法拍房激增？這耙活不好撿

“想買個合適的房子真難……”

昨天，一個朋友向全妹兒吐槽。

“恆大天府半島、華僑城 融創春風十里我都去報名了，結果搖了個寂寞。現在手上拿着兩三百萬真的不好在市場上買房子了。”

“我從10年開始看房，快三年了，連根毛都沒買到，就看到全款慢慢變首付了。我最近看到法拍房挺多的，尋思往那個方向看看，大家不是說可以撿耙活嗎？”

聽完朋友的話，全妹兒也勾起了興趣，去查了一下法拍房相關情況，還挺有意思的。

大家還記得前不久的熱搜嗎？在#因疫情推遲還房貸有必要提上議事日程#的微博話題下，我們看到了不少無力維持房貸月供的人。

於是有部分人就開始嚷嚷沒有收入、斷供潮來了、法拍房要暴增了……

加之最近還傳出阿里法拍房激增187 倍的消息！

就是下面這個圖，在網上流傳很廣。

從這張圖，我們可以看到，2017年，阿里法拍平臺上的法拍房，僅有9000多套，2018年達到2萬多套，2019年猛增到了50萬套，2021年，達到了接近127萬套。

有人就得出了結論：斷供潮要來了，甚至是斷供潮已經來了。

在這裡，全妹兒想說，這些言論純粹是誇大其詞，甚至是危言聳聽。

當然，不可否認的是，這幾年法拍房數量確實變多了不少。

原因也很容易想到，大環境影響下的企業經營不善，倒閉抵押、炒房客資金鍊斷裂以及收入不及預期導致的斷供。

但絕對不是網絡傳播的上百倍那麼誇張。

其一，以前法拍房都不會在網上公開，由地方法院出公告，不好統計，很多人也沒怎麼關注。現在，法拍平臺系統完善，統計數據相當全面，所以看起來貌似激增。

其二，那些說斷供潮到來的人有一個情況沒弄清楚。目前看到的法拍房並不是最近斷供的房子，因爲司法查封到拍賣執行，通常需要2-3年的時間。

第一次出現斷供，銀行是不會這麼快收房的，一般先是各種渠道催收，持續90天后，纔會劃入“不良”。

然後纔是訴訟，一審二審後，最後執行，這個過程要持續一到兩年的時間。

也就是說，目前我們看到的法拍房，其實大部分是2020年出現的。也在一定程度上說明2020年“黑天鵝”事件下，經濟確實受到了影響。

同時，有業內人士告訴全妹兒， 他經手過的法拍房案例，絕大部分都是因爲債務糾紛、連帶擔保、公司破產等造成的， 因按揭貸款斷供造成拍賣的佔比較少。

所以，朋友們不要被網上的部分言論給帶偏了，要保持理性思考。

還有一個有趣的點。

雖然法拍房數量有所增長，但事實上法拍房市場的成交併沒有太活躍。從成都市場來看，近期拍賣的房源圍觀人數很少，報名人數基本爲零。

除了整體行業背景的影響，還有一個很重要的原因是：“法拍房基本無漏可撿了！”

現在大家對市場預期變了，正常的房子買賣都有抗性。 更別說法拍房這種可能存在 追債風險、隱性費用、無法入住等問題的房子了。

再加上這兩年很多城市都在補漏洞，法拍房也納入限購了。投資客沒有漏洞可鑽，正常有名額的購房者也毫無疑問要先買正常的房子。

上週位於溫江區的一棟性價比不錯的法拍房最終以流拍收尾。

回到最前面，朋友所說的去法拍房撿耙活的問題。

那麼真有耙活撿嗎？

很少，基本沒有。

雖然很多法拍房都是低於市場價而成交的。

但如果操作不當，不小心瞭解情況，便宜也可能變成大陷阱。

首先需要明確的是，沒有零風險的房產交易，無論是買新房、二手房或是法拍房。

在百度搜索關鍵詞“法拍房風險”，詞條高達229,000條。其中房屋的產權糾葛、未被發現的瑕疵、過戶落戶麻煩、房屋租賃難收回和拎不清的稅費是常見的集中風險。

所以如果要購買法拍房的話，要提前知曉以下幾點風險：

明確房產產權歸宿問題。需要注意房產是否是個人所有，如是一方多債主的房屋要小心。

查清房產屬性等數據。比如房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。

現場看房，實地仔細勘驗。法拍房無法單單通過照片反映實況，別想當然地認爲網上法院公告信息是完全正確的。具體的房屋信息以及周邊的環境細節還是眼見爲準，交房後出現如下水道堵塞等房屋問題，法院可是不管的哦。

查清租賃情況。購買前一定要了解清楚以往及現有租客的租期時長、租金額度以及繳納方式等，這樣才能保護自己的權利。成都之前有官司，就是買了法拍房後住不進去，發現前房東將房子出租了3年……買賣不破租賃，朋友們一定要明白。

明確能否進行貸款。現在很多優質房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院、銀行、擔保公司進行三方協商，確保能夠在規定時間放款。以成都爲例，在淘寶司法拍賣網上，有一鍵貸款的按鈕，點進去是提供貸款的銀行。由於銀行貸款審覈需要一定時間，建議在競拍之前提交貸款申請。

理清需要承擔的全部費用。該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，是成本的一部分。如果賣方惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。提前瞭解清楚，避免成爲“冤大頭”。

還要記得覈算稅費，在進行網拍前，要對稅費進行覈算。雖說網拍是不收取任何佣金的，但買賣雙方應繳的稅通常是由買受人承擔的。全妹兒身邊就有人因不懂法拍房的稅費一事，搭進去了十幾萬稅費。

總之，法拍房不是一個便宜的買房渠道，而是一個“讓你覺得會便宜”的賣房渠道。建議剛需一族、尤其是小白剛需，切忌跟風入法拍房。

競拍前先算好各項費用，預估一個能接受的總價，到了接受不了的價格放棄拍賣就行了。不要腦子一熱向前衝。網上拍價，特別容易情緒化。