北京支持“騰籠換鳥”盤活存量土地，土地使用權作價出資或入股

《北京市城市更新條例》又一配套政策落地。日前，北京市規劃自然資源委發佈《北京市關於城市更新項目國有建設用地使用權作價出資或者入股支持社會經濟發展的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），作價出資或者入股是一種國有建設用地使用權有償使用方式，是對出讓方式的有益補充。更爲重要的是，此舉有利於降低企業參與城市更新的“門檻”，支持企業“騰籠換鳥”盤活存量土地資源。

當前城市更新最大的難題是資金問題，吸引社會資金是關鍵。業內人士認爲，2025年，在構建城市更新可持續發展模式的導向之下，城市更新的政策將更加註重規劃及土地管理方面的優化，更加註重構建可持續的資金支持機制，更加註重調動市場主體參與積極性。

土地“作價出資或者入股” 無需補繳地價款

《指導意見》提及的“作價出資或者入股”是一種國有建設用地使用權有償使用方式。具體是指以一定年期的國有建設用地使用權作價出資或者入股，投入到北京市政府授權北京市國資委履行出資人職責的企業及其所屬各級國有全資子企業，國有建設用地使用權由企業持有，北京市政府依法對企業享有出資人權益的情形。

北京市規劃自然資源委在解讀時表示，《指導意見》以國土空間規劃爲統領，採取“小切口”方式，有序推進北京市國有建設用地使用權作價出資或者入股工作。這有利於促進土地市場多元化發展，有助於建立更加完善的國有建設用地有償使用市場體系，同時更好支撐服務百姓民生的設施建設。

更爲重要的是，《指導意見》有利於激發企業參與城市更新的動力。通過國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式，有效降低了企業參與城市更新的用地成本，吸引更多市場主體參與城市更新活動。

北京市規劃自然資源委相關負責人舉例解釋說，一個已納入城市更新項目庫的項目，原先是某單位的培訓中心，土地取得方式爲劃撥，批准用途爲教育用地；如今按照社會需求，計劃更新改造爲城郊普惠型養老院，土地用途相應變更爲社會福利用地，土地使用權人變更爲市屬國企下屬全資子企業。“《指導意見》出臺前，結合更新後的土地面積和利用條件，通過地價評估，企業需要繳納土地出讓價款約1300萬元，資金壓力較大，資金回收期較長。《指導意見》出臺後，由於該項目屬於彌補城市功能短板的公共服務設施類項目，符合相關要求，可以採用作價出資方式配置土地。”

該負責人介紹，北京市政府以土地使用權作價出資或者入股到企業後，企業就無需補繳地價款，市國資委代表市政府履行出資人職責，對土地經營利用情況進行監管，市政府依法對企業享有出資人權益。

《指導意見》試用期3年，要求重點扶持已納入城市更新項目庫且用於彌補城市功能短板的公共服務設施、基礎設施和公共安全設施項目建設。而且，採用作價出資或者入股方式配置的國有建設用地，必須符合國土空間規劃用途管制要求，符合北京市新增產業禁限目錄和建設項目規劃使用性質正負面清單要求，權屬清晰，配置年期不高於相應用途法定最高年期。

支持企業“騰籠換鳥”盤活存量土地資源

北京是全國首個減量發展超大城市，率先開展城市更新立法，統籌歷史文化保護傳承和有機更新，探索性形成了小規模、漸進式、可持續的更新模式。

《北京市城市更新條例》明確，“開展城市更新活動的，國有建設用地依法採取租賃、出讓、先租後讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。”作爲配套政策之一，《指導意見》作價出資或者入股是一種國有建設用地使用權有償使用方式，是對出讓方式的有益補充，意在支持企業“騰籠換鳥”盤活存量土地資源。

城市更新是每年北京市政府工作報告的重點內容。對於2025年的工作，北京市政府工作報告指出，深化城市更新行動，完善土地混合開發利用和產業用地到期續期政策，加強閒置土地盤活利用，健全核心區平房成片區、整院落退租機制，統籌推進居住、產業、市政基礎設施、公共服務設施、區域綜合等五類更新改造。

2025年，北京將實施500個老舊小區綜合整治，治理背街小巷1100條，改造提升老舊廠房40處，優化城市傢俱設置及管理，改善宛平城等12個重點區域周邊環境面貌，並做好第二輪“迴天行動計劃”收官工作。

據悉，在資金籌集方面，北京不僅通過財政支持來引導和撬動，同時也創新金融工具獲得投資渠道，鼓勵多方參與。而此次，通過“作價出資或者入股”，不斷豐富北京市土地資源有償配置政策“工具箱”，從而進一步激發企業參與城市更新的意願，顯著降低企業用地成本。

城市更新將加速構建可持續發展新模式

城市更新是一項系統而複雜的工程，需要大量的資金、專業的技術以及豐富的經驗。在此背景下，政府積極發揮牽頭引領及資源對接作用對各地城市更新項目的落地具有重要作用。

而從投資的保障度來看，城市更新仍將是政府投資的支持重點。以北京爲例，城市更新項目也將優先支持保障民生類和公益類城市更新，加快保障性租賃住房建設、危舊樓改建，改造提升市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等，補足功能短板。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹在第八屆城市更新創新大會上表示，當前城市更新最大的難題是資金問題，吸引社會資金是關鍵。社會資金參與城市更新的前提是有盈利空間，而通過運營產業獲取持續的現金流是關鍵。長週期才能回收成本對社會資本沒有吸引力，現金流的資本化就顯得尤爲關鍵。而現金流資本化的實現需要資產的增值，這就要求通過強運營提升空間的生產力。

對此，中指研究院企業研究總監劉水錶示，當前形勢下，市場主體參與城市更新的動力有所減弱。而在資產價格的上升週期，投資回報收益大、確定性強，市場主體就會更有動力參與城市更新。

事實上，“房企作爲城市更新的重要參與者，近年來受到的影響更加明顯。從公佈的財報情況來看，相較於前幾年，房地產企業在2024年半年報中直接涉及城市更新的描述和分量明顯減少。”劉水稱。

對於2025年，劉水錶示，城市更新也將加速構建自身的可持續發展新模式。在這一導向下，城市更新的政策將更加註重規劃及土地管理方面的優化，更加註重構建可持續的資金支持機制，更加註重調動市場主體參與積極性。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐