萬科北京海淀退地地塊再度入市，起拍價由8年前44億漲至86億

被萬科退還的北京海淀地塊，即將再度入市。

據北京市規自委網站6月19日公示信息，北京市海淀區公佈一宗預申請宗地，其爲北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮住宅用地、零售商業用地，該地塊土地面積8.56萬平方米，建築控制規模16.29萬平方米。

值得關注的是，該地塊是第二次出讓。其第一次出讓是在2016年，由萬科競得，不過萬科此後退還了該地塊。

2016年國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，文件明確提出租購併舉的住房制度。政策大力號召發展建設租賃住房，一些城市在供地時也要求開發商建設自持租賃住房，其中就包括北京。

2016年年底，北京海淀永豐18、19號地塊掛牌入市，並增加了諸多新的限制條件，包括採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓，設定合理土地上限價格，達到上限後轉爲競報自持商品住房面積，自持部分全部作爲租賃住房不得銷售等。

在與衆多房企激烈爭奪後，北京萬科當時以109億元競得上述兩地塊，住宅用地由萬科100%自持租賃。其中18號地塊成交價50億元，19號地塊成交價59億元。

據悉，18號地塊已被萬科開發爲萬科翡翠書院，項目爲租賃住宅，只租不售，戶型爲主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而19號地塊就是被萬科退地，此次再重新上架拍賣的地塊。

對於萬科退地的原因，中指研究院企業研究總監劉水告訴記者，全部自持租賃，收益低並且資金回籠速度慢。爲解決資金問題，萬科曾提出衆籌方案，選擇周邊企業參與衆籌，幫助這些企業的員工解決住宿問題。參與衆籌的企業早期進行衆籌投資，同時向北京萬科提交相應的衆籌項目運營費用，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，萬科則負責爲社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。

據海淀區人民政府2021年公佈的消息，19號地塊總投資估算爲69.15億元，所需資金全部由北京萬金房地產開發有限公司籌措解決。

“隨着房地產金融監管收緊，房地產實施嚴厲調控政策，周邊企業參與衆籌的積極性有限，這種方式很難落地。由於建設資金量大、收益低、資金回籠慢，風險也較大，地塊開發建設很難進行下去，最後萬科不得不折價退地。”劉水錶示。

隨着該地塊再度上市，其出讓條件已進行了改變，地價達到上限後不再競報自持商品住房面積，轉爲現場搖號方式確定競得人，同時此次掛牌土地的起始出讓價格也大幅增長。

公告顯示，該地塊此次出讓起拍價爲86億元，土地合理上限價格103億元；而2016年拍賣時該地塊起拍價僅爲44億元，土地合理上限價格59億元。

可以看出，8年後，該地塊地價以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長。

“地價大幅提升，主要是受市場發展的推動。自2016年至今，北京經濟水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發展，地塊價值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時疊加海淀區優質教育資源，總體價值較高。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴記者。

不過，其進一步表示，結合日前海淀永豐南等地塊的拍賣情況，以及目前房企資金普遍承壓的背景，該宗地塊總價不低，未必會出現首次拍賣時激烈爭搶的局面。

據瞭解，去年以來各地陸續取消土地限價、恢復價高者得規則，但北京土拍依舊未取消限價，不過部分地塊已經提高了溢價率。

近期北京個別地塊採用溢價率分段指導價的方式進行拍賣，如4月30日，海淀永豐南地塊最高溢價率提至20%，突破了此前15%的慣例；5月30日，東城區金魚池地塊同樣採用溢價率分段指導價的方式進行拍賣，並將溢價率上限調高到25%。

“放鬆優質地塊溢價上限乃至取消土地限價等，或將帶動土地溢價率的提升，有利於提振土地市場情緒，拉高整體土拍熱度。”關榮雪稱。

“上海在6月7日取消了10%溢價率上限要求，未來北京根據市場變化動態調整限價政策或是大方向。”中指研究院市場研究總監陳文靜稱。

關榮雪也認爲，預計北京後續提高溢價的地塊數量可能會有所增多，但一線城市作爲整個房地產市場的壓艙石，對穩定市場價格的變動具有重要作用，因此北京全面取消限價可能性較低。

根據中指院數據，截至2024年6月19日，北京推出18宗住宅用地，規劃建築面積211萬平方米，同比下降8%；成交17宗，成交規劃建面217萬平方米，同比增長19%；成交溢價率4.3%，較去年同期下降6.6個百分點。

本文源自財聯社