北京房產律師：簽署房屋買賣合同後買方不願繼續買了怎麼辦

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例背景

陳雪蘭與趙啓奇因房屋買賣合同糾紛訴至法院。陳雪蘭要求解除合同並返還定金，趙啓奇同意解除合同但不同意返還定金並提出反訴要求陳雪蘭承擔違約金。

二、當事人信息

1. 原告（反訴被告）：陳雪蘭。

2. 被告（反訴原告）：趙啓奇。

三、原告訴稱

陳雪蘭向本院提出訴訟請求：

1. 請求判令解除陳雪蘭與趙啓奇於 2018 年 8 月 21 日簽訂的《存量房屋買賣合同》。

2. 訴訟費由趙啓奇承擔。

訴訟中，陳雪蘭增加一項訴訟請求，要求趙啓奇返還購房定金2 萬元。

事實和理由：2018 年 8 月 21 日，陳雪蘭與趙啓奇及 F 公司簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，約定，趙啓奇將其名下位於北京市房山區一號房屋出售給陳雪蘭，交易房屋按套議定成交總價爲 244 萬元，其中交易房屋主體價格爲 102 萬元，房屋裝飾、裝修及相關設施的補償價格爲 142 萬元，首付款 164 萬分兩次支付，2018 年 9 月 30 日前支付 80 萬元，2018 年 11 月 15 日前支付 84 萬元。另，陳雪蘭於合同簽訂當日向趙啓奇支付了定金 2 萬元。合同簽訂時，陳雪蘭正通過第三人出售自己名下房屋，陳雪蘭、趙啓奇合同履行及房款支付時間均是第三人根據陳雪蘭出售自有房屋的進度而約定的，趙啓奇也知曉陳雪蘭需用售房款支付涉訴房屋購房款。合同簽訂次日，第三人告知陳雪蘭買受人因故不能繼續購買陳雪蘭名下房屋，導致陳雪蘭無法按合同約定時間向趙啓奇支付房屋首付款，陳雪蘭爲保證趙啓奇可以及時將交易房屋再次出售，避免給趙啓奇造成損失，多次與中介及趙啓奇溝通，雙方就合同解除一事協商未果，故陳雪蘭只能通過訴訟解決雙方糾紛。陳雪蘭依法訴至貴院，望判如所請，維護陳雪蘭的合法權益。

四、被告辯稱及反訴

趙啓奇辯稱，同意解除雙方的買賣合同，不同意退還定金。合法自願的民事合同應當得到法律的保護。本案中，雙方自願達成房屋買賣合同，陳雪蘭在交付定金後因自身原因不能繼續履行合同，從情感上說表示同情理解，但是陳雪蘭的做法不符合常理、不顧及趙啓奇及第三人的利益，陳雪蘭通過強行奪取房屋買賣合同的方式撕毀合同，是對市場經濟交易的破壞。

趙啓奇向本院提出反訴請求：

1. 請求判令解除陳雪蘭與趙啓奇及 F 公司於 2018 年 8 月 21 日簽訂的《存量房屋買賣合同》。

2. 請求判令陳雪蘭承擔違約金 244000 元。

3. 本訴及反訴費由陳雪蘭承擔。

事實和理由：2018 年 8 月 21 日，趙啓奇與陳雪蘭在第三人的居間撮合下，就陳雪蘭購買趙啓奇房屋一事簽訂了《存量房屋買賣合同》。三方約定：成交總價爲 2440000 元；合同簽訂當日陳雪蘭向趙啓奇支付定金 20000 元；陳雪蘭於 2018 年 9 月 30 日之前向趙啓奇支付房款 800000 元，於 2018 年 11 月 15 日之前支付房款 840000 元，其餘 800000 元陳雪蘭以公積金貸款的方式支付。2018 年 8 月 26 日，陳雪蘭從第三人手中搶走了屬於趙啓奇所有的合同，第三人報警，但是警方也沒有能夠從陳雪蘭手中要回合同。2018 年 9 月 20 日，趙啓奇收到法院送達的民事起訴狀，陳雪蘭以未能賣出自有房屋無力支付房款爲由要求解除和趙啓奇的買賣合同。買賣雙方簽訂的合同是雙方真實意思的表示，其內容合法有效，任何一方不能以標的物的市場價高低變化隨意解除，但是合同簽訂後，陳雪蘭已經以前述的實際行動明確將不履行合同義務，依據規定，當事人一方明確表示或者以自己的行爲表示不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。依據《存量房屋買賣合同》第八條之約定，陳雪蘭單方解除構成違約，應向趙啓奇承擔合同成交總價 10%的違約金。

陳雪蘭針對反訴辯稱，第一，同意解除雙方簽訂的買賣合同，買賣合同解除的時間是在2018 年 9 月 5 日。第二，不同意向趙啓奇支付違約金，違約金設置的目的是賠償守約方的損失，陳雪蘭在自有房屋不能出售的情況下，將這一事實通知趙啓奇，並沒有給趙啓奇造成損失。即使需要支付違約金，10%的標準過高，請法庭酌減。

五、法院查明

趙啓奇系位於房山區一號房屋所有權人。2018 年 8 月 21 日，趙啓奇（出賣人、甲方）與陳雪蘭（買受人、乙方）及 F 公司（居間方、丙方）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定，趙啓奇將位於房山區一號房屋出售給陳雪蘭；經買賣雙方協商一致，該房屋按套議定成交總價爲 2440000 元；買受人向出賣人支付 20000 元作爲購房定金；買受人向出賣人交納購房首付款 1640000 元，其中於 2018 年 9 月 30 日之前支付 800000 元，於 2018 年 11 月 15 日之前支付 840000 元，買受人擬申請公積金貸款 800000 元，經買賣雙方協商一致，甲方房屋覈驗及乙方購房資質審覈通過十日內雙方辦理該房產的貸款手續。

自本合同簽訂之日起出賣人不賣、買受人不買或買賣雙方任何一方未按照本合同之相關約定履行，均視爲違約：（一）合同簽訂後，若出賣人未按照本合同第七條約定的交房期限交房、遲延不配合買受人辦理手續的（含貸款、過戶等手續）或其它違約行爲導致交易不能進行的，逾期在15 天之內的，每逾期一天，出賣人應按總房價款的萬分之五向買受人支付違約金（自繼續履行合同之日起 3 日內支付），合同繼續履行，若逾期超過 15 天的，買受人有權單方解除本合同，出賣人應按成交總價的 10%向買受人支付違約金，出賣人應在收到解除合同通知之日起 5 個工作日內將買受人的已付款項（不計利息）及違約金支付給買受人，期間產生的所有費用由出賣人承擔，出賣人承擔向居間方交納的成交總價 2.2%的居間服務費。（二）合同簽訂後，若買受人未按照本合同第三條約定的時間付款、遲延不配合出賣人辦理手續的（含貸款、過戶等手續）或其它違約行爲導致交易不能進行，逾期在 15 天之內的，每逾期一天，買受人應按總房價款的萬分之五向出賣人支付違約金（自繼續履行合同之日起 3 日內支付），合同繼續履行，若逾期超過 15 天的，出賣人有權單方解除本合同，買受人應按成交總價的 10%向出賣人支付違約金，買受人應在收到解除合同通知之日起 5 個工作日內將違約金支付給出賣人……合同同時約定了各方其他權利義務。

上述合同簽訂後，各方開始履行。合同簽訂當日，陳雪蘭向趙啓奇支付購房定金20000 元。2018 年 9 月 5 日，陳雪蘭向趙啓奇發出《解除房屋買賣合同通知書》，趙啓奇自述於 2018 年 9 月 7 日收到上述通知書，但其當時並不同意解除合同。後雙方因是否繼續履行合同產生爭議，陳雪蘭訴至本院，要求解除雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》，並要求趙啓奇返還購房定金。訴訟中，趙啓奇提起反訴，要求解除合同，並要求陳雪蘭支付違約金及律師費損失。

庭審中，陳雪蘭主張其在合同簽訂後較短時間內即通知趙啓奇解除合同，並未給趙啓奇造成實際損失，要求即使判決違約金，也應該降低違約金標準。

六、裁判結果

1. 解除陳雪蘭、趙啓奇及北京我愛我家華熙房地產經紀有限公司於二〇一八年八月二十一日簽訂的《存量房屋買賣合同》。

2. 趙啓奇於本判決生效後十日內返還陳雪蘭購房定金 20000 元。

3. 陳雪蘭於本判決生效後十日內給付趙啓奇違約金 150000 元。

4. 駁回趙啓奇的其他反訴請求。

七、房產律師點評

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

在本案中，陳雪蘭、趙啓奇及F 公司簽訂的《存量房屋買賣合同》系各方當事人的真實意思表示，合同內容及形式未違反國家法律、行政法規的強制性規定，爲合法有效合同，各方均應依約履行。陳雪蘭以其另一套住房未能及時出售導致可能無法按時足額向趙啓奇支付購房款爲由要求解除合同，並於 2018 年 9 月 5 日向趙啓奇發出《解除房屋買賣合同通知書》，在合同履行期限屆滿前，陳雪蘭以其行爲明確表明不履行主要債務，符合法律規定的合同解除條件，故陳雪蘭、趙啓奇要求解除《存量房屋買賣合同》，於法有據，法院予以支持。

同時，陳雪蘭沒有約定或法定理由要求解除合同，導致交易不能進行，構成根本違約，應當承擔相應的違約責任，故趙啓奇要求陳雪蘭給付違約金，理由正當，證據充分，法院予以支持。關於違約金的數額，結合合同履行情況、雙方過錯程度、違約方因違約行爲給守約方造成的損失等因素，法院酌情予以調整，對於趙啓奇要求合理部分，法院予以支持，過高部分，法院不予支持。

上述合同解除後，趙啓奇應向陳雪蘭返還收取的購房定金，故陳雪蘭要求趙啓奇返還購房定金20000 元，理由正當，法院予以支持。