房市冷靜期 欣巴巴董事長黃烱輝：市場回歸供需機制

全臺近半年在政府祭出房市信用管制政策下，讓多頭數年的房市熱鬧景況暫緩降溫，隨着短期投資客退場、市場資金派冷靜下來，反倒吸引真正的自住置產剛性買盤迴籠。

做爲全國性推案上市建商、欣巴巴事業股份有限公司（9906）董事長黃烱輝對2025年房市動向提出了精闢分析。黃烱輝董事長表示，在央行第七波選擇性信用管制措施及房貸緊縮影響下，房市短期要能回溫機會較低。但以經營建築事業已37年的資歷來看央行限貸令及房市景氣，「當市場過熱時，適度的降溫讓房市回到平穩的長遠發展，對房地產這個產業來說是相對健康的」。

欣巴巴事業-黃烱輝董事長。 欣巴巴事業／提供

在新青安的推動下，房市大漲一番，但在央行第七波信用管制新政策下，房市又瞬間被打趴，針對這樣的亂象，黃烱輝董事長認爲，目前臺灣房屋「認房不認貸」的政策主要是購買房屋時，銀行在確認購屋者是否享有首購房屋貸款成數和寬限期時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，影響最大的是「有房無貸款」族羣，取消了名下有房者第一戶購屋貸款的寬限期，如此一來，直接增加每月房貸金額，雖然提高投資成本、抑制投資客，但同時也增加購房者的經濟壓力，雖然在鬆綁之後繼承、換屋、已籤購屋合約者不受限制，但政策的配套還是要完善，纔不會錯傷真正有購屋需求者。

黃烱輝董事長指出，以全國性建商角度看房市政策帶來的影響，北中南大不同。他舉例，在過去五年間房價漲幅過快的區域，大部份是在供給量較大的重劃區或城市的外圍二、三環，在區域機能尚未到位時，攀升過快、過高就會形成「虛」的景象，預估未來這些地區房價要面臨的挑戰相對艱辛，但以市中心來說，在土地稀缺之下供應量自然縮減，加上真正的剛性購屋族仍然有高度換屋及置產需求，有「就業發展、生活機能、公共建設」到位的地區，房市景況能維持穩定甚至向上成長。

在房市政策抑制下，目前房市達到央行預期「房市降溫，金融有序、迴歸房市機制」目標，黃烱輝董事長說，近年因房市熱潮造成全臺土地飆漲，加上缺工、缺料也是一大考驗，專業技工人力難求，整體營建成本上揚對建商來說無疑是相當大的負擔。而土地是最主要的開發成本，這兩年高房價其實主要是來自土地價格漲幅過高，唯有土地價格迴歸正常，建商的成本支出纔有空間下修。

面對買方市場期待的房價下跌，黃烱輝董事長指出，無論暴漲或暴跌對經濟影響都不健康，甚至有可能造成金融機構危機，而過度投機炒作的區域房價，纔會出現房價有較大翻轉空間，較容易出現供過於求的情況，生活機能完善的都會區、蛋黃區物件，反而是這一波房市冷靜期中，找尋「好宅」的首選標的。黃烱輝笑說，真正聰明的購屋族會避開鬧哄哄、人多哄擡房市的地方，將目光專注在城市核心區域、但房價並未被炒作大幅上漲的地段，才能買到「保值又能增值」的好房。

以高雄超級蛋黃區農16特區爲例，坐擁萬坪綠海凹子底森林公園，區域採美式街廓設計，擁豐富交通動能，如捷運、輕軌、臺鐵等，至高鐵左營站車程僅約15分鐘，南來北往相當便捷。加上鄰近漢神巨蛋、五星萬豪酒店、富邦48層複合商業大樓開發案、聯上停35開發案等，堪稱是高雄最精華的地段。欣巴巴事業選擇在最精華地段推出35層地標建築「欣都星」1-3房精品輕豪宅，享有凹子底森林公園首排永久棟距景觀視野，負責代銷的愛山林表示，在最核心地段推出人人都有機會入手的輕豪宅，在市場上相當罕見，該案總銷約100億，相當受到關注。

高雄農16特區、凹子底森林公園首排，將推出1-3房輕豪宅「欣都星」。 欣巴巴事業／提供

掌握好產品的三大要素「商圈、交通、景觀」

保值性高也具備增值能力

國際通膨趨勢不變，在高通膨預期情況下，隨着民生物資上漲、金融商品持有風險高，不動產相對抗通膨的特性仍是買盤持續佈局關鍵因素。雖然在房市政策抑制下，房市整體買氣雖較冷，但在高通膨時代以資產佈局的角度來看，長期持有不動產仍是保值商品。

欣巴巴事業黃烱輝董事長指出，以臺灣房市來看，若是長期持有非短線炒作，放長線十年來看，房價曲線都是向上成長，保值性高！因此建議有自住或是成家需求的青壯年，現在這個氛圍是很好的購屋機會！選擇產品時只要掌握「商圈、交通、景觀」等三大要素，都能有機會買到好房。

2025年，臺灣的經濟前景表現仍是亮眼，隨着臺廠產業鏈在國際升級，就業人口的紅利讓有產業建設的城市，房市依然值得期待，「謹慎、樂觀！向前行」。

欣巴巴建築版圖橫跨全臺，包括雙北、桃園、臺南、高雄與屏東，皆有作品推出。放眼2025推案規劃，看準南臺灣產業科技聚落利多，將在高雄、臺南二地推出總銷達300億的預售新案，同時寫下欣巴巴成立37年來年度最高推案量。

興建中的富邦48層複合型商辦大樓，預計2027年完工 欣巴巴事業／提供