報告：全球商業地產2025年將迎復甦拐點，但不建議盲目抄底

在經歷連續兩年收入低迷和支出縮減之後，2025年預計將成爲全球商業地產的復甦轉折點。

於1月9日發佈的德勤《2025年商業地產行業展望：迎接發展拐點，把握時代機遇》（下稱“報告”）得出上述結論。本次調研涵蓋來自13個國家、超過880位大型房地產公司和投資公司的首席執行官及其直接下屬。

德勤中國審計與鑑證業務房地產行業主管合夥人倪敏表示，近年來，商業地產行業面臨諸多不確定性，主要原因包括利率上調，通脹高企，租戶對商業空間的使用方式和地點偏好發生變化，氣候變化對建築產生的影響，以及生成式人工智能等新興技術不斷涌現。儘管行業的全面復甦取決於未來12至18個月全球地緣政治穩定性和利率的變化，但調研顯示業界對前景的預期已發生積極轉變。其中，88%的全球受訪者預測今年的收入將上升，與去年六成受訪者預計收入將進一步下降相比，變化顯著。

在他看來，隨着樂觀情緒的重燃，增加預算的預期也隨之而來。在2024年的調研中，近四成受訪者計劃削減開支，而在2025年調研中，僅有7%的受訪者表示將進一步削減開支。隨着房地產行業的領導者從防禦型戰略轉向進攻型戰略，並通過優化資產負債表、加強核心能力、專注內部改進，數據和技術已成爲來年投資的關鍵領域。

影響因素有這些，中國與全球背離較大

全球房地產公司前景雖然樂觀，仍然面臨着多種挑戰。根據報告，利率上調、網絡風險、稅收政策變化以及資本成本，將成爲未來12到18個月內影響財務業績的宏觀經濟因素。

倪敏提出，今年突出的一點是稅收政策變化從第十四位躍居第三位，反映出全球最低稅規則的影響。資本成本排名也升至第四，特別是由於原本以較低利率承銷的商業抵押貸款即將到期，需要進行再融資。由於貸款機構向陷入困境的借款人提供展期服務，以期在新到期日能夠迎來降息，即將到來的貸款到期高峰的規模已經超出了市場預期。

德勤中國戰略與企業交易諮詢業務合夥人方棟表示，亞太地區約有2570億美元的未償優先債務即將到期，同時在2024年至2026年期間將出現84億美元的資金缺口，即原始擔保債務金額與貸款到期時可用再融資金額之間的差額。近年來，面臨違約風險的中國房地產企業持續尋求境外債務重組，其中大多已開展工作並陸續進入最後階段。然而，由於基本面仍需改善，加之缺乏足夠的新資金和新貸款，銷售情況也未如理想，許多買家仍需更多時間觀察市場環境。隨着內地保交樓項目逐漸完工，預計今年的重點將轉向境內債務重組及如何盤活土地資源。

“我們期待國家的十萬億化債提振政策在進一步細化條款後，能夠幫助地方政府及房地產開發商盤活存量資產，以改善運營狀況。”方棟說。

倪敏對第一財經表示，往年中國和全球商業地產行業在主要的環境及要素上相對契合，但2025年可能是背離較大的一年。中國商業地產的復甦拐點也還有待觀察，不過即使在谷底也有起伏，“2025年還是會比2024年好一些”，政策的落地有慣性也需要時間。

看好工業製造地產，寫字樓最不樂觀

報告顯示，全球範圍內，超過68%的受訪者預計2025年商業房地產的基本面將有所改善，包括資本成本、資本可用性、房價、交易活動、租賃活動、租金增長和空置率等方面。在去年調研中，只有27%的受訪者持此觀點，反映樂觀情緒顯著升溫。

全球房地產業主和投資者青睞熟悉的細分市場，其中工業和製造業位居榜首，原因是對供應鏈韌性和本地化製造的需求增加。數字地產微跌至第二位，得益於人工智能的應用不斷增加，令投資者對專業數據中心的興趣日益濃厚。物流業仍位居前五，多戶住宅和酒店地產則大幅攀升。從地區層面來看，亞太受訪者重點關注工業和製造業地產，而歐洲受訪者則傾向於數字地產。

相比之下，受訪者對寫字樓市場的樂觀情緒最低，最主要受到交易活動改善預期相對較低、空置率上升以及借貸成本增加等因素的影響。

報告還顯示，大多數全球受訪者（68%）有可能在未來12至18個月內增加併購活動，其中近八成公共和機構組織以及房地產投資信託基金受訪者表示或增加併購活動。

方棟提出，房地產領導者切勿盲目追求“抄底”，而應着眼於智能環保的新一代設施以及高增長細分市場的企業，同時保持長遠的增長眼光。儘管房地產行業近來陷入困境，但長期持有此類資產的業主和投資者可能已經實現了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影響。

自疫情暴發以來，商業地產投資者開始將目光轉向國內資產，而對國際機遇興趣減弱。雖然絕大多數受訪者仍將所在國視爲2025年的投資重點，但有跡象表明，國際投資或將再度興起。

當被問及所在國以外的哪些地區最具投資吸引力時，德國、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亞成爲首選目標。如果2025年交易活動回暖，這些地區可能會成爲國際投資者的首要關注對象。