中信，殺回了房地產

文/十一弟

七年前，兩大央企——中信集團、中海地產，有一樁大交易。

中信把旗下的地產業務，打包在一起，整體賣給了中海——

總對價310億。

當時，中信的房地產業務規模，已經滾得很大了——

遍佈全國25個城市，覆蓋了北京、上海、廣州、深圳等核心城市。

這些土地項目的總建築面積，大約有2400萬平米，也是一個巨無霸。

彼時，很多投資者對這樁交易並不看好，有一些質疑。

後來，在中海的業績會上，郝建民進行了回擊——

“誰跟你說的，等我賣了你再去看看。”

實際上，把中信的地產業務收入囊中，中海並沒有花費現金。

它向中信支付的收購對價——

是上市公司10%的股票，以及轉讓了四個商業項目。

於是，中信躋身中海的第二大股東，僅次於中建。

時至今日，中信仍然持有中海10%的股份，過去七年裡，從未進行過減持。

將地產業務整體打包出售以後，很長一段時間，中信從房地產行業淡出了。

但這兩年，它又捲土重來了。

前幾天，通過招標遴選的方式，上海楊浦區出讓了一個歷史風貌保護項目。

最終確定的實施主體，是兩家企業組成的聯合體——

揚州錦泰地產發展有限公司持有87%的權益，上海濱貿企業管理有限公司持有13%的權益。

其中，上海濱貿是楊浦區下屬國資企業。

而揚州錦泰背後的股東，是中信下屬子公司——中信泰富地產。

它一度是中信房地產業務的旗艦平臺。

拿下87%的權益後，接下來主導上海楊浦項目開發的真正金主，其實就是中信泰富地產。

十一弟查了下，這是一個綜合性項目，開發業態有商業、辦公、住宅。

計容面積超過18萬平米，其中可售住宅面積有上十萬平米，佔比六成左右。

項目旁邊有一個新盤——上海瑞安·翠湖濱江，房價要賣到21萬/平米。

按此推算，上海楊浦項目僅住宅部分的貨值，大概就有218億。

這塊地的起拍價很高，超過了114億。

若非中信這樣的大央企，中小開發商很難吃下來。

中信做了測算，持有項目87%的權益，對應承擔的資金，需要108億。

在房地產市場沉寂多年，中信一出手，就是大手筆。

去年，位於廣州荔灣區的廣船地塊掛牌出讓，起拍價超過187億。

在廣州土拍史上，這是一塊“準地王”——

總價排名第二，僅次於當年廣州亞運城255億地王。

最終，中信與中船集團設立的合資企業，底價拍下了中船地塊。

廣船地塊也是一個綜合性項目，其中包含了大量住宅面積。

從去年到現在，僅廣州、上海這兩塊地，中信泰富需要承擔的資本開支，就超過了兩百億。

中信集團是一家總資產逾十萬億、營收六七千億的大型央企。

它的業務板塊多元化，金融、先進材料等業務佔比很高，並且擁有多家核心企業。

比如，中信銀行、中信證券、中信信託、中信泰富特鋼、中信礦業。

在中信的業務結構裡，房地產的角色，相對較弱——

對於房地產業務，它並未單獨列出，而是劃歸在了新型城鎮化板塊。

中信的新型城鎮化板塊裡，除了房地產，還囊括了工程施工、環保、基礎設施等業務。

去年，新型城鎮化板塊收入大約534億，佔中信集團的營收比重，不到8%。

其中，從事工程施工的中信建設，收入爲240億。

而房地產業務收入，大約126億。

在中信體系內，從事房地產業務的平臺，有兩家核心企業——

中信城市開發運營有限責任公司、中信泰富地產。

中信城開定位爲智慧城市的開發建設，業務領域包括城市更新、TOD、區域產業轉型升級。

去年，中信城開的收入爲54億，銷售額不到28億。

這個銷售規模，在房地產行業，幾乎沒什麼存在感。

在房地產業務上，胃口和野心更大的，其實是中信泰富地產——

去年的房企銷售榜單上，它的銷售額超過123億，排在一百名以外。

今年前十個月，中信泰富地產已經賣了134億，挺進了百強房企。

接連拍下廣州、上海兩宗百億地塊的，也是中信泰富地產。

作爲中信旗下地產業務的核心平臺——

它大舉投資的開發項目，主要有城市綜合體、商業地產，以及住宅。

十一弟查了下，在樓市轉入下行週期的兩年前，中信泰富地產的拿地力度，明顯加大了。

2021年，它在無錫、揚州和青島，拍了五塊地——

土地儲備面積，從不到400萬平米，增長到了572萬平米。

去年，連同廣船地塊在內，中信泰富地產在蘇州、濟南，又拍了三塊地——

它的土地儲備面積，增長到了634萬平方米，創下歷史新高。

今年，除了剛剛拿下的上海楊浦歷史風貌保護項目，已經在無錫搶到了一塊地。

七年前，中信集團把2400萬平米的土地項目打包賣給了中海。

如今，六七百萬平米的土地儲備，還不到原來的三分之一。

但這兩年，中信的拿地力度，釋放了十分明顯的信號——

當年的胡漢三，又要回來了。