仲量聯行：科技互聯網、金融和專業服務，深圳辦公樓三大需求來源

1月14日，仲量聯行發佈2024年深圳房地產市場回顧與2025年展望報告顯示，2024年，深圳經濟保持總體穩定、持續恢復向好態勢，特別是在下半年，各項政策利好加速累積，市場信心和預期逐步修復。科技互聯網行業租賃成交面積佔比四成，支撐辦公樓市場需求。華南五市非保稅物流倉儲市場雖承壓前行，但跨境電商持續發力，有效穩定市場信心。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“粵港澳大灣區正處由製造灣區向創新灣區的深刻轉型之中，這一轉變在人工智能、大數據、物聯網等高科技領域表現尤爲突出。大灣區有望依託其強大的民營經濟和外向型經濟優勢，通過深化差異化創新策略、構建研產銷一體化體系，進一步提升核心競爭力。在此基礎上，高端智能製造和商貿流通領域有望實現產業突破，爲商業地產市場需求的長期穩健增長提供堅實支持。”

深圳辦公樓市場繼續受到成本節約型搬遷需求主導，整體租賃需求增量仍相對有限。全年甲級辦公樓市場錄得淨吸納量約88萬平方米，與過去五年的年均淨吸納量基本持平。其中，企業總部自用辦公需求佔全年市場淨吸納量的比重接近六成，成爲支撐深圳辦公樓市場需求的重要來源。

從行業來看，科技互聯網、金融和專業服務業仍然是深圳辦公樓市場三大主要需求來源。其中，科技互聯網行業在人工智能和大數據等新賽道的帶動下，維持穩健發展趨勢，全年貢獻了近四成的租賃成交面積，成爲市場需求的主要支柱。儘管金融業整體租賃需求有所收縮，但隨着下半年政策利好帶動資本市場改善預期，金融行業保持健康發展，不過其辦公樓租賃策略尚未出現較大調整。專業服務業方面，中小律師事務所加速推進合併重組，進而拉動了對辦公空間的升級需求，儘管單筆租賃面積通常在1,000平方米以內，但它們佔專業服務業全年租賃成交面積的近六成。

仲量聯行華西區與華南區商業地產部總監李文傑表示：“隨着經濟結構升級和新興產業的快速崛起，深圳辦公樓市場在下半年展現出更多積極的信號，多個需求領域涌現亮點。”依託大灣區供應鏈的獨特優勢，跨境電商平臺多在前海子市場佈局賣家服務中心，帶動相關配套辦公需求增長。同時，多家出海品牌在產品製造、在線營銷及品牌創意方面表現強勁，進一步加大對優質辦公空間的需求。新零售行業對研發與線上營銷能力的高度依賴，促使相關企業選擇高品質的辦公樓以支持業務創新能力的升級。此外，新消費趨勢也在推動市場活力釋放，特別是旅遊電子商務的崛起和經濟型消費的增長，進一步帶動了相關企業佈局需求。

新增供應方面，2024年深圳甲級辦公樓市場共有10個項目約93萬平方米竣工入市，與2023年相比略有下降。其中，一半以上的新增供應集中於前海和後海新興子市場，且多爲企業全自用的總部辦公樓。在存量辦公樓持續去化、新增供應具有較高自用比例等多重因素疊加下，截至2024年四季度末，深圳甲級辦公樓市場平均空置率下降到24.4%，同比下跌1.1個百分點。

面對短期內的持續大量新增供應和需求端對於成本控制的加強，深圳多數辦公樓仍然存在較大的去化壓力。爲了改善樓宇的入駐率，辦公樓業主加強了以價換量策略的力度。受此影響，深圳辦公樓市場租金水平在2024年繼續維持下行通道，全年全市平均租金同比下降了約9.3%。

展望2025年，仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出：“中央經濟工作會議提出，在新的一年將實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，在彰顯對穩增長決心的同時，也將進一步加快市場預期的修復。未來，隨着各項政策利好的逐步落地，市場流動性有望持續改善，實體經濟發展將會釋放出更多積極因素。”對深圳而言，人工智能、大數據、跨境電商、新消費、新零售等行業領域將會吸引更多企業佈局，帶來對甲級辦公樓需求的增長，且成爲需求的重要來源之一。但是，未來一年還將有約150萬平方米的新增供應入市，同時企業整體租賃策略仍以成本控制爲主，市場短期內快速去化的壓力較大。預計2025年深圳辦公樓市場空置率將進一步走高，市場平均租金仍將維持在下行通道。