25億債務“鎖喉” 融創中國IPO暗藏玄機？

截至2009年9月30日，融創的總借貸約25.31億元，其中9.11億元必須一年內償還，而約16.2億元須在一年後償還。

觀點地產網 陳小麗 融創中國赴港上市昨日在香港首次公開路演。3日晚間，來自香港資本市場的消息稱，融創中的國際配售已經錄得超額認購。融創本次香港IPO計劃發行6億股新股，招股價爲2.9-3.7港元的定價區間，預計至多募集資金介乎17.4-22.2億港元。

招股前景

雖然早已通過港交所聆訊，但低調的孫宏斌仍未出現在公衆的面前。按照計劃，融創中國將於12月7日開始公開招股，12月11日定價，倘若順利，將於12月18日正式港交所掛牌交易，收票行包括渣打銀行、交通銀行,保薦人爲德銀及瑞銀。

融創本次上市擬全球發售7.5億股股份，其中國際配售部分佔90%，6.75億股，其餘7500萬股爲公開發售，每股發售價介乎2.9-3.7港元，集資最多約22.2億港元，上市募集資金當中近90%將用於將來項目的融資,約10%則補充營運資金。"

幾天前，早有市場消息指，私募基金貝恩和德銀就已經入股融創，其中貝恩在融創中國佔股13.35%，德意志銀行佔股3.34%。此外，另外兩隻基金鼎暉資本佔股份11.34%，新天域佔股2.84%。

該消息並未獲得融創迴應，今天最新的市場消息顯示，融創鎖定的基礎投資者中銀國際已經投資2000萬美元認購融創。

鑑於近期也在準備香港上市的深圳企業佳兆業接連遭遇撤單，散戶認購低迷，市場對融創的認購情況並不樂觀，在陰晴不定的港股市場，孫宏斌能否“凱旋而歸”仍然充滿未知數。

25億債務

根據12月3日融創中國披露的招股書顯示，截至09年9月30日,融創已進行合共11個項目,包括已竣工物業、發展中物業及持作未來發展的物業,總地盤面積約爲453萬平方米,持有土地儲備約595.5萬平方米,項目大多位於北京、天津及重慶。截至今年8月底,公司已售出約95%的預測收入。

文件還指出,預計未來三年，融創的派息比率不會超過30%;公司截止今年6月底6個月毛利按年減少19.6%至2.628億元人民幣,但毛利率則由33.5%,增至36.1%,主要因平均售價的增幅較平均銷售成本的增幅爲高。

"除了海逸長洲、融創·星美御、上谷商業中心、奧園匹克花園項目全資擁有外，融創在旗下的其餘9個項目中所佔權益普遍不多，其中北京項目禧福匯，應占股權25%，西北旺應占股權35%，無錫項目天鵝湖花園，應占股權51%，理想城市，應占股權51%，天津項目時代奧城，應占股權90%，重慶亞太商谷項目，應占股權45%，而無錫81棟項目，應占股權51%”，分析人士指出：“包括北京西北旺項目、重慶奧園匹克公園以及天鵝湖項目地塊在內，均未獲得土地使用證，從某種意義上而言，融創擁有的土地儲備量還是略顯不足，這可能將影響到投資者的判斷。"

而其財務方面也不樂觀。招股書披露，截至2009年9月30日，融創的總借貸約25.31億元，其中9.11億元必須一年內償還，而約16.2億元須在一年後償還。融創表示：“公司無法保證，未來將能以可接受的條款取得銀行貸款或重續現有信貸融資，從而可能令公司須維持相對較高水平的內部資源資金，因此，業務及財務狀況可能受到重大不利影響。”

就未來公司的發展策略方面，融創在招股書中表示，未來將繼續專注在天津、北京、重慶、無錫及蘇州等已經進入的城市，採取集中及謹慎的方法拓展業務，“在挑選及進軍新城市時，我們會考慮城市的增長潛力及經濟發展階段、所涉及特定項目的資本及預期盈利能力等條件”。

融創還稱，未來將按照滾動基準收購適量的土地以滿足未來4-5年內的發展需要。