築底與改善：政策加持下，樓市期待走出底部

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道已於底部調整多時的房地產市場，正在政策利好的作用下，醞釀新的增長動力。

10月18日，國家統計局發佈今年前三季度房地產相關數據。與前幾個月類似，一些重要指標仍然保持負增長，市場也繼續築底。

今年以來，房地產市場交易始終未進入持續升溫通道，前9月的商品房銷售額仍有超過20%的同比降幅。同期，房地產開發投資、房企到位資金也保持兩位數的負增長。

9月，70個大中城市房價環比繼續以降爲主。其中，70城的二手房價格全部環比下降，這種情況已連續兩個月出現。

10月17日，住房城鄉建設部部長倪虹在新聞發佈會上表示，“中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始築底。”

好消息在於，從9月下旬開始，各級政府部門做出了一系列積極的政策表態，地方政府也頻繁出手託市。10月17日，倪虹介紹了以“四個取消、四個降低、兩個增加”爲主的樓市政策組合拳，進一步向市場注入信心。從本月以來的市場表現看，效果可爲立竿見影。

即便從9月的數據來看，一些積極信號也已出現。比如，投資、銷售、現金流等指標雖然仍在下降，但降幅不斷收窄。

此外，國家統計局還首次公佈了一項問卷調查的結果。根據對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調查，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別爲58.3%和45.4%，對比上月，分別提高10.0個和6.5個百分點。

多項指標降幅收窄

作爲傳統營銷旺季“金九”，市場銷售比此前略有起色。根據統計局的數據，今年9月，全國商品房銷售面積9682萬平方米，銷售額9157億元，僅次於6月，成爲今年月度第二高點。

受此影響，前三季度的商品房銷售規模降幅再度收窄。今年前三季度，新建商品房銷售面積7.0億平方米，同比下降17.1%；新建商品房銷售額6.9萬億元，下降22.7%。降幅均爲今年最低。

從某種程度上說，9月的市場交易升溫，是開發商繼續以價換量的結果。

今年9月，70個大中城市的新房價格環比總體下降。其中一線城市環比下降0.5%，二、三線城市的降幅均爲0.7%。具體來看，有66個城市的新房價格環比下降，僅4城上漲。

在市場情緒波動更大的二手房市場，價格降幅也更明顯。全國70個大中城市中，9月一線城市二手房價格環比下降1.2%，二、三線城市的降幅均爲0.9%。

如果不能實現持續的量價齊升，通常意味着市場仍處於調整階段。

10月18日，國家統計局副局長盛來運表示，“房地產市場這兩年持續在調整。”住建部部長倪虹則在此前一天指出，市場已經開始築底。

“調整”與“築底”也是各研究機構使用最多的詞彙。自2021年下半年開始，房地產市場出現下行，並逐漸轉爲深度調整。如今，此輪調整週期已超過三年，調整的深度、廣度堪稱前所未有。

今年以來，市場繼續築底，各級監管部門則不斷推出穩樓市措施，試圖穩定預期，其中包括上半年的“517新政”。這些措施雖然尚未令市場進入持續升溫通道，但也使一些指標的表現有所改善。

根據國家統計局的數據，到今年9月，全國新房銷售面積降幅已連續4個月收窄，銷售金額則連續5個月收窄。

此外，隨着金融支持政策的加持，房企的資金鍊表現也有所改善。前9月房地產開發企業到位資金7.9萬億元，同比下降20.0%，降幅連續6個月收窄。

9月，房地產開發景氣指數爲92.41，爲今年以來最高值。

盛來運表示，房地產的相關政策效應正在逐步釋放，而且正在推動房地產向止跌回穩的方向在邁進。

“銀十”有望兌現

今年國慶節前夕，政策繼續優化的預期迅速升級，並很快兌現。

9月24日，央行做出包括降低存量房貸利率、降低二套房首付比例、延長部分房地產金融政策期限等多項表態。

26日召開的中央政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

9月29日和30日，北上廣深四個一線城市分別出臺一攬子調控政策。其中，廣州全面取消限購，北京、上海、深圳也不同程度地降低了限購門檻。期間，不少省、市地方政府也出臺穩樓市政策“組合拳”。

由於政策表態的規格高，涉及部門多，政策力度大，這輪動作釋放的信號較爲強烈，對市場信心的提振也較爲明顯。

根據中指研究院監測，國慶假期，多數核心城市項目平均認購量超過9月全月。從網籤數據來看，國慶節後一週（10月7日至10月13日），上海、廣州、深圳、杭州新建商品住宅銷售面積同比分別增長5.6%、32.9%、57.4%、117.8%。

該機構表示，核心城市市場“回穩”態勢明顯，居民置業信心有所恢復。

倪虹也指出，新政有效提振了市場信心。“從市場反映看，很多城市、很多項目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產的主要指標明顯好轉。特別是一線城市，10月份以來全線回穩。”

“我們判斷，10月份的數據，會是一個積極樂觀的結果。”倪虹說。

“銀十”有望兌現，也是當下業內的共識。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，在公司的“搶收”策略下，10月以來，旗下多數項目的蓄客和認購情況較好。

但對於政策效果的持續性，他仍持謹慎態度，“具體要看後續政策能不能持續落地，如果政策落地不夠快，力度不夠大，市場熱度能持續多久就很難說了。”

該人士同時指出，企業最期待的兩項措施——稅收減免、收購存量未開發土地——仍未落地。若這些政策能夠兌現，加之“白名單”擴圍，企業的資金狀況有望得到進一步改善。但這並非一蹴而就，而是一個漸進的過程。

但在銷售端，進入年末業績衝刺階段，企業仍會加力出貨，從而有望使政策效果得以延續。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，進入11月份，隨着新一輪政策紓困開始見效，開發商也爲了全年業績而衝刺，預計四季度的銷售規模將比三季度有明顯的增長，全年商品房銷售跌幅繼續收窄。

他指出，經過三年的調整，商品房銷售的底部逐步清晰。