中國樓市已開始築底，房地產政策“組合拳”將加速落地

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道10月17日上午，國新辦舉行新聞發佈會，住房和城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

在發佈會上，住房和城鄉建設部部長倪虹對房地產政策“組合拳”進行了介紹，其中兩項增量措施頗受市場關注。一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

10月8日，在國新辦舉行的新聞發佈會上，國家發改委在介紹“系統落實一攬子增量政策 紮實推動經濟向上結構向優、發展態勢持續向好”有關情況時提出，促進房地產市場止跌回穩。採取系統性綜合措施，對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，運用專項債券等支持盤活存量閒置土地，調整住房限購政策，釋放剛性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，加快構建房地產發展新模式。降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。

倪虹用“四個取消”和“四個降低”來概括其他主要的房地產支持政策。前者指的是城市政府因城施策調整或取消各類購房限制性措施，主要包括取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。後者指的是降低住房公積金貸款利率、住房貸款的首付比例、存量貸款利率以及“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

倪虹表示，相關政策效果已開始顯現，房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續收窄，特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升，市場出現積極變化。

倪虹認爲，中國房地產市場已經開始築底，並對房地產市場止跌回穩充滿信心。接下來住建部將會同有關部門，一項一項抓落實，充分釋放政策效應。

新增兩項增量措施

優化房地產“白名單”融資機制，擴大“白名單”項目信貸規模是發佈會釋放的一大新利好。

今年年初，金融監管總局會同住建部建立了城市房地產融資協調機制，將合規房地產項目納入“白名單”，引導金融機構滿足房地產項目的合理融資需求，推動項目建成完工和交付。

9月26日召開的中央政治局會議明確，要加大“白名單”項目貸款投放力度。

爲貫徹落實工作，在發佈會上，國家金融監管總局副局長肖遠企在迴應21世紀經濟報道記者提問時表示，國家金融監管總局將進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”；進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”；優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。

據國家金融監管總局數據，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。“預計到2024年底，‘白名單’項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。”肖遠企說。

“我認爲這是近年宣佈的樓市供給端最大規模的支持措施。”東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，這一增量舉措將有力推動保交樓，同時也能改善市場對期房的預期，助力提振樓市信心。

在王青看來，“白名單”項目貸款審批通過金額大幅增加後，後續關鍵是銀行資金投放進度。貸款資金撥付方式“能早儘早”，也意味着接下來房企開發貸投放進度將顯著加快，房地產開發資金來源中的銀行貸款有望持續保持較大的同比增幅。

除了抓“白名單”，解決好項目建設資金問題之外，要做好保交房工作，還要抓交付進度。倪虹表示，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構等各方責任，按照市場化、法治化原則，“一樓一策”，分類推進，早日交付。

新增實施100萬套城中村和城市危舊房改造是發佈會上推出的又一項增量措施。

住建部統計發現，全國35個大城市需要改造的城中村有170萬套，其他城市也有改造需求，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。

在這樣的背景下，倪虹在發佈會上表示，重點支持地級以上城市，主要面向居民改造意願強烈且安全隱患較突出的、徵收安置方案和資金大平衡方案較成熟的項目，通過貨幣化安置的方式，新增實施100萬套城中村和城市危舊房改造。

配套資金支持政策相應推出，一是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款，二是允許地方發行政府專項債，三是商業銀行可以根據項目評估發放商業貸款。另外，還要對改造項目給予稅費優惠。

王青表示，這一舉措將較大幅度增加商品住宅銷售面積，有助於恢復商品住宅市場供需平衡。經測算，這一計劃若在1年內實施，將帶動年度商品房住宅銷售面積增長14%左右。

未來改造規模仍有放量空間。倪虹表示，各地還可以結合城市更新，進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。

縱觀這兩項增量措施，中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，100萬套城中村改造和危舊房改造的貨幣化安置方式，有助於爲市場釋放更多住房需求；項目“白名單”信貸投放力度加大，有望進一步改善資金環境，促進保交房任務完成。

多措並舉盤活存量土地

盤活閒置存量土地、收購存量房是重要的政策發力點，也是多部門協同施策的重要方向。

盤活利用存量土地是一個整體性政策，近日財政部就明確，擬會同有關部門支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地，爲地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持，確有需要的地區也可以用於新增的土地儲備項目。

在發佈會上，財政部部長助理宋其超進一步對具體操作進行介紹：主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關係，合理確定專項債券項目內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，近年來專項債的用途和規模不斷擴容，此次政策將專項債用途進一步擴圍到收回存量閒置土地和用作新的土地儲備，而且可以用作相關國企或平臺推進這些工作的項目資本金。如果與專項借款結合起來，將更加有利於推進存量盤活、去庫存、穩定地價、穩房價。

盤活存量閒置土地也是自然資源部當前的重點工作，自然資源部副部長劉國洪在發佈會上表示，自然資源部將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作爲專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對於收回的土地，再次組織供應用於房地產的，將被嚴格把控。市場確有需求的，纔可以優化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。

肖遠企在發佈會上談到，金融監管總局也在與有關部門研究政策性銀行、商業銀行支持盤活閒置存量土地的具體舉措，研究允許政策性銀行、商業銀行對閒置存量土地的收購發放一定比例的貸款。

除此之外，劉國洪還介紹了兩項盤活存量土地的政策措施。一是鼓勵企業優化開發。對於企業有意願、市場有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業違約責任等，緩解企業資金壓力。二是促進市場流通轉讓。對於企業無力開發的，指導各地通過搭建交易平臺、支持預告登記和“帶押過戶”轉讓、助推司法處置和合作開發等，激發市場活力。

財政部日前也明確，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房。在發佈會上，宋其超進一步介紹，這項政策主要由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。該政策將與相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方資金來源渠道，有效消化存量的同時，也有利於優化增量，多渠道籌集保障性住房。

發佈會還對其他重點政策內容及其落實進展進行了介紹，比如在推動落實與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的政策方面，目前財政部正抓緊研究明確相關稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅；在降低存量房貸利率方面，預計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調整；在調整或取消各類購房限制性措施方面，9月底四個一線城市均對限購進行調整，10月以來一線城市市場全線回穩。

陳文靜表示，當前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從市場趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。