房地合一上路第一個報稅季 售屋族節稅攻略報你知
▲售屋族可利用「財產交易損失舉證」節稅法。（圖／記者季相儒攝）
一年一度的報稅季節即將來臨！今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度，房仲針對「售屋族」提供「財產交易損失舉證」方節稅法，讓你的每分錢都花在刀口上。
永慶房產集團契約部協理洪宜寧指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。
所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
洪宜寧表示，在105年有售屋者，今年5月報稅時優先採「覈實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「覈實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅。
▲出售房屋交易所得計算(適用舊制)。（圖／永慶房產集團彙整）
不過，洪宜寧指出，若出售的房屋是位於臺北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做爲售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
以臺北市售價1億元的豪宅爲例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例，一般是房3地7，認列房屋收入爲3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作爲出售房屋的所得額，再並計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。
▲雙北市售屋財產交易所得標準(無買屋成本)。（圖／永慶房產集團彙整）
需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報，洪宜寧表示，由於去年房市反轉、部分區域房價走跌，雙北市部分區域「標準稅率」有微幅調降的狀況。以臺北市而言，一般住宅課稅比爲41%，若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定爲高級住宅者，則課稅比例爲46%。
舉例來說，105年出售的房屋位於臺北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值爲100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得爲41萬元：若是認定爲高級住宅者，則爲46萬元。
洪宜寧提醒，在105年售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，若適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，若適用新制，則採分離課稅，須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報，就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
▼售屋所得適用新制、舊制比較，點圖可放大。（圖／永慶房產集團彙整）