陳淮：地價是房價的決定性因素

本站房產12月4日訊 第十一屆CIHAF中國住交會——2009中國國際房地產與建築科技展覽會於12月4日至6日在北京舉行，本站房產作爲特約首席合作網站全程直播報道本屆盛會。

在上午的2009中國土地大會上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮發表了演講。

以下是演講實錄：

陳淮：謝謝主持人，謝謝各位來賓，我們這個會場相對的簡易一點，和大家有個短暫的交流，我有幾點聲明。一、我今天所說的是個人學者看法，和任何官方意見沒關係，媒體喜歡用建設部，冒號，建設部官員，冒號，拜託各位別那麼擡舉我，我一輩子沒當過官員，沒那麼高智商，只是一介學者之間。二一個，我不和誰PK，對抗，只說我個人觀點，僅供參考，信不信由你。務必說清楚。

有一個說法，說房價上漲核心問題是什麼？我個人認爲地價是房價的決定性因素，先說明我的觀點，地價是房價的決定性因素。這是一個經濟學的簡單常識，我們有權威部門說地價在房價中只佔百分之二十幾，據說是調查了二十幾個城市，所以，地價不是房價的決定性因素。聽起來挺有道理，其實是一個錯誤邏輯。假設有一家父子兩個，老爹收入是八千，兒子收入是兩千，兒子的月收入只佔家庭月收入的20%，但是過了一年，兒子的收入漲到2400了，家庭月收入由此增加到一萬零四百，你說影響家庭收入的是佔80%的老子的收入還是佔20%的老子的收入？我想這是一個簡單的運算。

常識告訴我們同一張圖紙的房子，蓋在房山區，我們有一個房山區的團，和蓋在覈心市區他們的價格是千差萬別的。差在哪裡呢？任何一個有點常識的人都知道，差在地價上。我們媒體的朋友喜歡說房地產有了泡沫了，理論依據是因爲房價收入比，在任何意義上房價收入比都是土地和勞動力這兩種要素最基本的經濟要素的市場價格的比例關係，在任何情況下，房價收入比都是土地和勞動力這兩種最基本的經濟要素他們之間的價格之間的比值在住房建設過程中，影響房價的最主要因素叫做級差地租，這級差地租理論是怎麼說的呢？我們大城市蓋的房子越多，核心市區的房價就越大，假定土地都不要錢，只要給老百姓賣住宅的房子土地白拿，開發商都良心發現，不掙利潤，是不是房價夠不漲了？假定刨去地價和開發商利潤之後，我們建一平米房子要兩千塊錢，磚瓦灰沙石再不能少了，再少就得偷工減料了。我們現在北京二環蓋兩千一平米就賣。建完了，賣光了，再不能蓋了，還有人要住到北京城，怎麼辦？是不是得往三環蓋？如果三環路的房子也賣兩千，會不會有一個比較聰明的人，和二環路的，咱們換換，每平米我補貼你一千塊。只要有一戶換成了，意味着二環以內的房價漲到三千。北京的房子蓋到八環的時候，二環路的房子就得漲到三萬。信不信由你。

這個道理叫級差地租理論，這個不是我發明的，是大家很熟悉的一個老頭，姓馬，叫馬克思發明的。馬先生在資本論中專門論述了一個叫級差地租理論的東西，唯一的區別是級差地租理論的時候，當土地用於生產糧食的時候，它隻影響地主和租地生產者之間的利益關係，我們很清楚，租一畝或者買一畝肥地，離村子近的地，這一畝地可以打五百糧食，租一畝或者買一畝貧瘠的地只能打一百斤糧食，那麼，這兩種地的地價是一定有差別的。下面的問題就是學問了，這個差別隻影響土地出讓者和土地承租人或者受讓者之間的利益關係，對於買地上種出的賣子或者饅頭的消費者來說，這個地價差別是看不到的。買的饅頭是畝產五百斤的地的土地生產的還是畝產一百斤的土地生產的，對消費者來說，饅頭都是一個價，也就是這個地價延伸不到消費者那兒，而蓋房子的級差地價是一定要延伸到最終購房人頭上，這就是差別。這就是爲什麼地價是決定房價的決定性因素的根本原因。

這纔是級差地租理論的第一，還有級差地租二，二是什麼呢？諸位來賓希望不希望你住的小區綠化好，空氣質量高一些，治安不斷改善，基礎設施進一步完善，周邊配置醫療、商業、學校等資源更好更高端一些，有不希望的舉舉手？如果就希望住垃圾廠房，聞着那塊我睡得踏實，有沒有？你所希望的這些改善，你沒有直接投入，但是有人投入，這個投入都要反映在土地這個要素的市場價格中。隨着我們城市化的進程不斷髮展，城市居住質量的不斷改善，城市競爭力的不斷增強，這個級差地租也必然要影響到地價，進而像我剛纔說的，傳導到房價。又有理論說了，那是因爲老百姓在房子上的供求關係拉動了房價傳導到地價的，一個貌似合理的因果邏輯實際上經不住理論推敲的說法。所有的供求關係本質上都是對特定地塊的房子的供求關係，而不僅僅是房子本身的供求。像在座的年輕記者說我買不起房子，你買得起房子是有的，三千塊四千塊你買不起嗎？買得起。在延慶縣，早晨出發到了辦公室差不多該往回走了。那兒的房子不缺，你爲什麼不買呢？你要的是特定地塊的房子，這個供求關係決定了房價。

這本來是常識，我們爲什麼要把常識故意弄得不常識了呢？在中國老百姓心目中，我們擁有資產，資產的價格如何決定，持有過程中有什麼風險，以及交易過程應當怎麼樣決定它的價格，我們得老老實實坦率的承認，我們還缺乏經驗。退回三十年，諸位在座的中國人，老外不算，和你爸爸那輩人都是無產階級，大家沒當過有產者，我們現在才學習當有產者，有一些認識上還遠沒有讓老百姓普遍接受和理解，我想這是可以理解的。我們學者的任務就是把客觀規律，而不是人們的主觀願望說給大家聽，客觀規律叫不以人的主觀意志爲轉移的必然趨勢，這個不以人的主觀意志爲轉移，不以誰的官大的主觀意志爲轉移，不以誰掌握的新聞媒體的利器的主觀意志爲轉移，甚至不以大多數人的主觀意志，主觀願望爲轉移。謝謝。