30坪三房兩廳VS.10坪小套房 自備款一樣多未來差很大
▲買房想自住兼投資，需考量未來的流動性與增值效應。（圖／記者徐斌慎攝）
文／法拍小哥
有一天，有一個朋友Jason問我：「最近想要在臺中買房，我現在手邊有兩個案子在掙扎，一間開價500萬，三房兩廳，另一間則是10坪左右的小套房，售價300萬，你覺得我要揹負比較高的貸款買下三房兩廳這個物件好呢，還是買負擔較輕的這個小套房來住呢？」我聽完後只問他：「你目前的想法，只想到自己自住的思維，你未來會想要透過這間房子不僅有自住的效益還有增值的效應嗎？」他說：「當然是買來自住，並且在未來有增值的效應。」我說：「那你在買房子前，就要爲了未來出售時候做準備了！」
緊接着我拿出紙筆，列了一個表格給他，請他自己比較看看，哪一個比較有利！
從上面的表中，大家有沒有發現，購買這兩種房子的自備款是差不多的，兩者最大的差別是每個月負擔的貸款利息，一個是6,000元，另一個是3,500元。嚴格來說，對於一個收入穩定的上班族來說，利息的負擔其實都不算太大！但是這兩種物件類型，對於未來的流動性與增值效應來說，箇中差別可就很大了。
若我們有100萬自備款，目前有兩個房子可供選擇，一個是三房兩廳總價500萬的房子，一般三房兩廳可以貸到8折；另一個10坪的小套房，總價300萬，但持有10坪小套房的貸款人信用狀況好一點或財務較穩健纔有辦法貸到7成。此外，目前有許多銀行不願意承貸13坪以下的小套房，所以若您想要買13坪以下的小套房，建議可以先多詢問幾家願意承貸的銀行，以免屆時新屋貸款辦不下來。
再者，三房兩廳的物件在市場上是最受歡迎的款式，流動性會比小套房好，也因爲容易受到市場的喜愛，未來也比較容易賣到好價錢。所以如果是以投資自住兩相宜的角度來看，最好的選擇就是三房兩廳。
最後再加碼一個利多，其實在這個案子裡，最棒的部分還不是這裡，如果Ｎ年後有機會賣出，若當時的房價每坪上漲1萬元，那30坪的三房兩廳就有30萬的增值空間，相對於10坪的小套房，增值的幅度就只有約10萬元左右而已。再者，三房兩廳的物件若在Ｎ年後賣出，你可以拿回100萬頭期款＋增值的30萬資本＝共可拿回130萬的現金；反觀10坪小套房Ｎ年後賣出，你可以拿回頭期款90萬＋增值的10萬利息，共可拿回100萬現金，哪個比較好，自己想想看囉！
★本圖、文經時報出版授權，摘自《小資族的不動產鍊金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》
★作者法拍小哥，經歷：曾任建設公司董事長特助、法拍屋顧問師。學歷：中興大學科技管理所碩士、元智大學化學工程與材料科學學士、中國人民大學市場營銷碩士交換生。90後的小孩，出生於基層家庭，評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件，20歲在學期間與朋友合夥買下人生第一間房，24歲打造十間套房在收租，25歲在半年內募資3,000萬，27歲標下人生第一間法拍屋，戰果輝煌。工作期間擔任過房地產領域的許多角色：租客、屋主、二房東、房屋仲介（租賃、成屋）、法拍代標業務、建設公司土開業務、改建整合業務、道路用地容移業務、不動產二胎放貸業務、不動產投資人等，資歷與經驗均相當豐富且完整。