70%房企2018年利潤上漲 多元化貢獻率仍低

70%房企2018年利潤上漲 多元化貢獻率仍低

本報記者?祁三連?實習生?卜曉溪?北京報道

儘管早在2012年,萬科就提出房地產進入白銀時代這一說法,並早早就付諸轉型探索。但至今爲止,萬科董事會主席鬱亮都對外界坦承,轉型絕非易事。首先,要找到一個和房地產行業賺錢前景相當的行業,但經驗是,沒有可能找到。

爲什麼沒有可能找到?近期集中發佈的房企業績報可以給出答案。中原地產研究中心統計數據顯示:截止到目前,房企發佈業績報告的合計76家,其中A股51家,港股25家。大部分企業利潤明顯上漲,房企收穫歷史上最豐收的年報。從平均營收數據看,上漲了23%。從數據來看,A股房企平均利潤上漲了23%,但淨利潤率平均爲11.9%,相比2017年的平均12.1%有所下調。但合計76家企業中,利潤數據下調的只有22家,70%的企業利潤出現了明顯的上漲。

房企的利潤究竟有多強?在Wind數據上,淨利潤(含少數股東權益)排名第一的是中國恆大,爲665.47億元,相當於日賺1.82億。而從利潤規模上來看,其相當於2個貴州茅臺(600519.SH)(378.30億元),5個五糧液(000858.SZ)(140.39億元),5個北京汽車(1958.HK)(142.71億元),6個廣汽集團(601238.SH)(109.46億元),10個伊利股份(600887.SH)(64.52億元),20個蒙牛乳業(2319.HK)(32.04億元),200多個橫店影視(603103.SH)(3.21億元)的規模。

上述數據表明,房地產的賺錢前景令其他行業望塵莫及。但隨着城鎮化和人口紅利逐漸接近尾聲,房企也有巨大的焦慮。而焦慮的表現就是轉型。

不過,?“讓賺慣大錢的人去賺小錢”談何容易?

對於轉型之艱難,萬科年報《致股東》上這樣表示,“無論從我們今天的體量來看,還是從我們以往的行業環境來看,轉型都絕非易事。首先,能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多,尚未飽和、仍有進入空間的更只是其中一部分行業。而我們至少需要建立六個千億級業務,才能再造一個今天的萬科。其次,我們幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依託標準化快速複製的實業業務;更不能寄希望於再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣,幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。因此在未來的一段時間裡,我們同時面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區,進入高烈度競爭的低容錯時代。一個是走出自己熟悉的領域,進入到相對陌生的空間。”

房地產開發巨頭碧桂園給出的轉型方案是:未來碧桂園會以地產、農業機器人這三個方面爲主,碧桂園未來會成爲一個“高科技綜合性企業”。爲何這樣轉型,碧桂園董事會主席楊國強的說法是,他認爲,農業和機器人這兩個領域是國家重點發展的產業,機器人的技術已經很成熟了,碧桂園未來也會投入一定的資金去研究開發直至量產,只有量產纔會產生效益,也許明年的今天就是碧桂園公佈機器人佈局結果的時候,碧桂園有很多應用場景需要使用到機器人。

確切地說,碧桂園這算不上轉型。無論是機器人還是現代農業,他們實際還是服務於地產主業。也就是說,這種轉型是以原有地產主業爲依託,結合業主需求和各種運用場景,構成完整的產業鏈閉環,實現在建築、家庭服務、社區服務等方面提供全方位配套服務與解決方案

現階段,如何正確理解房地產開發企業的轉型?融創中國董事會主席孫宏斌在業績會上的回答更爲恰當。有人問他,“機器人好農業好還是汽車好?”孫宏斌說,“地產好!”在融創中國2018年業績會上,孫宏斌直言融創沒有多元化,一直是房地產業務爲主,所謂多元化業務都是“房地產+”。“主業還是挺重要的,我們還是比較專注地產專業,文化集團和文旅集團都是在房地產+的基礎上做起來。文化、文旅等業務是未來5至10年需要發力的,現在僅僅是培育階段。”

實際上,從當前年報來看,房企多元化部分貢獻率仍然很低。比如,恆大2018年銷售物業收入4527.64億元,而租金物管、其他業務合計收入只有100多億。恆大健康產業已成爲恆大多元化貢獻最大的“拳頭產業”。2018年,恆大健康管理分部實現收益31.33億元。2018年萬科全部營業收入中,來自房地產業務的結算收入比例爲95.6%,開發業務當之無愧成爲萬科四大區域的“基本盤”。