底層資產租金下調 兩隻REITs估值“打折”

近日，兩家基金公司分別披露了旗下擬上市REITs的估值動態，兩隻產業園REITs在申報稿與反饋稿之間長達數月的區間裡，因行情發生變化，導致底層資產的對應租金水平、租金增長率、出租率有了一定變化，兩家基金公司對底層資產均採取了降低估值的操作，“折扣”力度均在16%左右。

3月22日，深交所、上交所分別公佈了易方達廣州開發區高新產業園REIT、博時天津科工產業園REIT兩隻產品對交易所此前問詢函的回覆。

資料顯示，易方達廣州開發區高新產業園REIT於2023年6月申報，底層資產爲創新基地、創新大廈園區和創意大廈園區，項目均位於廣州科學城核心成熟區，位於廣州第三中軸“科技創新軸”上，毗鄰天河區，是廣州市東部發展戰略的中心區域。

此前，交易所在問詢函中，要求充分論證估值模型中租金水平、租金增長率、出租率、收繳率、折現率等核心假設參數的合理性。

3月22日，在回覆函中，公司表示，該項目首次申報時基礎設施項目的評估基準日爲2023年1月31日，本次反饋意見回覆已將評估基準日更新爲2023年12月31日。評估機構基於審慎性原則，對資產估值模型中的市場租金、租金增長率、出租率、收繳率及折現率等關鍵假設進行了調整。

參數調整後，基礎設施項目合計估值24.02億元下調至20.17億元，下降3.85億元，幅度達16%。分項目來看，創新基地估值由6.89億元下調至5.83億元，創新大廈園區估值由8.41億元下調至7.16億元，創意大廈園區估值由8.72億元下調至7.18億元。

另一隻REIT爲博時天津科工產業園REIT，該基金底層資產爲包括天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園，均位於天津市濱海新區經濟技術開發區東區範圍內。從博時基金最近的回覆來看，這兩個產業園合計估值在半年內從14.48億元降至12.17億元，下調幅度約爲15.95%。

從回覆函來看，兩隻REITs估值下調的主要原因爲底層資產租金下調以及出租率下滑。以易方達廣州開發區高新產業園REIT爲例，基金管理人將旗下3個項目的租金增長預期統一調低至3.5%，第11年後則爲2.75%，較調整前均有下滑。此外，對未來若干年出租率的預期也有所下調，由90%以上調低至87%至89%，項目折現率則從6%升至6.5%。

而另一隻產品博時天津科工產業園REIT則上調了折現率，將此前20天的換租空置期增至30天以及新增了收繳率等因素。

對於此次降低估值，華南某公募人士表示，兩個基礎設施基於審慎的預期，大幅下調了估值，在宏觀基本面趨穩的背景下，後續資產經營下行的風險已收窄，當前估值安全邊際增厚。另一方面，一級市場的估值下調，給予二級市場讓利，有利於REITs建設多層次發展、循環良好的市場，一二級市場投資人都能獲得長久期收益。

平安證券此前研報認爲，儘管經濟指標緩慢恢復，但從工業增加值、製造業PMI（採購經理人指數）等指標來看，產業園區需求端仍相對偏弱，而2020年—2022年持續較高工業用地出讓規模及廠房竣工面積，意味着供給端壓力仍存，預計短期產業園區行業仍將承壓。

該研報進一步表示，細分來看，經濟及產業週期將通過影響企業資本開支意願進而影響出租率及租約穩定性；同時產業鏈資源、區域配套、增值服務亦是企業入駐重要關注點。除此以外，租戶結構（租戶行業分佈和租戶集中度）及租約情況（到期分佈和續租率）同樣會對租約穩定性形成擾動。園區運營方在打造自身產業集聚優勢同時，也需豐富租戶面積結構和產業結構，降低產業週期帶來的租金波動。

二級市場方面，數月以來，中證REITs指數走勢起伏，年內漲幅近4%並有企穩之勢，在3月27日兩市重挫的背景下更是逆勢上漲，在發行端也有亮眼表現。3月26日，國泰君安公告，國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金擬以定向擴募或基金份額持有人大會決議確定的其他方式實施擴募，並新購入基礎設施項目。此外，年內多家公募基金消費類REITs也接連上新，全國首單水電公募REITs即將登陸市場，底層資產日趨豐富。

隨着多層次REITs市場建設穩步推進，公募REITs逐步進入常態化發行新階段，疊加擴募環節的打通，REITs市場的體量有望持續擴大，形成更多可投的優質資產，積極發揮公募REITs服務國家戰略、支持實體經濟的作用。