地產反哺軌交。
上半年，深鐵站城一體化開發實現營業收入44.1億元，同比增長170.14%，主要系站城開發項目集中交付；站城開發業務成本28.19億元，同比增651.69%，毛利率36.2%，同比下降40.87個百分點，主要系成本結轉結構調整因素。
2021年至2023年，深鐵站城一體化開發收入佔比分別爲58.37%、66.94%和58.53%，今年上半年則僅有47.51%，不足一半。
截至今年上半年，深鐵集團已建及在建TOD項目共31個，代建項目15個，總開發規模達到1783萬平方米，項目涵蓋人居示範社區、高端商務場地和民生保障設施。
與此同時，深鐵集團商業資源總規劃項目90餘個，其中在營待營項目30餘個，在建待建項目60餘個，未來經營管理物業面積達320餘萬平方米。
此前，中誠信國際在深鐵信用評級報告中指出，截至今年3月，深鐵所持物業銷售情況保持良好，但盈利水平有所下滑。在宏觀調控政策背景下，未來項目去化及盈利情況仍值得關注。
同時，公司當前在建及擬建項目較多，業務開展較有保障，但亦存在一定的投資壓力。
援助與自保
曾幾何時，萬科股息是深鐵歷年利潤總額另一個主要來源，例如2022年就獲得分紅31.65億元。
然而，2023年度萬科不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本，今年上半年這一情況仍然延續。
在二級市場，萬科A股票上半年也呈下跌曲線。截至上半年末，深鐵長期股權投資餘額1150.01億元，較期初1171.53億元減少21.52億元。
作爲大股東，深鐵持有萬科27.18%股權，儘管不是控股股東，利益牽扯也極爲深厚。
去年深圳地鐵董事長辛傑就表示，深鐵已經準備了豐富的“工具箱”，幫助萬科獲取政策和資金支持，同時以市場化、法制化方式，承接萬科在深圳項目，盤活相關資產，交易金額合計超百億元。
到了今年上半年，深鐵的動作從站臺轉變爲出手。
4月30日，萬科旗下中金印力消費REIT在深交所上市，發行規模32.6億元，其中地鐵作爲初始戰略投資人，認購份額近30%，金額約10億元，是迄今爲止國內國資體系對消費類REITs認購金額最大的一筆投資。
5月27日晚間，萬科發佈公告稱，已掛牌方式成功轉讓深圳灣超級總部基地T208-0053宗地的使用權、地上建築物及附着物，成交價爲22.35億元，競得人正是由深圳百碩投資與深鐵集團組成的聯合競買方。
向萬科施以援手之餘，深鐵自身也面臨一定的債務壓力。
截至6月末，深鐵集團資產總計7424.63億元，負債合計4199.97億元，資產負債率爲56.57%，較上年末略有提升。
發行人口徑（非發行人合併範圍口徑）有息債務餘額2769.15億元，同比增長7.95%。其中，銀行貸款1030.8億元，佔比37.22%；公司信用類債券946億元，佔比34.16%；其他有息債務792.36億元，佔比28.61%。
上半年末，深鐵在手貨幣資金達303.05億元，較年初增加58.05%，足以應對在9月至12月內到期或回售償付的110億元公司信用類債券。
中誠信國際也指出，隨着項目建設的持續投入，深鐵集團債務規模增長較快，但債務結構持續優化，且總資本化比率仍處於同行業中較低水平，同時息稅折舊攤銷前盈餘能有效覆蓋利息支出，整體償債能力極強。
中短期來看，深鐵有足夠自保的餘地，至於是否有餘力繼續支援萬科，尚待後續觀察。