房屋養老金真的是加強版房地產稅嗎？怎麼交，交多少？

小編注：這篇文章很重要很及時，澄清了很多誤會甚至謠言。

每個新的制度推出來，都會伴隨疑惑、質疑。

住建部去年就一直在推廣說，要在全國建立房屋養老金制度，沒想到，這兩天網友吵翻了。

8月23日，住房和城鄉建設部副部長董建國在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正開展試點。其中，房屋養老金個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。

董建國這段話言簡意賅，意思已經很清楚。但正因爲言簡意賅，有些人沒仔細讀，有些人亂解讀，所以就造成了大量的誤會、誤解，甚至恐慌。

相關數據統計顯示，我國已成爲世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。根據國家統計局數據，至2023年底，全國城鎮人口9.3億人。根據住建部數據，城鎮人均住房建築面積超過40平方米。那麼，全國城鎮存量住房超過372億平方米。

截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這批房屋已進入老齡化時代。實踐證明，房齡超過30年的，都面臨各種問題，必須定期檢查，進行大修小修。

據瞭解，正在開展房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度試點的22個城市，包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及成都、重慶、杭州、南京、武漢、長沙、青島、鄭州、西安、合肥、福州、廈門、寧波等城市。

上海是住建部點名排在最前面的試點城市。就在三天前，上海市市長透露了這方面的重要信息。

上海市第十六屆人大常委會第十五次會議8月20日下午在世博中心舉行擴大會議。市委副書記、市長龔正代表市政府報告2024年上半年全市經濟社會發展情況和下半年工作總體考慮。

龔正說，截至去年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。爲此，上海將探索實施三項制度。

一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對症下藥消除安全隱患。

二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險託底作用。

三是房屋養老金制度，主要服務於房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。“我們考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。”龔正說。

也就是說，房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度的核心是房屋養老金，它爲二者提供資金保障。

房屋養老金的錢從哪裡來？上海市市長龔正沒說。

住建部副部長董建國說了。

房屋養老金分爲個人賬戶和公共賬戶兩部分，其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。

這有點像住房公積金，也是分兩部分，個人賬戶是職工個人交，公共賬戶是供職的單位交。

劃重點！房屋養老金的個人賬戶已經建立起來了，資金來源就是業主入住前已經交付的住宅專項維修基金。也就是說，業主個人根本不用交房屋養老金。那些稱房屋養老金是房地產稅加強版的說法，完全是無知者的無稽之談。

2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）規定：

商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額爲當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。

住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

住宅專項維修資金這個定義，與房屋養老金的用途，幾乎是完全一致。

每平方米造價的5%至8%，是個大致範圍。具體由各地來規定。

房屋養老金試點城市之一，北京市對住宅專項維修資金業主部分的收取，是這麼規定的：

商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準爲：獨立式住宅、非住宅爲50元/平方米；多層住宅、非住宅爲100元/平方米；高層住宅、非住宅爲200元/平方米。

北京市留了個心眼，叫做“首期住宅專項維修資金” ，意思是，如果以後不夠用，業主可能還要交。但這就如同是住宅用地70年使用期到期後，續期是要交錢呢，還是免費續，得等新的法令出來。提前擔心沒有必要。

寧波也是房屋養老金試點城市之一。寧波市住建局根據2023年4月1日起施行的《寧波市物業專項維修資金管理辦法》，對業主交存的專項維修資金標準，有細緻的規定：

總層數在6層（含）以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；總層數在7~11層的房屋，每平方米交存104元，若總層數在7~9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元；總層數在12~21層的房屋，每平方米交存120元；總層數在22層（含）以上的房屋，每平方米交存144元。

總結一下：房屋養老金的個人部分，每平方米少則幾十塊，多則200來塊，房子入住前一次性交存。

再次重複：每家都交過了，不用再交了，不用再交了，不用再交了！否則開發商也不會把房子的鑰匙給你（往往還包括第一年的物業費）。

這跟房地產稅是兩回事。房地產稅開徵以後，是每年都要交的。所以，那些認爲房屋養老金是加強版房地產稅的觀點，完全是胡說八道。

剩下的就是，房屋養老金的公共賬戶怎麼交？

這是房屋養老金制度試點要解決的重要問題。有專家提議，房屋養老金的公共賬戶，資金來源可從土地出讓金劃撥。但現在市場不景氣，土地賣得不好，地方政府哪兒哪兒都需要用錢，要從土地出讓金再割一塊肉到房屋養老金的公共賬戶，估計有點疼。

至於房屋養老金的公共賬戶與個人賬戶的佔比，有專家建議是40%比60%，也有專家建議是60%比40%。這有待通過試點探索合適的比例。但這都不是需要業主們操心的問題。

看到有人寫文章嚴厲斥責住建部，但住建部這次其實是想爲大家做點好事，只是它自己沒錢。各位真沒必要爲房屋養老金焦慮，更無須恐慌。

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