被解聘拒不撤場，物業守契約需要強約束

過去一年，上海浦東新區某小區一度出現“兩個物業共存”局面，部分業主還因“業主撤銷權糾紛”與業委會鬧上法庭。就在日前，上海一中院民事裁判書顯示，綠地香頌小區業委會選聘新物業有效，不存在程序違法問題。持續近一年的拉鋸紛爭，小區業委會爲更換物業，連發九道撤場通知，在當地多部門的協調下才得以解決。

換個物業，爲什麼就那麼難？特別是在業委會議決、司法判決支持且當地多部門參與協調的情況下，居然也要拉鋸近一年時間，物業更換難題在業主自治領域中可以說又刷出了一個新高度。剖析上海浦東綠地香頌小區物業更換風波，可窺見業主自治的個案掣肘與現實進展。

一個小區能有業委會，業委會能完成更換物業這件事，在國內業主自治範疇中都可能屬於小概率事件。公開數據顯示，全國成立業委會的小區佔比僅約30%，而某小區(哪怕費盡周折)成功更換物業的個案，依然因具有新聞的稀缺性而被廣爲傳播。

業主更換物業公司是毫無疑問的法定權利。《民法典》明確規定，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。而經由民事司法判決蓋章認證的“業委會選聘新物業有效，不存在程序違法問題”也佐證了相關程序的合法性。但就是在這樣相比其他家物業更換困局而言幾乎“天時地利人和”的難得局面，依然讓一個老物業撤場問題折騰了近一年。

必須看到，哪怕是經業主投票議定的更換物業結論，終究不可能達到百分之百的同意，這也就意味着業委會更換老物業、進而遴選新物業的過程中，不可避免地存在業主提出異議的情況。此番小區更換物業的阻力中就有“個別業主反對”的因素，而本就不願輕易離開的老物業公司則“就坡下驢”參與其中。不過好在異議業主與業委會之間的撤銷權糾紛，經過完整的二審訴訟程序已經有了司法的生效判決。

選擇通過法律程序解決業主自治糾紛，是常態化業主自治的一部分內容。包括對業委會運行過程中諸事項的參與，對更換物業公司後的合同內容、履行質量的跟進監督，都是業主自治再正常不過的事情。甚至不排除有比例同樣不低(但可能無法滿足投票要求)的業主，在提起異議後尋求平和、理性的解決途徑，而不是再次訴諸衝突。業主自治需要的是反覆不停藉由實踐的訓練，包括不把表達不同意見的業主視爲“個別業主”。

對於老物業在長時間內拒不撤場所應承擔的法律責任，《民法典》同樣有明示，老物業公司不僅須在約定期限或合理期限內退出物業服務區域，而且應當做好一系列配合交接工作，拒不退出不僅無權獲得後續物業服務費用，而且還有違約責任，需要賠償損失。九道撤場通知都撤不出的物業公司需要監管部門介入調查，而不只有多部門的反覆協調，以及業委會後續對其拒不撤場期間造成損失的追究。根據《上海市物業服務企業和項目經理失信行爲記分規則》，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域，應對企業給予違約程度最高的記錄18分的處理。而在四川，老物業拒不退出不僅每天罰一萬，且兩年內不得承接新的物業項目。

更換物業的難題需要業主自治的成熟實踐來化解，它從來都不簡單，在此期間的一些波折、紛爭，都應該尋求制度化的解決渠道。但這並不意味着，新舊物業交接的推進就可以橫加阻撓而不用負法律責任。業主自治需要訓練，物業守法、守契約更需要強約束。