土地"擴權"背後：深圳挖潛存量土地破局空間瓶頸
（原標題：土地“擴權”背後：審批放權城市土地供應提質增效 深圳挖潛存量土地破局空間瓶頸）
3月份以來，國務院向北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、南京、蘇州和合肥等11個試點城市下放了建設用地審批管理權。
下放建設用地審批管理權的背後，無論是哪個城市成爲試點，都是提高用地審批效率，壓縮原有審批時間，提升用地保障能力，“提質增效”之舉。
“國務院提出深化土地管理制度改革，將永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批權下放到部分城市，一定程度上會加快未來土地供應，持續推進國土空間的提質增效。”中指研究院深圳分院分析師殷傳強向《證券日報》記者表示，比如深圳接下來將重點激活存量土地，增加住宅用地供應，讓持續面臨土地瓶頸的深圳再一次提升城市競爭力。
今年3月初，國務院印發《關於授權和委託用地審批權的決定》，首批試點省份爲北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，賦予省級地方政府更大的用地自主權。
10月中旬，時值深圳經濟特區建立40週年之際，建設用地審批權放權城市名單中加入了深圳，深圳獲得“土地管理”大禮包。從簡政放權、存量挖掘和制度創新等方面，賦予了深圳更多自主權，引發業內極大關注。
“深圳獲得用地主導權，但沒有擴容，背後是一盤大棋。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，上大項目、搞房地產開發，內地哪個城市都會搞，深圳不可以這樣。對深圳來說，產業和城市地位升級了，但空間結構還留在工業時代，首先應該狠命挖潛，把低效閒置的土地利用好，提高地均產值。
據CRIC監測數據顯示，今年前三季度，34個一二線城市土地成交總建面達4.58億平方米，比2019年同期增加了5%；與此同時，屬於首批下放建設用地審批管理權試點的北京、天津、上海等11個一二線城市總成交建面爲1.51億平方米，比2019年同期增加了7%，增幅更爲顯著。
從成交金額來看，建設用地審批放權城市土地供地增加的表現更爲突出，34個一二線城市總成交金額同比增幅爲12%，而11個審批放權城市總成交金額同比增幅爲20%，增幅領先了8個百分點。
“國務院下放建設用地審批權以來，11個試點一二線城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及購買能力偏弱的合肥外，其餘城市前三季度土地供應同比增加或基本持平，供應速度保持穩定增長，尤其是深圳和上海，表現尤爲突出。”克而瑞地產分析師馬千里、邱娟表示，客觀而言，供應量突出一定程度上與疫情暴發有較大關聯，爲了穩經濟、穩就業，各地政府在二季度加快了土地供應節奏，尤其是掛出一些優質地塊來重振市場信心；但審批權下放無疑加快了土地的供應速度，尤其是上海、深圳這種土地資源比較稀缺的城市，在擁有自主審批權之後，城市精準施政能夠更好地執行，供地速度增勢十分突出。
值得一提的是，從前三季度土地成交總建面變動情況來看，11個土地審批放權的城市中比2019年同期增幅最大的當屬深圳。今年前三季度，深圳經營性用地成交總建面高達332萬平方米，同比2019年同期增幅高達151%，遠高於增幅第二位、第三位的廣州和上海。
而土地“擴權”落地僅10天后，深圳就以294億元起拍總價掛出了8宗居住用地，總出讓面積逾73.22萬平方米。無疑，未來深圳的住宅用地供應正在加速和加量。
緩解深圳住宅供地緊缺局面
深圳與其他城市不同，40年間，人口從30萬漲到了2000萬。如今的深圳，城市地位升級，不再只是經濟特區，而是大灣區和深莞惠都市圈核心，未來人口還會大規模的增加，但“缺地不缺人”一直是深圳多年以來的城市發展瓶頸。
資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了2000萬人口，但深圳居住用地佔全市總建設用地面積不到23%，低於國家相關標準中25%-40%的下限。參照發達國家的大城市來說，這一比例應該提到30%-40%，纔是合理的水平。
過去十年，深圳住宅用地成交面積爲431.5萬平方米，位居103個城市中倒數第四。人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求，導致過去十餘年深圳房價快速上漲。據中指研究院數據，2019年，深圳市商品住宅成交均價爲55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。
“所謂的空間瓶頸，就是高房價、高成本、空間逼仄。”李宇嘉表示，若深圳能將產業、企業、人口疏導到外圍，或者向外圍購買用地指標，然後調整紅線，深圳就能在經濟、空間上實現突破，外圍分享到了深圳的紅利，惠州、東莞、河源和汕尾的產業基礎夯實了；深圳不僅獲得了寶貴的發展空間，而且高房價降下來了，人才安居問題也解決了。這或許就是深圳此次土地“擴權”所下的一盤大棋。
而此次中央“大禮包”中下放的土地審批管理權主要包括四個方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批事項委託深圳市政府批准；支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地；支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題；探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制。
“作爲四大一線城市中面積最小的城市，土地已經日趨成爲困擾深圳發展的瓶頸。”殷傳強向《證券日報》記者表示，中央賦予深圳更大的土地管理權，能夠增加城市土地供應量，但重點是激活現有存量，提高土地利用效率，讓持續面臨土地瓶頸的深圳再一次提升城市競爭力。
挖潛存量土地破局空間瓶頸
據統計，2019年，現代服務業、高端製造、科技創新等產業貢獻了深圳85%以上的GDP，但其空間結構還停留在工業時代。
“如果到龍崗、坪山、寶安等區域的外圍走一走，就會發現閒置、低效、常年得不到利用的土地一大把。”李宇嘉向《證券日報》記者如是表示。
《證券日報》記者也瞭解到，根據深圳市規劃和自然資源局2020年5月份公佈的最新《閒置土地信息公開表》，深圳目前共有59宗閒置地塊，總面積合計約195萬平方米，其中因政府原因造成的閒置地塊有20宗，企業原因造成的有34宗，非單一原因的有5宗，閒置的時長短則1個月，長則超過17年。
“總體來講，深圳還有80平方公里的發展空間。在不能觸碰270平方公里產業紅線的前提下，其他產業用地34平方公里都可以探索轉爲住宅用地；20平方公里的基本農田，有望調整爲建設用地；37.9平方公里的商服用地也有騰退的空間。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，以2020年12平方公里建設用地供應量來簡單匡算，存量盤活能供應15年左右。
“此次深圳土地‘擴權’，最主要目的還是優化土地結構，提高土地利用效率，以土地改革爲先導，爲未來產業升級和協同發展做鋪墊。但是這個過程中也會給房地產業發展帶來些許發展機會，住宅作爲產業的配套，直接帶來規模的上升。產業升級帶來經濟發展和收入水平提高，未來的改善需求會進一步增加。”同策研究院總監宋衛紅向《證券日報》記者表示，同時在盤活存量用地方面，部分區域會出現城市區域舊改的需求，爲開發企業增加拿地機會。
“此次《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》明確支持在土地管理制度上深化探索，隨着當前土地市場從增量開發到存量盤活，類似存量用地盤活的制度也顯得很關鍵。通過此類用地市場的改革，進一步簡化完善存量土地的盤活流程，加快推進城市更新步伐。”以深圳爲大本營的一家房企相關人士向《證券日報》記者表示，公司2020年獲取的城市更新項目中，深圳及臨深區域佔五成以上，接下來會繼續加大對深圳的投資佈局。
值得關注的是，儘管此次土地“擴權”能夠增加住宅用地供應，但多位專家均認爲，深圳住房供求矛盾中短期內仍難以破解，終結高房價的“神話”尚需時間。
“當前重點還是挖潛，把低效閒置的土地利用好，提高地均產值。2019年，深圳每平方公里的產出大約13億元，而香港爲21億元，新加坡33億元，紐約接近90億元。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，更重要的是，相比經濟特區時代的“先行先試”，當下深圳打造“先行示範區”，還要示範和帶領灣區周圍城市發展，比如現在正在做的深莞惠都市圈建設、大灣區互聯互通，即是加速一體化。如果改革到位，深圳空間短缺和高房價的問題都將得到解決。