房價連漲三個月後，石家莊擬上調首套房貸利率下限

在全國房貸利率“一片降聲”的情況下，這一省會城市即將上調。

3月19日，一份《關於調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》的文件在業內流傳，顯示自2024年4月份起，石家莊市恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限（LPR-20），二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

文件顯示，該通知由河北省市場利率定價自律委員會發布，該機構接受中國人民銀行石家莊中心支行的指導和監督管理，記者撥打中國人民銀行石家莊中心支行電話，從工作人員處獲悉，通知爲真，首套房商貸利率下限將於4月起調整。

據中國人民銀行河北省分行此前公告，2022年10月13日至今，石家莊執行的利率下限水平爲LPR-50BP。如果3月20日即將發佈的最新期LPR報價不變，那麼從下個月起，石家莊首套房商貸利率下限將由3.45%調整爲3.75%。

爲何調整？

文件顯示，石家莊房貸利率下限調整的原因是，2023年12月～2024年2月，當地新建商品住宅銷售價格同環比連漲3個月，因此4月起恢復全國統一的首套房商貸利率下限。

實際上，這一調整有明確的政策依據，即房貸利率調整和房價掛鉤。

早在2022年9月29日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會曾發佈《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，對當年6～8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，階段性自主決定維持、下調或取消首套房商貸利率下限。

當時，首套房商貸利率的下限爲，不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。該通知發佈後，石家莊首套房商貸利率下限便出現調整。2022年10月13日至今，石家莊執行的利率下限水平爲LPR-50BP，低於全國首套房商貸利率下限30個基點。

2022年12月30日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會再發布《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，表示自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

通知表示，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，地方政府可按照因城施策原則，自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

而對於階段性下調或取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

再看石家莊的房價情況，2023年12月，石家莊新房價格環比上漲0.3%，同比上漲1%；2024年1月，新房環比上漲0.1%，同比上漲0.9%；2024年2月，新房環比上漲0.1%，同比上漲0.8%，確實實現“三連漲”，因此按規定恢復執行全國統一利率下限。

此番調整後，石家莊房貸利率將有何變化？

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴第一財經，當前，石家莊新房首套商貸利率下限仍執行3.45%（LPR-50BP），若本月五年期LPR不調整，4月起首套商貸利率下限即將調整至3.75%（LPR-20BP），即上調30個基點，首套利率3.45%仍保持至月末。

利率下降仍是主流

石家莊上述通知後續執行、實際效果將如何，還有待觀察。

中國工商銀行石家莊某支行個貸工作人員稱，今天聽到了房貸利率調整的相關消息，目前首套房貸利率仍保持現有水平，後續四月份如何調整，還要等統一通知。

購房者對此反應則較爲保守，有網友在社交平臺上稱“差的是那點利息嗎？”“中介已經開始催我買房了”“下調後更不想買了”……之所以對該調整感到詫異，是因爲石家莊房價連漲，和網友現實體感並不相符，市場並未達到過熱區間。

據克而瑞環京樓市統計，石家莊2月市場供求量環比下降，當月進入春節假期，多個項目沿用新春購房優惠活動，但因到訪量下滑，成交量也隨之下滑，節後市場小幅升溫。二手房受春節假期影響成交量下滑，客戶觀望情緒較重，市場價格仍處於下行趨勢。

而新房價格之所以上漲，與高端改善型項目的拉動有關。據中指研究院統計，石家莊商品住宅1月均價15442元/平方米，其中120～160平方米的商品住宅成交量佔整體成交量的比例最高，達45.56%。在網友看來，屬於“結構性上漲”。

“石家莊房地產市場呈現兩極分化的局面，剛需持續走低，高端改善強者恆強，尤其是強地段+強產品。”克而瑞稱，2023年來當地多個高端改善型項目陸續入市，如中海某項目入市價格超30000元/平方米、綠城某項目入市價格25000元/平方米以上，市場競爭激烈。一方面改善屬性產品密集入市，另一方面市場供應增加，剛性需求觀望情緒嚴重。

從全國層面看，當下房貸利率下降是主流趨勢。據貝殼研究院統計，2月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，均已降至2014年以來房貸利率最低水平；銀行平均放款週期爲18天，爲2019年以來最快放款速度。

具體而言，目前除北京城六區外，全部50個城市首套房貸利率均降至4%以下；珠海、中山貸款利率最低，已經降至3.35%。另外，50城中32個城市首套房貸利率已經突破下限3.75%（LPR-20BP），較1月增加1個。

二套房方面，僅8個城市高於4.15%（LPR+20BP），分別爲北京、成都、南京、蘇州、無錫、廣州、深圳、福州，其中，除北京二套主流房貸利率爲4.5%，其餘7個城市爲4.25%。

易居研究院表示，全國所有城市房貸利率幾乎進入到4.0%以下的水平，房貸利率最低的城市，甚至可以做到3.45%，部分城市尤其是中小城市房貸利率低於3.5%的可能性會非常大。此外，房貸利率正不斷接近公積金貸款利率。

綜合來看，如果石家莊首套房商貸利率下限調整爲3.75%，仍處於“低於4.0%”區間，但較百城房貸利率平均水平3.59%略高，二套房貸利率則仍是4.15%。

陳文靜告訴第一財經，根據國家統計局數據，上海、西安、石家莊2023年12月～2024年2月新房價格均連續三個月同環比上漲，符合首套房貸利率恢復條件。當前，西安首套房貸利率下限爲3.75%（LPR-20BP），上海爲3.85%（LPR-10BP），在4月均無須調整。

“短期來看，後續符合條件的城市將繼續按照房貸利率政策動態調整機制調整房貸利率，而房貸利率較高的城市（高於利率下限的城市），未來也存在進一步下調房貸利率的空間和預期，以降低購房者置業成本，促進住房需求釋放。”陳文靜表示。