高房價的不同思考－－房價是價格機制 可驅使資源流動
小君自從「都會地區房價過高」成爲十大民怨之一，房價的議題一直是熱門的話題，儘管最近房市低迷，但都會區房價的價格卻不見得有多少的修正，開價依舊是令人高不可攀，造成高房價的原因很多，我們也無意去探究高房價的合理性。但是從另一個角度來看，都會地區的高房價，也許並非壞事。
許多居住在臺北，並擁有房子的人，並不是個個都很有錢，有不少是因爲祖輩，父輩的時候就住在臺北，並擁有自己房子，然而傳到這一輩，其實自身的工作條件與工作薪資已經無法應付臺北市的高物價，然而因爲自家的房子在臺北，到外地工作需要另外支出房租，因此往往自限於在臺北找工作，這些市民雖然表面上擁有千萬房產，實際上的生活品質卻很低落。臺北市是首善之都，資源集中之地，生活機能相較於其他縣市好上很多，自然會吸引很多外縣市的居民遷入。但一個都市人口過於集中，一來對於全國的資源分配不利，加劇城鄉發展的落差，二來也會使都會區的生活品質下降，在都會區，假日不管到哪都是人擠人。因此對於都會區，適度的人口外流會是好事，對於已經居住在臺北的居民，賣掉他所擁有的房子，到外縣市定居並買新房子，同時在當地工作。因臺北市的高房價，賣掉後所獲得的資金，到外縣市可以買到品質與地點都不錯的房子，還會有不少的剩餘資金可以做其他的消費或投資，同時當地的物價水平較低，這些都會使他的生活品質有所提高，同時也爲其他縣市帶來新的消費力與經濟活動。因此適度的高房價對於都會區的人口調整會有所幫助。但前提仍需政府協助創造其他縣市的工作機會與投資，增加人口外移的誘因。鼓勵人口離開臺北市到其他縣市發展，對於區域發展的平衡有所幫助，因爲這些外移人口可以帶着其資金與工作能力到其他縣市消費與從事經濟活動。然而臺灣人的生活習慣卻很容易被房子所綁住，房子在哪，工作與生活就在哪，因此明明在臺北領着2萬多的薪水，生活過得很辛苦，卻只因爲房子在臺北，就坐困愁城，政府如能鼓勵人民改變想法與習慣，並推出配套措施，將會對高房價的問題有所幫助
1.「鼓勵都會區居民到外縣市發展」來取代「讓民衆買得起都會區房子」的政策方向
鼓勵民衆到外縣市發展，同時配套加強投資其他縣市的交通建設，增加工作機會，與改善生活環境與公共設施，外縣市有更好的工作機會與生活環境，搬進都會區的誘因下降，都會區的高房價自然不會是問題， 一來空屋率會提高，高的空屋率會增加買方選擇的機會，對房價的議價空間就會變大。二來待賣房子的數量增加，賣方供給增加，房價自然會有下跌的動力。三來想搬進都會區的人變少了，房價高不高對他們就沒有太大的意義。
在都會區的房子，若持有在拮据的人手上，如果他沒打算搬到其他縣市的話，他不敢賣，因爲賣了以後買不起其他房子來住；若持有在富裕的人的手上，他不想賣，因爲他不缺錢，而且房地產還會繼續漲，寧願讓房子荒廢也不賣，因爲持有不動產的獲利很高。因此都會區的房子一直都是賣方市場，許多精華區的土地，被養着不開發，價格也居高不下。供給要提高，價格纔有機會降低，因此政府若能對房地產的所有權設定期限，比方不動產的所有權只有50年，50年內無交易易手則收歸國有，交易易手則重新計算所有權年限。則多少可以促進不動產釋出到市場上。
同時也可以提高持有閒置不動產的持有成本，若精華區的不動產無任何開發，任其荒廢，應該課以高額的荒地稅或是由政府代爲公開招標供人承租開發使用，避免養地的情況發生，讓不動產的供給提高。
4.居住的需求並不一定要用買的
擁有屬於自己的空間或安身立命的地方是許多人的夢想，臺灣自有住宅率高達八成以上，可見「擁有」自己的空間，對臺灣人而言是多重要的一件事，每當年輕人考慮要結婚的時候，對方的父母總是會問：「你有沒有房子？ 」。 不然就是結婚後對方的父母會問: 「你們什麼時候要買房子」。
其實居住的需求不一定要用買的，租賃也是一個可行的方式，擁有自己專屬的家，雖然會給人一個安身立命的安全感與實在感，但是也會有不少壞處。
第一： 臺灣的房價相對於所得是相當的昂貴，一般人買房子，因爲預算有限，購屋民衆往往取捨於品質與地點，不是買地段稍好的但屋況不好的房子，就是買屋況好但地點偏遠的房子。 屋況差的房子，後續的裝修，維護與維修的成本高，若是地點差的房子，則得付出生活不便與交通成本的代價，幾十年下來，也是一筆極其龐大的費用，這些都是購屋居住的成本。
其二：買了房子後，生活與工作往往被受限於房子附近，因爲到外地工作得另外租房子， 而原本舊屋的管理也成爲一個問題，更別說重新買房子跟賣房子了，這些成本都會讓買了房子的人的工作選擇與生活條件受限。
其三：擁有房子之後，也一併擁有房子相關的問題，像是公設的維護，漏水問題，水電維修，裝潢，惡鄰居，西曬…等等，當你擁有的房子，也一併擁有這些問題，尤其現代人的工作型態常常是「朝五晚九」，花錢可解決還算事小，最麻煩的是根本沒時間也沒辦法解決這些問題，長期下來也只能忍受不好的生活品質與環境。
其四：大量的買屋需求，也會推高房價，因爲買房子幾乎成爲臺灣人成家的一個必備的過程，許多人不管生活多拮据，省吃儉用也想買一個房子，而將所有財產都押在房子上，也似乎都覺得理所當然。這樣持續不斷的購屋需求，也會直接推高房價。
其實買房子並不一定是滿足居住需求的最好方法，居住需求的滿足可以用租賃來滿足的，雖然租賃房子無法取代對「擁有」房子的心理感受，同時租賃的房子也會有許多的缺點，像是無法隨心所欲的依自己的喜好做裝修，也可能會遇到惡房東或租賃的糾紛，但透過租賃的來滿足居住的需求，也不失是一個可考量的選項。
租賃房子通常會有以下的一些優點：
第一：以租賃來滿足須居住需求有助於人口流動
因爲將不受限於自己的房屋所在地，對於工作會有更大的選擇彈性，同時如果原本居住的環境不理想，也可以輕易的換到一個比較好的地方。長期以往，無形中就增加了對工作與生活環境的議價力。
其二：購屋的資金可以用在更有效益的地方
購屋的頭期款是一筆很大的開銷，以一間30坪的三房物件，若總價1000萬，頭期款就將近200~300萬，同時每個月應繳的利息與本金，也往往比同樣物件的租金高出甚多。這筆頭期款除了可以用來買房子外，也可以用作基金或股票投資來獲取更大的報酬，也可以用來投資於小孩的教育，讓小孩以後有更好的競爭條件，或是用來提升家庭的生活品質，讓家人過更好的生活。這些其他用途都是你買房子的機會成本，花費大筆頭期款及每個月高額的房貸還款，苦熬30年後換得一間會漏水的舊房子，如果仔細去精算得失，買房子不一定就划算。
其三：用租的居住品質會比買的更好
相同支出下，通常用租的居住品質會比較好，在好地段租屋每月的支出若用來買房，可能只能選地段與條件都比較差的物件，因爲在替代效果下，若兩者的支出負擔相近時，人會轉而購買房屋。另外，採用租賃的方式，不動產相關的維護費用與活動是由房東來負責，同時當房子屋況變差或生活環境條件改變了，租客可以輕易的換地方或是請房東整新。
人一生中，家庭成員的數量會隨着時間改變，從一個人住，到結婚兩個人住，到有小孩後3~4個人住，到小孩長大出外工作，家裡剩夫妻兩個人住。不同時期的居住空間需求都不一樣，若用買房子的方式，不是要一直換屋，就是大多數的時間，房子的空間都不符合需求。但若用租賃的方式，則在換屋上就比較有彈性。
因此整體上，租賃的居住品質會比買的好。
其四：原本用於購屋的資金釋出，有助於經濟發展
買房子需要的資金相當龐大，但其只能滿足住的需求，事實上對經濟的效益是很有限的，因爲房子本身並不會產出太多的工作機會，產品或服務。同樣的資金可用在買房子來滿足住的需求，但同樣的資金也可以用到聘僱員工或機械設備，創造出更多的產品與服務，也創造更多就業機會。雖然營建業本身被說是經濟成長的火車頭，但事實上大多數的產業的發展是營建業所無法帶動，同時工地現場多的是外籍勞工，本地勞工的薪資水平也過低，相較於營建業動輒40%~50%的毛利，每年賺一個資本額的情況，相對於其他產業，此部門獲得的社會資源實在過多。 如果將購屋的頭期款釋出到社會上的其他部門，可以產生的效益將會更大。全臺灣的空屋率達到19.4%，因此臺灣缺的不是房子，缺的是住得起這些房子的人，與其大家不斷存錢，並競逐去推高房價，不如把這些錢撤出房地產，拿去投資其他經濟活動，讓所有臺灣工作者都有更好的工作薪資水平。
高房價問題應該要有不同的思考，轉個彎，也許問題沒有想的那麼困難。
●作者小君，碩畢，任職於竹科園區。本文言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多參與，投稿請寄editor@ettoday.net