房地產融資協調機制加速推進，“白名單”入圍十條件明確

推行已有4個月的房地產項目融資“白名單”，要求已經明確，落地正在加速。

第一財經從機構人士處獲悉，目前，擬申報進入“白名單”的項目需要符合住建部的5個基本條件和國家金融監管總局的5項要求，也被稱爲“5+5”融資評估條件。其中，除了住建部提出的“項目處於在建施工狀態”“預售資金未被抽挪”等之外，金融監管總局提出的要求還包括四證齊全、不存在被查封凍結、不存在逃廢債等情況。

綜合多位受訪專家觀點來看，“5+5”條件對項目風險和企業風險、公司風險和集團風險進行了有效區分與隔離，有利於精準支持並解決房地產融資難問題，特別是在建項目續建環節融資難問題，更好助力推進“保交樓”工作和“保交房”攻堅戰。

入圍“白名單”需符合十大條件

“白名單”的支持對象均爲具體的房地產項目，而並非企業本身。

第一財經獲悉，擬申報進入“白名單”的項目需符合“5+5”條件，並提供相關佐證材料。如果無法提供，則不被考慮推送給銀行機構，也無法納入“白名單”。

具體而言，金融監管總局的5項要求爲：四證齊全（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證）；不存在破產重整；不存在被查封凍結情況；不存在逃廢金融債務；不存在重大違法違規等情況。

住建部的5個條件爲：一是房地產項目處於在建施工狀態。包括存在短期停工，資金到位後能及時復工並能夠完成建設交付使用的項目。二是房地產項目開發企業具備與融資額度匹配的抵押物。項目有融資需求，無重複融資、過度融資情況。三是房地產項目有融資主辦銀行，並制定貸款資金封閉管理制度。房地產企業結合預售資金監管賬戶和基本戶開戶行、存量貸款等情況確定主辦行。四是項目預售資金未被抽挪或被抽挪預售資金已歸位，項目資本金已足額到位且未抽逃挪用。五是已制定項目貸款使用計劃、項目建設完工計劃及貸款資金還款計劃。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對第一財經表示，現有的“5+5”條件，對項目進度狀態、開發建設成色、還款來源與保障、資產負債結構、資金平衡狀況、融資監督、合法合規情況等各方面標準進行評估，並對項目風險和企業風險、公司風險和集團風險進行了有效區分與隔離，有利於金融機構在加強信貸管理、防控潛在風險的前提下，精準支持解決房地產融資難問題特別是在建項目續建環節融資難問題，一視同仁滿足各類房企的合理融資需求。

龐溟進一步表示，上述10個條件可以更好地帶動房企現金流和資金面回到正常軌道上來，也有利於住建部門更好地因城施策、一城一策，把握、協調和平滑各項目開發建設和按時保質交付的進度，防範處置爛尾風險，助力推進“保交樓”工作和“保交房”攻堅戰。

政策落地精準高效

今年1月，金融監管總局、住建部聯合發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，提出精準支持房地產項目合理融資需求，要求各城市提出可以給予融資支持的房地產項目名單，並向金融機構推送。

近一段時間，各地在“白名單”落地方面有所加速，金融監管總局各地監管局也採取多項舉措，分類管理、打造閉環，推動政策落地精準高效。

1月26日，全國首筆城市房地產融資協調機制下的房地產開發貸款落地南寧。

此後，廣西地區主動提速，加快形成融資協調實物工作量。目前已實現全區14個設區市融資落地全覆蓋，累計爲153個項目提供融資支持96.66億元。

金融監管總局廣西監管局表示，當地及時破解政策落地中的典型問題，針對地方推送項目參差不齊、銀行存在過度避險心理、項目融資審批效率不高等問題，先後5次聯合住建廳召開碰頭會，4次召集全區銀行機構召開專題推進會，強化政策解讀，推動搭建融資協調對接平臺，明確“正面”“負面”清單，增強全行業落實房地產融資協調機制的責任感、使命感，推動政策在廣西落地落實。

在項目篩選審覈方面，金融監管總局山東監管局稱，該局錨定住建部5個基本條件和總局5項要求，嚴格執行四證齊全、項目資本金、項目融資需求等審覈標準，彙集法院、公安等多源數據，開展“住建—監管—銀行—房企”現場會審，做優項目篩選審覈。

截至5月5日，山東地區兩批409個“白名單”項目已全部完成審批，授信金額933億元，已爲207個項目發放貸款188億元。

在雲南，截至3月末，經銀行確認納入第一批“白名單”的項目有60個，實際融資需求157.98億元。60個項目已全部完成審批，審批金額157.98億元，項目審批通過率和融資需求滿足率均達100%。已對29個項目新發放貸款22.43億元，6個項目展期、調整還款計劃18.75億元。

截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

“目前，房地產融資協調機制取得明顯成效。”中指研究院企業研究總監劉水對第一財經表示，未來將繼續加強建立完善融資協調機制，對於不符合條件的項目加大整改。

銀行放貸堵在何處？

值得注意的是，在房地產融資協調機制落實過程中，各地仍面臨一些問題。其中一個主要問題是：申報項目多，但通過貸款審批的項目相對較少。

“比如，部分債務違約企業申報白名單項目數十個，但通過貸款審批的項目數量較少。”劉水說。

“各地住建部門要解決的問題和銀行的實際能力以及想保證貸款安全的出發點有所差異。‘保交樓’並不能保證貸款資金安全回籠。銀行業也要考慮，不能讓地方風險轉移成爲系統性金融風險。”一位華南地區銀行業人士對第一財經表示。

根據該銀行人士介紹，銀行還需要考量保交樓之後的去化週期、剩餘貨值，各種拖欠的施工款、材料款、農民工工資等系列問題。

比如，在施工過程中，有管理不規範的項目會抽離自有資金；有的項目設計過於依賴銷售返投，沒有返投後，資金需求就大量上升。再比如，還有的項目住宅部分預售得差不多了，剩下可銷售的爲車位和商鋪；或是項目地理位置不理想，交樓後合理去化的可能性較低；等等。

另有金融機構人士稱：“很多項目的剩餘貨值目前覆蓋不了本金+前期欠款等各方面費用，因此需要在剩餘貨值與去化週期間尋找一個平衡點。但在市場沒有明顯好轉的情況下，加大對房地產的貸款投入風險仍然較大。”

擔心生成不良貸款是造成銀行惜貸緩貸的重要因素。“目前銀行在不良貸款等方面的考覈標準並沒有相應予以顯著調整。”龐溟建議，監管應在不良覈銷、業績考覈等方面對銀行有一定的傾斜。

劉水認爲，地方政府、房地產企業、金融機構要在風險控制與支持房企融資之間尋求平衡，各盡其責。地方政府要完善融資協調機制。承擔屬地責任，推動住建、金融管理、公安、自然資源等部門協同配合，強化“推送-反饋”的工作閉環，解決未通過貸款審批項目的融資問題。健全“白名單”制度，使更多項目進入。實現“白名單”推送機制常態化運行。

對於金融機構而言，要加快放款速度，使審批的貸款資金儘快落實到項目。進一步落實“盡職免責”，提高貸款發放積極性，能貸盡貸。加強貸款資金封閉管理，嚴防被挪用於購地或其他投資。而房地產企業則要積極申報項目入圍名單，對所獲資金專款專用於審批項目建設，不能挪作他用。