產權類公募REITs一枝獨秀：半數底層資產落子華東丨預見2025·長三角⑬

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

在當前金融市場格局中，公募不動產投資信託基金（簡稱“公募REITs”）正憑藉其獨特的優勢與潛力，成爲資本市場的焦點。近期，公募REITs市場行情持續走高，新上市的公募REITs收益顯著提升，吸引了衆多投資者的目光。

2025年1月24日，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中航易商倉儲物流REIT”，基金代碼：508078）成功於上海證券交易所上市交易，這隻公募REITs以95%的高中籤率和首日15%的漲幅，展現出強勁的市場吸引力。此次發售總份額爲8億份，發行價格爲人民幣2.628元/份，募資總額超過21億元人民幣。其發行過程中市場反響熱烈，不僅獲得廣大投資者踊躍認購，還吸引了12家戰略投資者參與，其中ESR易商持有的份額佔比達41%。

公募REITs作爲拓寬發行主體、加速資本循環的重要渠道，正日益受到市場的高度關注。2024年，中國不動產投資信託基金（C - REITs）的發行進程顯著加速。戴德樑行華東區估價及顧問服務部執行董事顧悅如指出，國內公募REITs資產證券化的市場關注度與日俱增，投資熱情以及監管部門對相關項目的審批，均與二級市場的表現緊密相連。

戴德樑行估價部數據顯示，2024年公募REITs一共發行了29單，募資規模達到655億，相較於2023年實現了283%的大幅增長，可以說是公募REITs發行大年。市場對C - REITs的積極態度和強大信心，導致二級市場表現波動上行。2024年，48只公募REITs實現正收益。不同板塊表現各異，保障性租賃住房突出，倉儲物流板塊跌幅收窄。年度二級市場表現排名前三的分別爲北京保障房REIT、廈門安居REIT以及電建清源。

顧悅如認爲，資本市場對REITs作爲一種投資退出方式持認可態度。第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務負責人黃國鈞也指出，在當前銀行存款及理財產品回報率偏低的市場環境下，對於二級市場的投資人或散戶而言，公募REITs着眼於長期收益，不失爲一項低風險且回報穩定的投資選擇。

公募REITs大年

回顧國內公募REITs的發展歷程，可清晰地劃分爲四個重要階段。2004年至2014年可視爲市場準備期，其中2004年至2019年爲探索培育期。自2004年國務院發文開啓資產證券化業務探索以來，2005年至2012年主要以在境外發行REITs和銀行間REITs產品爲主。此後，各類REITs及CMBs產品逐漸形成投資熱潮。

受宏觀調控因素影響，直至2014年年底，中國第一單資產證券化產品才得以發行。當年，中信證券設立“中信啓航專項資產管理計劃”，並經證監會批覆同意以私募REITs名義在深交所掛牌交易轉讓，這一標誌性事件成爲國內首單權益型REITs，爲後續市場發展奠定了重要基礎。自2014年起的10年間，包括CMBS、ABS等在內，國內共發行了近500單相關產品，其中戴德樑行參與了300單，佔比高達60%。

2020年至2021年，國內公募REITs進入試點工作啓動階段。2020年4月，C - REITs試點工作正式啓動。2020年初的疫情，一定程度上促使監管層面加大對中國公募REITs發展的推動力度。2020年4月30日，證監會與發改委聯合公佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），正式拉開了公募REITs的發展序幕。2021年上半年，首批9只產品成功發行落地，且均位於東部沿海發達地區。這一佈局體現了對區域經濟優勢和市場成熟度的考量。

2021年至2024年一季度，公募REITs進入擴募試點階段。在此期間，底層資產進一步擴容，涵蓋了保障性租賃住房、清潔能源、消費基礎設施等多個領域，同時開啓了擴募通道。底層資產的範圍從最初的物流、產業園區、高速公路，逐步拓展至發電設施、污水處理、保障性租賃住房，甚至包括5A級景區和購物中心等消費基礎設施。

爲了營造良好的市場環境，相關部門初步建立了稅收政策體系，並引入險資、FOF和社保基金等增量投資者，有效提升了市場參與者長期持有的積極性。

截至目前滬深兩市C - REITs累計發行58單，募資約1600億元。按時間分佈，2021年發行11單，2022年發行13單，2023年發行5單，而2024年發行數量達到29單，佔過去4年公募REITs發行總量的一半。

其中，產權類產品共35單，佔比60%，包括園區基礎設施16單，消費基礎設施7單，保障性租賃住房6單，倉儲物流6單。這當中有近一半物業項目基礎資產落在長三角區域。如前述中航易商倉儲物流REIT的基礎設施資產也是位於江蘇崑山。

與之相對，特許經營權類產品佔比40%，其中交通基礎設施13單，能源基礎設施8單，生態環保2單。

華東資產分佈優勢凸顯

2024年7月，國家發改委發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目常態化發行的通知》，標誌着公募REITs正式步入常態化發行新階段。這一政策的出臺，將非保租房（如普通長租公寓、養老設施）以及燃煤水電等基礎設施納入公募REITs的底層資產範圍。新發行產品的募資規模大增。

顧悅如認爲，公募REITs能夠迅速發展，一方面得益於底層資產的持續擴容，另一方面則與A股指數二級市場的走勢密切相關。這意味着二級市場表現越好，監管層面推動發行上市的節奏就會相應加快。

在已發行的58單公募REITs產品中，分爲產權類、收益權類和特許經營權類。從產品分佈來看，佔比最多的是產業園區，其次是高速公路。

產權類公募REITs底層資產有一半分佈於長三角區域，這得益於長三角區域資產發展優勢，一方面，長三角擁有完善的相關運營環境和健全的監管環境，同時還匯聚了衆多市場化的大型經營平臺，市場更成熟、更多元化的同時，爲投資者和相關產業帶來更多機遇與挑戰。尤其是上海的消費基礎設施（購物中心）類公募REITs已發行7單，保障性租賃住房發行6單。

另一方面，區域優勢爲產權類公募REITs的發展提供了堅實的基礎和有力的保障。以中航易商倉儲物流REIT爲例，其基礎設施資產由江蘇富萊德崑山物流園一期、二期和三期的三個倉儲物流園組成，這些均爲現代倉儲物流設施（高標倉），在過去五年平均出租率超過90%。

三個項目總建築面積約42.7萬平方米，主要租戶爲物流、電子購物、快速消費品以及汽車等領域的領先跨國企業。

基金髮行負責人曾瑞華表示，這三項底層資產是其在中國最優質的資產之一。中航易商倉儲物流REIT的管理人ESR易商在中國管理近180項資產，其中近70%位於長三角和粵港澳大灣區的主要經濟中心地區。受益於可再生能源和跨境電商行業的蓬勃發展，上述地區擁有強勁且穩定的市場需求。

資管能力迎大考

從各板塊表現來看，2024年保障性租賃住房板塊表現最爲突出，漲幅達到35.25%；而倉儲物流板塊表現相對最弱，漲幅僅爲0.10%，不過其跌幅呈現收窄趨勢。例如，已發行公募REITs的保租房項目，包括廈門保租房、深圳保租房、北京保租房，以及華潤位於上海松江的保租房項目和上海城投寬庭等。其中，廈門安居房作爲中國第一個保租房公募REITs，以及能源類收益權型REITs電建，在過去一年均取得了較好的漲幅。

顧悅如因此指出，由於2023年無論是發行數量還是二級市場價格均處於低谷，因此截至目前，二級市場仍然存在普遍的修復性上漲行爲。

公募REITs收益包括二級市場收益和現金分配兩部分。據測算，2024年，RETs加權平均股息率爲5.2%。其中，高速公路板塊的股息率相對較高，平均達到9%。以普洛斯倉儲物流公募REITs爲例，上市三年多來累計分紅已超百億元。經營權類RETs涉及的三個板塊股息率加權平均水平在3.88% - 9.05%之間，其中高速公路板塊爲9.05%，處於經營權類的較高水平。產權類RETs涉及的四個板塊股息率加權平均水平在1.73% - 4.56%之間，其中倉儲物流板塊以4.56%處於產權類的較高水平。

市場機制不斷完善和規模持續擴大，公募REITs助力不動產行業轉型升級的同時，管理人對於底層資產的運營能力也將迎來大考。

首先，公募REITs發行成本通常與主體的評級密切相關，主體評級越高，發行成本相應越低。2024年，戴德樑行助力4單類REITs產品上市。其中，上海中信泰富廣場類REITs與寧波果品市場類REITs票面利率低至2.40%。

其次，能否形成投資閉環，是影響公募REITs擴募與資產退出的關鍵因素。一般而言，發行主體可以通過募集資金進行收併購，實現投資行爲的閉環。比如，一隻公募REITs最初發行募集20億資金，用於投資相應資產，經過2 - 3年的培育後，將這些資產裝入公募REITs資產池，進而繼續募資。

從理論上分析，這些公募REITs作爲國內併購市場上的企業，具有不斷做大做強的潛力。然而，此類牌照數量有限，未來發展將受到一定限制。

最後，公募REITs收益主要來自二級市場與現金分配。正如黃國鈞所指，評估一隻公募REITs的投資前景，需深入研究以下幾個關鍵維度：

1. 資產管理人在特定資產類別領域的專業素養、過往經驗及是否制定了可持續的投資發展規劃。

2. 原業主的持股比例能提現其對資產長期價值的堅定信心，但需注意是否因認購率不理想致使銷售狀況不佳所導致。

3. 底層資產質量評估是核心，涉及地理位置、硬件維護、出租率和租金水平、租戶及租期結構等，此前部分已發行的公募REITs存在租戶過度集中的問題，一旦關鍵大租戶流失，整個REITs的派息水平將大幅下滑 ，嚴重影響投資者收益。

4. 運營成本佔比影響股息分配。若運營成本佔比過高，可供投資者分配的股息必然減少，投資收益也會隨之降低。

5. 派息率關乎回報，若負債過高則會壓縮再融資空間，不僅會削減派息額度，還可能阻礙基金擴募。

可以預見的是，未來，隨着市場機制完善與規模擴大，公募REITs將爲不動產行業轉型升級與經濟高質量發展注入活力。公募REITs市場將在不斷創新與發展中，爲投資者帶來更多機遇，爲經濟發展貢獻更大力量。