專家說：今年樓市“小陽春”沒問題，應重新重視返鄉置業需求

2024年樓市呈現“前低後高”趨勢，市場在密集政策的推動下逐漸回暖，購房者置業預期大幅改善。蛇年“小陽春”能否提前到來？2025年一季度房價會怎麼走？返鄉置業能否重新激發三四線城市活力？

1月20日晚，每經房產、騰訊房產聯合推出《樓市洞察》系列直播第五期，58安居客研究院院長張波、廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、飯總選房出品人司智（排名不分先後）做客直播間。

春節後出現“小陽春”沒問題

“成交量層面，回暖趨勢非常明確。2024年四季度同比2023年出現一定增長，商品房整體成交金額、面積都超出了市場預期。”張波表示，“2024年雖然總量指標還是處於相對低位，但四季度明顯復甦的態勢，會帶來2025年進一步的止跌回穩”。

“2025年首先看成交量，即便平均數據可能比2024年第四季度少，但也會超出新政之前的水平，從這個角度來講，止跌回穩其實已經實現了。下一步主要取決於增量政策能不能落地，如果增量政策落地，會有更加樂觀的變化。”李宇嘉認爲，“值得注意的是，從統計局公佈的70城2024年12月的數據來看，一線城市漲跌指數從11月的持平到12月的0.2%，二線城市新房價格環比從下降轉爲持平，這是很不容易的”。

司智從北京的情況分析：“去年四季度北京連續三個月網籤量都接近或超過2萬套，已經很多年沒有發生過了。從2025年1月開始，實時成交同比仍在增長，只是春節因素令增速逐步衰減，在這種慣性之下，可以預計今年春節之後出現‘小陽春’沒有問題。”

返鄉置業需求迴歸？

由於房地產行業的持續深度調整，返鄉置業已乎已被遺忘。但2025年在止跌回穩的大背景下，三四線城市有望藉此重新抓住機遇。

李宇嘉認爲，現在各地應該再次重視返鄉置業。

“但返鄉置業人羣有不同特徵，需要根據他們的需求來確定供應。第一類是初代進城務工人員，第二類是返鄉創業的年輕羣體，第三類是購置婚房的羣體，這三類羣體長期在城市，尤其是發達地區生活，接觸過高品質和優越的產品。”李宇嘉表示。

“他們置業更關注什麼？一是性價比，二是優質房源。三線和四線城市應該瞭解外界變化，當前高能級城市的供給端產品迭代非常快速，想對標好房子、好產品非常容易。無論是政府還是開發商，都應該充分了解購房人的需求痛點——有配套、有品質、有學位、有就業機會。從需求角度打動購房者纔是政府和開發商應該做的事情，按照原來的價格促銷方式，很難打動購房者。”

從購房意願上看，司智提出，返鄉置業是歷年來的重點領域，主要由兩個因素決定。首先，北上廣深房價太高，因此選擇在老家購買。其次，隨着一線城市認貸政策的調整，異地置業不再影響所在城市的首套和二套房認定。今年的調研顯示，許多人回到老家置業的意願比前兩年明顯高很多。

但在實際購房層面，大家的疑慮似乎仍未打消。“三四線城市分化嚴重，買房人雖然想買，但不知道應該做何種選擇。因此他們現階段會比較猶豫。儘管今年比去年返鄉置業的意願更強，但能否拿出真金白銀不容易做出深刻判斷。”司智表示。

對此，張波建議返鄉置業有“三不買”：

一是不要因爲便宜而多買一套。即使產品好、骨折價，也不建議在非自用的需求下，只因爲價格便宜而出手購買。

二是年輕羣體返鄉就業，不必在老家所在地買房，可以放大半徑，根據未來的就業機會、子女的教育機會等，選擇合適的區域和城市。

三是不必着急購買，從產品端來看，如果父母需要改善、自己有自住需求，的確可以優先考慮一些好的房子。但目前三四線城市真正的好產品還不多，一些高能級城市在新的計容政策之下誕生了不少好房子，需要實現往三四線城市的滲透，所以未來還會有更多優質房源，值得等待。

買新房還是買二手房？

近年來，部分城市一二手房成交量逆轉，也有的城市價格倒掛逐漸消失，疊加市場對新房交付的擔憂，買房人產生了新的糾結：2025年，買新房還是二手房？

張波認爲：“這個問題一定沒有標準答案。”

“一二手房在不同區域有着不同優勢。以上海爲例，二手房銷售情況非常好，新房也銷售得非常好。仔細觀察發現，二手房當中400萬元以下的低總價房子成交佔比更大。一方面原因是置換需求，另一方面是上海限購政策相應放鬆，購房門檻降低，更多人購買二手房先上車。”

“對於資金充裕度較高的羣體，建議以自住爲主、兼顧資產配置；對於普通購房者，選擇新房還是二手房，要根據所在城市的情況分析，例如長三角的杭州、合肥都進行了計容政策調整，許多新產品非常能打動購房者。反觀二手房，儘管近幾個月一線城市的二手房成交價不斷上漲，但掛牌價仍然在下降，這也意味着可以在裡面淘到更多的房子，二手房最大的優點是性價比較高。”

李宇嘉以廣深地區爲例分析，2022年之前的新房供應基本都在郊區，去化壓力很大，現在新的住宅供應慢慢回到主城區，以改善型爲主。二手房成交佔比從2022年的約30%上升到了60%，大部分剛需都已經轉向二手房，所以新房慢慢就開始趨向改善了。

“從具體操作看，如果未來收入確實有一定的不確定性，就不要貿然加太多槓桿，賣掉舊房再去買改善的；如果支付能力、預算沒有問題，需要進行改善，當前的新盤不僅得房率高、園林景觀好，物業服務也好，再考慮到現有房價下的高贈送，至少和周邊同品質的二手房價格接近，這時候選擇新房就更加有意義。”

司智則提出，過往調研顯示，參與調研的羣體中，75%~78%的人羣選擇“新房二手房皆可”，具體操作則需從三個方面去考慮，產品、需求、風險。

“從產品角度來看，小城市基本以購買新房爲主。大城市比較複雜，近兩年在產品方面，新房完全吊打二手房，但大城市有剛性需求，二手房就正好匹配這樣的需求。從需求上看，有時候新房價格反而比周邊二手房低，加上中國人買房有新房情節，遇到剛性需求無法滿足的情況，纔會選擇購買二手房；從風險角度來說，交付和對品質的期待，成了購買新房的未知數。”

“一線城市往往還面臨着新房供應缺乏的問題。以北京爲例，有在售房源的二手房小區近8000多個，但新房在售項目非常少，對於購房人來說，選擇二手房也是無奈之舉。”司智說。