北京海淀退地漲價再入市 萬科百億自持租賃地塊八年境遇

觀點網 經過一段曲折發展，“租售並舉”的代價已經被重新衡量。

6月21日，北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地的一宗地塊即將再度入市，地塊土地面積8.56萬平方米，建築控制規模16.29萬平方米。若地塊溢價率15%以下，銷售指導價爲9萬元/平方米±8%；溢價率15%-20%，則爲9.3萬元/平方米±8%。

該地塊屬於二次出讓，早在2016年，北京樓市還如火如荼時，萬科以109億元拿下海淀兩宗100%開發商自持租賃住房地塊。

其中018號地塊被開發爲萬科翡翠書院，019地塊則經歷了合作方退出，後來被海淀區回收。

此次地塊再度上市，出讓條件已有所改變。地價達到上限後不再競報自持商品住房面積，而是轉爲現場搖號方式確定競得人。

此次掛牌土地的起始出讓價爲86億元，土地合理上限價格103億元，相較於2016年的起拍價44億元和上限價格59億元，幾乎翻倍增長。

十年長約

時間回到2016年11月，分別經過38輪和52輪競價觸頂，並在與保利、綠地、首開等鏖戰100%自持和多輪方案評審後，萬科最終以109億元總地價將海淀永豐18號地和19號地收入囊中，土地單價超過36000元/平方米。

16個月之後，北京萬科翡翠書院項目作爲全國首個企業自持租賃房開工面世。

在萬科的產品線序列，“翡翠系”屬於高端住宅系列。按照規劃，萬科翡翠書院採取低密社區建設方式，項目容積率僅爲1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產品佔比不到30%，被做成複式（兩層+閣樓）。

2018年4月12日，北京萬科對外釋放了翡翠書院項目的預租消息，第一批房源將在2020年交付，將提供1000多套租賃房源，包括月租金約爲1.5萬-1.8萬元的90平方米三居室和月租金約爲3萬-4萬元的180平方米四居室。

萬科翡翠書院主打長租，最長單個租期不超過10年。如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變，但要求承租方一次性付清全部租金。

按此計算，萬科翡翠書院項目90平方米三居室最長10年租約要求一次性支付租金高達180萬-216萬元，180平方米以上覆式四居室最長10年租約則要求一次性支付租金爲360萬-480萬元。

以180平米的上疊產品爲例，十年租金最低約爲360萬，換算爲月租正好三萬，而在2023年，距離翡翠書院不遠的天閱西山，180平米的四居室月租金約爲2.4萬元。

僅從價格來說，翡翠書院十年長約並無優勢。

面對市場疑問，翡翠書院相關負責人曾表示，該項目的租金是從成本反推：項目地價109億加上資金和建安成本50億，目前總成本爲160億，還不考慮配套、長期經營成本、維新成本。理想條件下，項目的NOI，即營運淨收入不超過3%，對企業而言極其微利。

如果折算成單價，該項目年租金爲2000元/平方米-2400元/平方米；即便是最爲理想的情況，按照年租金2400元/平方米且全週期100%滿租，第一個10年租金總額爲33.3億元。

這意味着109億元土地款至少需要30年才能回本，且並未考慮“萬科學院派，洋房住區”高端項目的建安成本，以及各類財務、管理、融資成本等。

至於市面上關於一次收取70年“租金”的以租代售傳聞，萬科並未正面迴應。

面對成本重壓，時任萬科北京區域首席執行官劉肖也表示：“萬科將選擇一些企業進行衆籌合作。概括來說，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業管理；衆籌企業則在早期進行投資，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金將返還企業。”

2017年5月，萬科聯合上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司發起成立中城乾元基金，資金主要用於萬科永豐18號地塊開發建設。其中，北京萬科出資11.95億元，其他4家法人出資總額爲41.9億元。這筆53.8億元的私募基金代替自有資金投入。

獨木難支

19號地塊則是另一番境遇。

2018年1月，項目公司北京萬金房地產開發有限公司投資人發生變更，住總旗下公司金第地產從中退出，萬科成爲了唯一開發者。

獨木難支，亦無其他資方接力，最終退地也在情理之中。

直到去年9月，萬科全資子公司北京萬永房地產開發有限公司與華泰資產管理有限公司簽署協議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資產申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長爲10年，通過抵押融資，纔將萬科翡翠書院的第一個十年進行解套。

回到此次再度出讓的地塊，樓面起價約5.28萬元，摘去自持要求後，價格顯著上升。

以6月4日成交的北京海淀永豐產業基地（新）0411街區HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊對比，該地塊土地面積約爲8.95萬平方米，規劃建築面積規模控制在22.25萬平方米以下，交易起拍價格爲78億元。

最終，海開以最後報價79.17億元摘得，溢價率1.5%，綜合樓面價約爲3.56萬元/平方米，銷售指導價9.3萬元/平方米。

出讓文件顯示，0055子地塊內競得人需建設9000平方米公交中心站；0064子地塊內競得人需建設1000平方米黨羣服務中心、450平方米社區衛生服務站、1000平方米社區養老服務設施等。此外，0055、0064地塊地上、地下全部建築規模自持。

業內人士表示，該地塊位於中關村科學城的核心區域，但大量自持公建、無償代建和公服設施考驗項目現金流，即便龍頭房企也可能望而卻步。

如今的市場行情下，或許再難有另一家房企願意付出足夠的資金與時間，來折騰第二座“翡翠書院”。

從近三個月北京土地市場來看，4月份僅成交一宗房山地塊，5月份也僅有石景山一宗地塊成交，且均是以底價成交。

在有限的機會之中，選擇地價昂貴但便於週轉的項目，還是門檻較低但資金長期沉積的項目，考驗着房企的投拓取向。