人民樓視|LPR連續14個月不變 爲何熱點城市房貸利率持續走高？
今年二季度以來，各地加緊對涉房貸款調控力度，通過上調住房貸款利率抑制樓市熱度。部分城市甚至出現了停辦二手房抵押貸款業務的情況。然而，作爲貸款基礎利率的LPR依然保持穩定，已連續14個月保持不變。
如何看待各地房貸利率之“變”與LPR之“不變”？ 多位業內人士向《人民樓視》表示，在LPR“不變”之下，房貸利率出現上浮，體現了通過抑制資金過快流入給房地產市場降溫的調控思路，從而防範居民住房金融風險。
LPR連續14個月保持不變 房貸利率持續上浮
貝殼研究院發佈的數據顯示，6月監測的72城主流首套房貸利率爲5.52%，二套利率爲5.77%，分別較5月上浮5個、4個基點。其中，有24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮。
按區域來看，上半年粵港澳大灣區典型城市首套、二套主流房貸利率累計提高超過55個基點，其中，惠州、中山、東莞、佛山利率上調幅度在全國前列；長三角區域典型城市房貸利率提高幅度也較大。熱點城市中，廣州首套、二套主流利率半年分別累計上浮50、35個基點，深圳分別上浮15、35個基點。
除去房貸利率的上調，部分城市放款週期延長成爲常態。6月72城房貸平均放款週期爲50天，較上月延長2天。有媒體報道稱，因貸款額度受限，5月起合肥、南京等城市部分銀行已停止辦理二手房抵押貸款業務。
而與各地貸款利率變化相對應的，則是5年期以上貸款市場報價利率的穩定。
6月21日，中國人民銀行公佈最新貸款市場報價利率，5年期以上LPR爲4.65%，與前期持平，包括1年期LPR在內的兩項貸款市場報價利率均連續14個月保持不變。
各地貸款利率爲何不斷走高？
如何看待各地房貸利率之“變”與LPR之“不變”？多位專家表示，作爲貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足於宏觀經濟整體平穩發展的角度，是貨幣政策保持穩健的表現。而房貸利率上浮，反映出監管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房槓桿、防範居民住房金融風險的調控趨勢。
房地產行業作爲資金密集型行業，資金流入是推動房地產市場過熱的一個重要因素。長期以來，從資金面進行控制，降低房地產行業整體槓桿水平是政策遏制房地產行業過熱的重要手段。
社科院金融所銀行研究室主任李廣子表示，LPR的“不變”反映了市場預期基本平穩，表明當前的利率水平基本適合當前的經濟復甦態勢。房貸利率上行則主要由於監管部門對房地產市場調控的收緊，通過抑制房地產行業的資金流入給房地產市場降溫。
“實際上，各地房貸利率調整和貸款額度有關係。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受採訪時表示。
2020年12月31日，央行與銀保監會聯合發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構劃定了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限“兩道紅線”。根據規定，工農中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產貸款佔比上限是40%，個人住房貸款佔比上限爲32.5%；城市商業銀行等小型銀行的貸款上限則分別爲22.5%、17.5%。
也就是說，銀行對房地產的貸款和對個人的住房貸款都被設置了上限，需通過加息、延長貸款週期甚至停貸的方式，調劑上限壓力。房貸利率的提高也可直接提高資金成本，從而減少貸款數量、緩解放貸壓力。
嚴躍進認爲，對大城市來說，銀行受限於“兩道紅線”要求，貸款壓力以消化存量貸款爲主，過去滯留的未批貸款需要加快發放，這也使得新增的貸款業務相對來說放緩。“另外，相關部門通過對房貸的集中管控，也能對‘過橋貸’等二手房貸款亂像進行規範，打擊部分炒房投機行爲。”
從城市分佈來看，此輪貸款加息並非普調，而是主要集中在上半年樓市過熱城市和熱點城市。其中，長三角、珠三角區域內的熱點城市，房貸利率上調幅度較大，貸款週期延長。而5月70城數據顯示，包括廣州、深圳、湛江、上海、杭州、寧波、溫州、湛江在內的多個城市二手房環比漲幅回落。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，一季度居民部門新增中長期貸款規模創新高，部分城市在限購、限貸、限售等調控收緊後市場熱度仍較高。在此背景下，熱點城市銀行通過上調房貸利率、加強資格審覈、延長放款時間等方式增加購房成本；部分銀行甚至暫停房貸業務，目的則是通過減慢市場交易，抑制市場熱度，壓降房貸規模。
除去對房貸的集中管控，今年金融監管不斷加大對各地經營貸和消費貸違規流入房地產市場的治理力度，有力打擊各地投機炒房行爲。疊加房地產金融槓桿的“五道紅線”要求，從供求兩端有效抑制了房地產金融槓桿的上升趨勢，遏制樓市價格的非理性上漲。
國家統計局數據顯示，2021年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩定態勢。70個城市中，17個城市二手住房價格出現環比下調的現象。4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落。
有分析認爲，5月各線城市二手房房價漲幅回落，表明房價上漲動能有所減弱。若趨勢延續，則5年期LPR報價上調可能性將會下降；反之，則不排除年內通過小幅上調5年期LPR報價來抑制房地產泡沫風險的可能。