多城房貸利率走高 專家："槓桿炒樓時代"一去不返

（原標題：多城房貸利率走高，專家：“槓桿炒樓時代”一去不返）

中新社北京7月3日電 (記者 龐無忌)今年二季度以來中國多數城市房貸利率持續走高。貝殼研究院數據顯示，6月份，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率爲5.52%，二套利率爲5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；重點城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點已經不遠。

利率提高的同時，不少銀行也出現二手房貸業務排隊、放款週期延長的現象。貝殼研究院統計稱，6月72個重點城市平均放款週期延長至50天。

這與整體市場流動性充裕，且利率處於較低水平的情況並不一致。截至6月份，中國貸款市場報價利率(LPR)已經連續14個月未作調整。房貸與其他類別的貸款市場出現“隔離”。

房貸利率上漲，額度緊張狀況並非全國性現象。長三角、珠三角等前期樓市熱度較高的地區表現明顯，而北京等樓市熱度較低或者相對穩定的地區房貸相對平穩。據貝殼研究院統計，6月份，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，上調幅度在所有監測的72個城市中排名第一。此外，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點。

放款週期拉長、利率提高會影響交易節奏，特別是對“賣一買一”的換房交易。上海一些中介機構已經曝出二手房開單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。

對於年中房貸緊張的原因，多位業內人士分析稱，這是在今年以來實施的房地產貸款集中度管理制度下，金融機構主動調控的結果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，每當樓市調控收緊，都會出現“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯，主要是因爲房地產貸款集中度管理制度下，金融機構需要控制新增房地產貸款額度，以免“踩到”監管紅線。所以，銀行也有意識地放緩房貸投放的節奏。

貝殼研究院也認爲，由於一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考覈時，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市上半年信貸額度投放較多，近期部分銀行階段性減少或暫停發放個人按揭貸款。

業內專家預計，這種情況不會長期持續。貝殼研究院指出，2020年中國居民部門新增中長期貸款約6萬億元(人民幣，下同)，如果考慮信貸規模與名義經濟增長速度相匹配，預計今年居民部門新增中長期貸款大約有6.4萬億元-6.5萬億元左右的額度。去掉上半年3萬億元左右的已使用額度，下半年的可用額度仍有逾3萬億元左右。因此，下半年銀行信貸投放額度及放款週期或將逐步恢復常態。

部分城市房貸緊張並非樓市“缺錢”的唯一表現。據多家媒體報道，近期，央行將“三道紅線”(針對重點房企的融資管理新規)試點房企商票數據納入其監控範圍。過去商票這條相對“灰色”的融資鏈條浮出水面，與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。此前，基金業協會就叫停了基金子公司備案房地產供應鏈類產品。

除此之外，今年以來，房企融資的重要來源之一，房地產信託規模也持續壓降，房企融資環境顯著收緊。據克爾瑞研究中心不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額爲6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。

事實上，無論是需求端的“房貸荒”還是供給端的開發商融資“緊箍咒”，都反映了同樣的政策方向：將投機、違規及多餘資金從房地產領域擠出來。其背後的大邏輯就是“房住不炒”。

一直以來，房地產業都扮演了一個巨大的貨幣蓄水池。各路資金不斷涌入樓市，推動形成房地產“黃金20年”。但是問題也隨之而來：高房價對產業和消費形成擠出效應；包括經營貸等在內的信貸資源過度流入房地產，又擠佔了支持實體經濟的信貸資源，阻礙發展和創新。這種“失衡”需要矯正。這也正是決策層強調“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”的重要原因。

對房地產業來說，李宇嘉指出，資金大規模涌入樓市的時代結束了，靠槓桿炒作樓市的時代也一去不復返。