GDIRI觀察丨中建玖合的羊城“方舟”

觀點指數(GDIRI) 近日，中建玖合·未來方洲（備案名：文璟花園）在廣州開盤，首日認購335套。該項目是中建玖合首次操盤廣州的舊改項目。

項目位於黃埔區文衝地鐵站附近，總佔地面積約74.27萬平方米，建築面積220萬平方米，規劃貨源約8000套。

中建玖合披露，該片區規劃文元、江北、渡頭三大組團，集創新辦公、生態住區、山水公園、文化地標、商業街區、鄰里中心、教育成長等7大業態爲一體，被列爲廣州市重點建設項目。項目包含復建區及融資區兩部分，業態包含住宅、商辦、學校、配套等。

本次首開的爲文元組團項目，共取得三張預售證，合計供應575套，主推建面約79-142平方米。

開發商爲廣州黃埔文衝東片投資有限公司，註冊資本1億元，由中建玖合發展集團等多方持股。2023年12月，中建玖合通過公開掛牌交易持有廣州黃埔文衝東片投資有限公司34.3%的股權，而該公司正是文衝東舊改項目的實施主體。股權轉讓完成後，廣州文衝經聯社、中建玖合和知識城集團持有的股權比例分別爲51%、34.3%、14.7%。

根據合同約定，復建區交付後，廣州文衝經聯社以約定的價格將持有的東片公司51%股權轉讓給中建玖合和知識城集團，並完全退出項目公司。中建玖合和知識城集團將按照70%：30%的股權比例繼續合作開發融資區地塊。復建區建設類型主要包括安置住宅、集體物業、公建配套等，融資區建設類型主要包括住宅和公建配套等。

2020年，中建玖合首入廣州，曾先後打造了灣璟壹號和中建玖玥灣，這兩個項目均位於廣州南沙區。

灣璟壹號（鴻遠華府）屬於中建玖合首進廣州的項目，並且和德信、弘陽聯合開發，中建玖合股權佔比51%。據廣州住建局數據顯示，灣璟壹號於2021年首發，目前合計8張預售證，住宅總計1036套，剩餘110套未售，去化率約爲89.4%。中建玖玥灣（久悅花園）於2021年首發，如今合計5張預售證，住宅總計427套，剩餘175套未售，去化率約爲59.02%。

可以看到，中建玖合之前的兩個項目並未完全售罄，並且中建玖玥灣去化僅爲六成。中建二局債券募股說明書顯示，截止今年3月末，灣璟壹號項目地塊累計銷售24.09億元，中建玖玥灣累計銷售19.74億元，兩個項目的投資額分別爲21.1億元、18.49億元。

前兩個項目並沒有給中建二局帶來較大的投資回報，作爲新進廣州的“過江龍”，中建玖合也急需代表作打開市場。

此前，中建玖合華南區域召開2024年年中工作會，工作部署提及，“要打造全能超級大盤、再造廣州現象級紅盤”。

中建玖合·未來方洲或是其打造的廣州銷售的“方舟”。

根據陽光家緣數據顯示，黃埔區去化週期爲18.8個月，價格變動的因素還是較大。據瞭解，未來方洲周邊項目供應並不少，中建·海絲城總建築面積約240萬平米，體量大概是8000-9000套。華潤置地黃埔潤府舊改項目也會成爲中建玖合·未來方洲的競品。此外，保利華髮中央公館、富頤華庭等老盤項目，由於板塊供應過多，也不得不採取降價，適應市場的供需情況。

未來方洲靠近文衝、雙崗雙地鐵站，3站金融城、6站琶洲，30分鐘內直達珠江新城，區位優勢會是較好的補充。

外部競爭激烈，中建系內部競爭也不小。今年四月份，中建集團與廣州市人民政府在廣州簽署深化戰略合作協議。根據協議，雙方將在建築業創新升級、重大基礎設施投資建設運營、城市有機更新、央地企業合作、建築產業集聚發展和走出去等多領域開展合作。

黃埔區是廣州城市更新項目最活躍的區塊之一，中建系企業進入黃埔舊改的可能性較大。未來方洲不僅要面臨當下的項目分流，可能還會受到未來新增供應的影響。

觀點指數認爲，舊改大盤不僅週期長，而且需要足夠多的資金沉澱，更需要有操盤市場的能力。中建玖合·未來方洲這條“方舟”估計會遇到很多風浪。

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