澳洲房產知識：10種不同類型的澳洲房屋貸款
在澳洲買房，貸款方式多種多樣，爲購房者提供了更多元化的選擇。正確的房屋貸款並不總是利率最低的房屋貸款。每種貸款類型都提供不同的功能，購房者可以自行決定這些功能提供的優惠是否超過銀行提供的更高利率。
更重要的是要花時間仔細考慮選項，因爲糟糕的決定可能會導致面臨抵押貸款壓力，或者導致房屋支付的數額超過本應支付的費用。因此，選擇合適的房屋貸款通常與選擇合適的房產同樣重要。
本文將介紹澳洲可能遇到的十種貸款類型，可以根據個人情況找到適合自己的貸款方案！
1.可變利率貸款（Variable rate loans）
澳洲最常見的住房貸款類型是可變利率貸款，它完全按照它所說的那樣做。也就是說，其利率是可以隨時間而變化的。
這意味着如果RBA的基本利率下降，或者銀行的借貸成本下降您的利率和還款將會下降，但如果這些利率出現飆升，或者銀行的借貸成本上升您的利率和還款將會上升。
與其他貸款類型不同，浮動利率貸款允許房主免費提供額外的還款。許多人還可以利用對衝賬戶（offset account）和銀行的取款功能（redraw facility），允許借款人在貸款批准後獲得這些額外的還款。
因此，潛在買家必須權衡潛在加息的威脅與可變利率貸款額外功能所帶來的靈活性。
2.固定利率貸款（Fixed rate loans）
固定利率貸款允許借款人在一定時間內將利率“固定”在一定水平。
固定利率意味着固定的每月還款，因此具有固定利率貸款的借款人通常會發現比使用浮動利率貸款更容易組織預算和計劃未來。
不利因素是固定利率貸款阻止借款人享受利率下降帶來的好處，而且大多數利率靈活性有限，並且額外還款受限制，這使得借款人更難以更快地還清住房貸款。但是失去潛在的利率下降機會是爲增加的穩定性付出的代價。
3.混合利率貸款（Split rate loans）
並非每個鎖定固定利率的人都希望確定他們的全部貸款金額，因爲如果利率下降，大多數人都希望避免支付超過他們所需的費用。相反，許多借款人將確定其部分貸款金額以減少風險，同時保留一定的靈活性以應對未來的還款。其餘的貸款將保持可變利率。分拆利率貸款讓你有能力做到這兩點-在可變部分增加額外還款，同時具有確定固定利率的穩定性。
一個房貸分爲兩個或多個小賬號，每個都可以是固定利息或是浮動利息。這個功能的用法是把一個貸款分爲固定利息和浮動利息。
好處：如果利息上升，一部分的固定利息會給貸款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮動利息的部分就得益了。
壞處：每個賬戶的貸款額比總貸款額低了，所以每個賬號上可能獲得的利息折扣可能也比把所有的貸款做成一個賬號低了。
4.僅還利息貸款（Interest only loans）
僅還利息貸款提供給投資者的是，僅有利息的貸款是抵押貸款，允許借款人只償還貸款的利息，並在規定期限內忽略本金。
選擇使用僅還利息貸款，投資者可以在等待房產價值增加的同時支付最低貸款，此時他們將能夠出售它以支付原始貸款額並存入利潤。投資者僅還利息貸款，因爲它可以做到負扣稅的最大優惠。暫時轉爲僅還利息的貸款也可以是減輕抵押貸款壓力的方法。
5.投資房貸款（Investment loans）
房屋貸款部門對投資者和自住業主的待遇不同。
首先，大多數投資者貸款需要更高的貸款與價值比率（LVR），這意味着這些貸款通常具有更高的利率。事實上，澳大利亞審慎監管局(Australian Prudential Regulation Authority,APRA)目前對投資者貸款（而不是向自住業主）施加更多限制。
不過，房地產投資的好處之一是投資者可以從應稅收入中扣除這些額外的借款費用。這是投資者減少稅收的衆多方式之一。
6.少文件貸款（Low doc loan）
企業主，自由職業者或其他自僱人士往往很難向銀行或貸方證明他們能夠償還房屋貸款。Low doc就是Low Documentation的縮寫，這裡就是針對自僱人士在無法提供Tax return和Financials等完稅材料證明其收入情況下，通過提交少量的材料覈實其收入以及資產從而獲得貸款批准。但注意這裡並不是無收入，或只有少量現金流動資金入賬的生意。
少文件貸款（Low doc loan）利率高於標準稅率1-1.5％。
通常少文件貸款申請審批依靠的是客戶自己申報（self declaration income）自我覈實（self verification）的收入信息，有些時候需要會計師提供一份收入覈實信（accountant letter）。雖然不需要提供任何其他材料證明收入，但審批依然會進行信用調查（credit assessment）也會審覈申報的收入是否可以通過還款能力計算。
7.低額存款貸款（Low deposit loans）
低額存款貸款讓有抱負的房主們能夠比他們原本能夠更快地進入房產市場。但他們也要付出相應的代價：貸款人要求存款首付低於房產價值的20％的借款人來支付貸款人抵押貸款保險，以便在借款人拖欠貸款時保護貸款人。這一般是一次性付款。
針對此類貸款的貸款人有一個重大利好消息：
2019年大選後的自由黨連任，確定了莫里森政府“首次置業貸款存款計劃（First Home Loan Deposit Scheme）”的執行。此政策從2020年1月開始實施。
根據此政策首次購房者只需要5％的首付而不是標準的20％首付，通過政府擔保15％的貸款來補充5％的存款。
根據這項新計劃，政府將保證滿足20％存款門檻所需的成本差異，使澳大利亞人能夠在抵押貸款保險方面節省數千澳幣，並將節省房屋押金所需的時間減半。
這項新政有兩個限制：
1.申請者爲年收入不高於125,000澳幣的單身人士或年收入不高於20萬澳幣的夫婦。
2.申請者均是首次在澳大利亞置業。以上人士如果能攢出他們計劃購買的那套房屋價值的5%的存款額，將有資格獲得首套房貸款存款計劃。
政府將通過全國住房金融和投資公司（National Housing Finance and Investment Corporation）撥出5億澳幣的股權，以保證房屋價值高達20％的貸款。買家不需要持有20％的全額存款，而且不需要支付貸款人抵押貸款保險就可以節省大約10,000澳幣。
一旦首次置業者借入房屋價值的95％，政府擔保將持續到房主重新申請新的貸款爲止。
當然，借款人仍然需要向貸方顯示負責任的財務記錄，包括良好儲蓄的證據，以及其他財務信息，如收入，固定費用和其他債務。
8.擔保人貸款（Guarantor loans）
貸款人的擁有房屋的朋友或家庭成員通過其財產作爲擔保來承擔部分貸款風險。銀行允許您借入並償還資金，如果您拖欠貸款，貸方將從您的擔保人提供的資產中收回債務。
擔保人可以選擇提供他們喜歡的儘可能少的資產。通常，借款人求助擔保人只是爲了避免支付LMI（Lenders Mortgage Insurance）。爲此，擔保人需要提供足夠的資產，以使其提出的資產和借款人的存款的總價值超過房產價值的20％。
雖然擔保人貸款可以幫助借款人避免LMI並更快進入房地產市場，但是擔保人承擔的風險是非常高的，因此考慮您與擔保人的關係是否足以應對壓力是很重要的。
9.信貸額度貸款（Lines of credit loans）
這種產品通過運用您的每一塊錢多餘資金來減少您的貸款。它可以在還款日期之前直接將您的收入用於還款，以此來減少貸款餘額。由於您只需取出您需要的錢供生活所需，剩下的都用於還款，您可以有效地減少貸款餘額。這樣的話，您的貸款可以更快還清，並可以節省數千元的利息。然而，使用這種產品的貸款者必須具備很高的信用度，而且不能長期提取高於入賬數額的資金。除開任何金融方面的收益，您收入必須超出支出的數額至少要等於您本金與利息還款的額度。
10.全功能房屋貸款（Full feature home loans）
靈活性對於一些借款人來說至關重要，而這正是這些功能爲您提供的。但是便利的代價通常是更高的利率和行政費用。因此，重要的是要權衡增加的靈活性與這些額外成本的好處，如果您不確定什麼是最適合您的，請向獲得許可的財務顧問尋求建議。
對衝帳戶（Offset account）：此工具會對衝您的帳戶餘額與房屋貸款餘額，以減少您的每月還款利息。對衝賬戶不僅可以節約您的房貸利息，還可以幫助您避稅。對衝賬戶裡的存款是在每月減去現有的貸款額之後得到的淨數。這樣利息就只在淨總值上計算。用現金支付的儲蓄賬戶的利息是需要納稅的，而同樣數額的利息用來對衝房貸的利息卻不用納稅，這就是一個通過稅務來有效減少貸款的方法。
額外還款（Additional repayments）：您欠的錢越少，您支付的利息就越少。因此，支付允許您額外還款的貸款可以幫助您更快地還清貸款。
取款功能(redraw facility)：此功能允許借款人提取他們在房屋貸款上超過最低要求還款額的任何還款。這對於收入不穩定的自由職業者或基於項目的工人很有幫助。如果您的貸款產品有取款功能，您可以進行額外還款，並有權利在需要的時候將多還的部分提出來。然而，只有某些貸款產品纔有這種功能，其中有一部分是要收取費用的，它們比基本浮息(basic variable)貸款產品更貴。當您決定選擇這樣一個更貴的貸款產品時，請確保您瞭解它的取款功能的條件，包括對最小額度的限制以及每次使用所產生的費用。
Home loan top ups（加貸）：指的是在物業增值的情況下，將物業增值部分從現有貸款銀行中拿出的方法。
Top up的優勢
1.節省的時間和精力。因爲現有銀行已經有了詳細資料，那麼在審批進度等方面就會更加方便一些。
2.避免因爲換銀行而造成的違約費用。因爲有的貸款合約要求者必須在某銀行待夠時間，若提前離開就會被罰款。
整體來說，在不是過於考慮貸款利率和貸款額度的情況下，top up仍然是一種將物業增值拿出的好方法。
本文來自澳洲房產網